Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Для некоторых покупателей испортить положительный эффект от приобретения жилья может покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такая ситуация характерна для жилых помещений на вторичном рынке. Выявление незаконного переноса стен или иных изменений в жилище после регистрации сделки может повлечь для нового владельца неприятные последствия.
Содержание
Риски покупателя
Для покупателя приобретение жилья с перепланировкой, не отраженной в паспорте БТИ влечет следующие риски:
- невозможно оформить ипотеку на объект с незаконной перепланировкой;
- административная ответственность в виде штрафа от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- компенсация ущерба другим жильцам, если в результате перепланировки пострадало их имущество;
- обязанность по восстановлению жилища в соответствии с планом БТИ;
- уголовная ответственность, если внесенные изменения повлекут гибель жильцов;
- принудительное выселение с жилплощади.
Выселение собственника из жилища является крайней мерой. Она применяется в случае отказа владельца от узаконивания перепланировки или возвращения квартиры в первоначальный вид.
Если новым собственником недвижимости окажется юридическое лицо, то размер штрафа составит от 40 до 50 тысяч рублей. А если из-за перепланировки пострадают соседские жилища, то штрафные санкции возрастут до 300 тысяч рублей.
Продавец, проводя неузаконенное переоборудование жилплощади, делает кадастровый и технический паспорт не соответствующими реальному образу квартиры, а, следовательно, данные документы становятся недействительными. Жилье теряет свою ликвидность и привлекательность для покупателя.
Чтобы компенсировать покупателю неудобства по переоформлению паспортов на жилье продавец вынужден реализовывать имущество с существенным дисконтом.
Типы изменений жилища
В первом случае изменения затрагивают инженерные сети, электрическое или сантехническое оборудование внутри помещения. Например, перемещение отопительных батарей на другую стену или перенос унитаза от первоначального места установки.
Во втором случае изменения затрагивают конфигурацию комнат в жилище. Например, устройство перегородок, снос стен, обустройство арок и другое. Оба вида изменений требуют получения предварительного разрешения, а также внесения сведений о проведенных работах в технический паспорт жилплощади.
По виду перепланировки бывают незначительные и значительные. К незначительным изменениям относятся:
- расширение дверных проемов;
- обустройство гардеробных помещений в комнате;
- оборудование арок вместо дверей;
- демонтаж шкафов встроенного типа.
Значительной перепланировкой является объединение нескольких помещений в одно, демонтаж стен, соединение балкона/лоджии с комнатой. Значительны и незначительные изменения подлежат узакониванию. Но существуют также недопустимые виды изменения помещения.
Что категорически нельзя менять
Некоторые виды работ по перепланированию квартиры проводить запрещено. К ним относятся:
- разрушение несущих конструкций;
- объединение комнаты с кухней, если в кухне установлена газовая плита;
- демонтаж общедомовой системы вентиляции;
- обустройство ванной комнаты над жилыми помещениями соседей;
- монтаж теплых полов за счет системы общедомового теплоснабжения;
- уменьшение жилой площади квартиры за счет увеличения коридорного пространства.
Такие виды работ приводят к ухудшению общей конструкции здания, а также вызывают дискомфорт для жильцов соседних квартир. Если изменения будут выявлены специалистами БТИ или других инспектирующих органов, то владельца недвижимости обяжут устранить переделки и вернуть квартиру в первозданный вид.
Как проверить объект
Чтобы узнать, есть ли в квартире неузаконенная перепланировка, покупателю необходимо изучить технический паспорт объекта. Этот документ выдается в БТИ.
В техпаспорте отражается поэтажный план квартиры, в котором изображено жилое помещение со всеми проемами и разграничениями комнат. С этим планом необходимо пройтись по комнатам и сравнить фактический вид жилья с изображением в паспорте.
Если весь план квартиры выполнен черными линиями это означает, что перепланировка не проводилась, либо она согласована.
Одновременно с этим наличие только черных линий не гарантирует отсутствие перепланировки. Возможно, после ее проведения специалисты БТИ не инспектировали эту квартиру. Для большей надежности можно привлечь к обследованию специалистов или заказать техническую экспертизу квартиры.
Ипотека и перепланировка
Большинство граждан не могут позволить себе приобрести квартиру за наличный расчет и вынуждены прибегать к банковским займам для покупки жилища. Кредитные организации тщательно проверяют объект недвижимости перед выдачей ипотеки. Это связано с ликвидностью жилья. Квартиру с незаконными изменениями конфигурации комнат будет сложно продать на торгах в случае неплатежеспособности заемщика.
Если незаконная перепланировка будет выявлена до оформления ипотечного займа, то банк вправе отказать в выдаче кредита на покупку такой квартиры. В ситуации, когда о неузаконеных изменениях становится известно уже после проведения расчетов с продавцом, банк вправе потребовать досрочного расторжения договора ипотеки.
Как БТИ узнает о нарушении
Покупатели надеются, что контролирующие организации не узнают о незаконных изменениях в жилище. На практике перепланировка выявляется следующими способами:
- заявление от соседей о проведенных строительных работах;
- работники ЖКХ могут заметить изменения при проверке приборов учета;
- из-за нарушений строительных нормативов может произойти разрушение несущих стен;
- сбои в работе коммуникаций, вызванные вмешательством в общедомовые сети.
Жалоба направляется в жилинспекцию, после чего в квартиру выезжает проверяющий для выявления нарушений. Если инспектор обнаружит незаконную модификацию жилых помещений, то он вынесет владельцу жилья предписание на устранение изменений или приведение документации в соответствие с проведенными работами.
Как узаконить изменения
Если человек все же приобрел недвижимость с незаконной перепланировкой, ему следует привести документацию на жилье в соответствие с конфигурацией квартиры. Согласовать внесенные изменения «задним» числом можно только в случае одновременного выполнения следующих условий:
- при проведении работ были соблюдены строительные и санитарные нормы;
- перепланировка не относится к числу запрещенных модернизаций;
- внесенные изменения не представляют угрозы для жизни и имущества соседей.
Для узаконивания перепланировки необходимо собрать следующие документы:
- экспликация квартиры до перепланирования из БТИ;
- техническое заключение по факту произведенных работ;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- договор купли-продажи;
- паспорт владельца;
- заявление о перепланировке.
Весь комплект документов направляется в жилинспекцию. После рассмотрения заявления инспектор приедет в квартиру для установления фактического соответствия жилплощади представленной документации. Если все изменения соответствуют нормам, владельцу жилья выдадут заключение, на основании которого будут внесены изменения в техпаспорт на недвижимость. На переоформление документации на объект недвижимости у владельца уйдет до 3-х месяцев.
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой не запрещена по закону. Но такая сделка может доставить множество проблем новому собственнику, начиная от штрафов и заканчивая уголовной ответственностью. Поэтому перед покупкой лучше убедиться, что все видоизменения квартиры произведены в соответствии с действующим законодательством. В противном случае все риски, связанные с незаконным перепланированием жилища ложатся на нового владельца объекта.
