Спросить беcплатно!

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

split

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Такой договор имеет ряд преимуществ, но таит немалые риски и опасности. Чтобы не потерпеть неудачу или разочарование, дольщику нужно серьёзно подойти к этому ответственному шагу – обезопасить свою сделку с застройщиком. Какие стоит знать особенности покупки квартиры по ДДУ, как правильно составить договор, чтобы избежать рисков? Точные, подробные ответы рассмотрены ниже.

Подробнее о ДДУ


Долевое строительствоДоговором долевого участия называют способ приобретения недвижимости в доме, построенном на вложения будущих хозяев квартир. Договор заключается между застройщиком и дольщиками. Согласно ему, застройщик берёт на себя обязанность на протяжении установленных сроков возвести, привести в жилое состояние и сдать в эксплуатацию многоквартирный дом. А дольщики обязаны оплатить стоимость строительства, прописанную договором.

ДДУ не похож на обычную куплю-продажу недвижимости, поскольку во втором случае, покупатель становится владельцем купленного жилья сразу же после заключения сделки и оплаты её стоимости. А при ДДУ, даже если дольщик внёс все требуемые договором деньги, он не сможет стать собственником квартиры до тех пор, пока:

  • строительство всего дома не будет окончено;
  • здание не будет сдано к эксплуатации;
  • не будет подписан официальный акт передачи жилья от застройщика к дольщикам.

До окончания этих этапов может что-то случится (заморозка стройки, банкротство застройщика, смещённые сроки окончания строительства), поэтому дольщик не всегда сразу становится владельцем своего жилья.

Чтобы договор считался действительным, его нужно сначала зарегистрировать в Росреестре.

Плюсы и минусы ДДУ


ДДУ отличается от других сделок с недвижимостью тем, что:

  • у дольщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за невыполнения своих обязательств застройщиком или добиться выплаты штрафов с него;
  • застройщик связан договорными обязательствами, которые он должен выполнять. У него не получится обмануть вкладчика, иначе ему последует понести наказание через суд;
  • застройщик не может разорвать договор первым или изменить стоимость проекта.

Среди недостатков можно выделить следующие моменты:

  • риск срыва сделки из-за застройщика;
  • долгий процесс оформления документации;
  • рассрочка даётся сроком до 5 лет;
  • полное внесение суммы на счёт застройщика должно быть произведено до окончания строительства объекта.

На что стоит обратить внимание


Перед тем как заключать ДДУ нужно серьёзно подойти к выбору банка, строительной фирмы и обслуживающей компании. От того, насколько надёжными будут эти организации, будет зависеть 80% успеха сделки:

  • выбор банковской организации. Если будущий владелец квартиры планирует взять её в ипотеку или кредит, то правильный выбор банка даст возможность сотрудничать с ним на наиболее выгодных условиях. Банки работают не со всеми строительными фирмами, поэтому нужно искать ту организацию, которая предлагает наибольший список застройщиков и вариантов жилья.
У каждой банковской фирмы есть свои виды страховок (обязательных и дополнительных), размеры штрафов (из-за просрочки выплаты), а также дополнительных услуг. При заключении договора, нужно выяснить и учесть все эти моменты, чтобы не понести большие убытки;
  • выбор строительной фирмы. Чтобы объективно оценить застройщика, его опыт и гарантию исполнения обязательств, можно посмотреть в интернете отзывы или поспрашивать о репутации строительной компании. Особое внимание стоит обращать на количество положительных отзывов и на содержание негативных. На официальном сайте приличной и надёжной фирмы должны присутствовать проектная декларация, разрешения на строительство от Госстройнадзора, регистрация прав на строительство объекта на данной территории, фотографии уже готовых проектов, устав.
Налоговая может предоставить сведения о том, не находится ли эта фирма в процессе ликвидации. Сайт Высшего Арбитражного суда поведает о добропорядочности или честности организации, а также о том, не возбуждались ли против неё уголовные дела;
  • выбор обслуживающей компании. Поскольку сменить её очень сложно, нужно заранее поинтересоваться у администрации фирмы о предоставляемых услугах и размере платы за них. Жильцы обслуживаемых домов или отзывы в интернете также внесут ясность в репутацию обслуживающей организации.

Оформление ДДУ


ДДУ, если он правильно составлен, может служить защитой для дольщика, в случае непредвиденных ситуаций или банкротства фирмы. Сведения, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ:

  1. Данные о строящемся объекте и отдельной квартире (точный адрес, этаж, расположение на этажной площадке).
  2. Назначение объекта (жилое помещение).
  3. Технические характеристики (площадь всей квартиры и отдельных комнат, планировка, наличие дополнительных помещений – кладовка, балкон, лоджия).
  4. Сроки строительства (две даты: день введения здания в эксплуатацию и день передачи права собственности на квартиру дольщику). Если сроки нарушены, дольщик вправе обратиться в суд за назначением штрафных санкций или выплаты пени за каждый просроченный день.
  5. Гарантия на объект. На конструктивные элементы (полы, стены, проёмы, крышу, потолок, окна) должна предоставляться гарантия сроком минимум на 5 лет, а на коммуникации в квартире, встроенное оборудование – минимум 3-х летний гарантийный срок. Если дольщик обнаружит изъяны, дефекты или проблемы во время эксплуатации, то он может требовать исправления недочётов от застройщика за его счёт либо компенсацию затрат, понесённых дольщиком.
  6. Цена (полная стоимость объекта, которую обязан заплатить дольщик).
  7. График уплаты взносов (обозначение каждого срока внесения очередной платы, размер таких выплат, порядок уплаты – по частям или единовременно).
  8. Права и обязательства каждой из сторон. Прописываются обязанности дольщика регулярно проплачивать оговоренную сумму на счёт застройщика. Указывается, каким образом застройщик будет выполнять свои обязательства в отношении вкладчика.
  9. Ответственность за несоблюдение условий договора. Определяется как для дольщика, так и для самой строительной фирмы.
  10. Регулирование непредвиденных ситуаций. Прописываются действия обеих сторон в случае возникновения претензий, форс-мажорных обстоятельств или разрыв договорных отношений в одностороннем порядке.
Внимание: важно проследить, чтобы в договоре не было непонятных или невыясненных пунктов для дольщика, а также тех условий, которые можно трактовать по-разному. ДДУ заключается только в письменном виде, а затем регистрируется в ЕГРН. Это обезопасит дольщика и подтвердит его право на обладание квартирой.

Переуступка недвижимости


Если будущего владельца квартиры не устраивает качество жилья, сроки строительства или он хочет получить прибыль от недвижимости, ему можно воспользоваться правом – заключить договор с переуступкой своих прав новому хозяину.

Чтобы этот договор считался действительным, требуется соблюдение следующих правил:

  • сумма за квартиру была полностью внесена предыдущим дольщиком (либо долг переводится на нового владельца в присутствии застройщика с оформлением подтверждающей документации);
  • имеется письменное согласие застройщика на проведение данной процедуры;
  • есть разрешение банка на договор по переуступке (если квартира бралась в ипотеку);
  • новый договор прошёл регистрацию в Госреестре.
Новый хозяин будет обладать такими же правами, что и предыдущий, но в случае обнаружения дефектов, претензии нельзя предъявлять к старому владельцу. Все жалобы идут на имя застройщика. Разорвать ДДУ по переуступке и вернуть деньги – не получится. Нужно ждать окончания стройки, вступить в права собственности и продать её как обычную квартиру.

Возможные риски и их предотвращение


Заключая ДДУ, дольщик подвергает себя некоторым рискам. Ниже представлены возможные риски и способы, как их предотвратить или исправить.

  • изменение сроков стройки (из-за нехватки денег, несвоевременной поставки материалов, заморозки объекта). Нужно внимательно читать договор и прописывать в нём конечную дату завершения стройки. Это даст законное основание требовать уплату неустойки или штрафов;
  • изменение проекта без согласования с дольщиком (размер, планировка, этажность, назначение помещений, комплектация, отделка комнат, стоимость). Прописать в ДДУ, что цена установлена окончательно, не подлежит изменению, дополнительных взносов не требуется, планировка утверждена и не должна меняться. Также можно разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения уплаченных средств;
  • продажа квартиры нескольким дольщикам. Заключать ДДУ напрямую с застройщиком, а не с его посредником. Тщательно проверять репутацию строительной фирмы. У подрядчика требовать документ о способах выполнения обязанностей перед строительной компанией и ответственности за их невыполнение;
  • отсутствие разрешения на введение в эксплуатацию, хотя объект завершён. Требовать признания своего права на владение квартирой можно через суд, предоставив подтверждающую документацию.

При заключении ДДУ оформляется страховка на ответственность строительной компании. Даже если она не выполнит оговоренные условия или обанкротится, страховая компания выплатит вкладчикам финансовую компенсацию.

Ещё один вариант страховки дольщика – отчисления средств застройщиком в компенсационный фонд. Если строительная организация стала банкротом, этот фонд принимает на себя обязательство достроить объект или вернуть деньги вкладчикам.

Вывод


У любой медали есть две стороны. ДДУ – не исключение. Лучше заранее всё взвесить, подсчитать все затраты и решить, стоит ли заключать этот договор. Если да, то не стоит спешить. Благоразумнее будет – внимательно выбирать с кем сотрудничать и здравомысленно принимать решения.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector