В каких случаях необходимо согласие супруга на покупку квартиры
Когда приобретение новой жилплощади становится актуальным для семьи, часто возникает вопрос о том, требуется ли согласие супруга на покупку квартиры. Если супруги заранее не заключили брачное соглашение, распоряжение активами, совместно нажитыми мужем и женой за время официальных семейных отношений, имеет определенную специфику. Разрешение супруга на сделку отчуждения жилья – это важный момент, обуславливающий законность и действительность соответствующей процедуры. Необходимо выяснить, в каких ситуациях такое согласие является обязательным.
Содержание
Что предусматривается нормами законодательства
Допускается ли покупка квартиры без согласия супруга? Проблема состоит в том, что действующее законодательство к этому вопросу подходит неоднозначно. Прежде всего, речь идет о конкретных нормах Семейного кодекса РФ (СК), частью первой статьи 34 которого предусматривается, что любые активы, нажитые мужем и женой за время законного брака, по умолчанию считаются объектами их совместной собственности. А частью первой статьи 35 СК четко регламентируется необходимость обоюдного согласия участников семейной пары при распоряжении общими активами. Это касается любого имущества – недвижимости, автомобилей, бытовой техники и, конечно же, денежных средств.
Исключения из вышеупомянутых правил могут законно устанавливаться и действовать, если супруги предварительно оформили следующие документы (хотя бы один):
- брачное соглашение;
- договор об эксплуатации общих активов;
- соглашение о признании личной собственности супруга на отдельные активы.
Соответственно, если супруг намеревается купить жилье, разрешение его (её) второй половины в этом случае не будет являться обязательным, учитывая все вышесказанное. Частью второй статьи 35 СК предусматривается, что такое согласие автоматически предоставляется при совершении другим супругом подобной сделки. Однако в этой же норме присутствует оговорка, допускающая признание купли-продажи квартиры недействительной через суд. Такая сделка оспаривается по требованию несогласного члена семьи, если отсутствовало его разрешение на покупку. Но сделать это можно только в тех ситуациях, когда продавец знал или изначально должен был знать о том, что супруг покупателя выступил против проведения данной сделки.
Частью третьей статьи 35 СК предусматривается необходимость оформления нотариально удостоверенного разрешения жены (мужа) на совершение другим супругом следующих сделок:
- сделки по распоряжению активами, права на которые регистрируются государством в обязательном порядке;
- сделки, которые должны заключаться в нотариальной форме (если законом предусматривается такое требование);
- сделки, которые в обязательном порядке регистрируются государством.
Если нотариально удостоверенное разрешение не предоставлялось женой (мужем) на совершение другим супругом сделок, перечисленных в части третьей статьи 35 СК, несогласный член семьи вправе оспорить соответствующую сделку и признать её недействительной через суд. Это можно сделать на протяжении 12 месяцев, отсчитываемых от того дня, когда ему стало известно или должно было стать известным о заключении этой сделки.
Чтобы отменить куплю-продажу жилплощади, несогласному члену семьи потребуется соблюсти условия, установленные действующим законодательством. К примеру, нужно будет доказать, что его права на распоряжение объектами совместной собственности были умышленно нарушены другим супругом, совершившим обжалуемую сделку с третьим лицом. Однако вышеописанные нормы статьи 35 СК позволяют оспаривать некоторые сделки, заключенные без согласия второй половины.
Когда разрешение мужа или жены на сделку является необходимым
Частью третьей статьи 35 СК, рассмотренной выше, устанавливаются ситуации, при которых нотариальное разрешение другого супруга на сделку является необходимым. Нормами 302-ФЗ предусматривается, что с 01.03.2013 соглашение купли-продажи относится теперь к тем документам, которые не подлежат обязательной регистрации. Однако данная бумага по-прежнему включена в пакет документации, предоставляемой гражданином-заявителем для регистрации собственности на квартиру через Росреестр.
Таким образом, оформление согласия супруга в ряде случаев не является обязательным, но может потребоваться при следующих обстоятельствах:
- покупка квартиры предусматривает расходование средств, заработанных женой (мужем) во время брака. Однако супруг, покупающий жилплощадь, утаил сам факт существования данных денег, что лишило другого участника семейной пары возможности распоряжаться этими активами как объектом совместной собственности;
- намеченное приобретение жилья предполагает использование средств, заработанных женой и мужем совместно. Однако супруги пока еще не пришли к единому мнению о том, куда потратить эти деньги;
- семейная пара уже обсуждала возможность приобретения жилплощади, при этом один из её участников высказал свое несогласие по данному вопросу.
Иначе говоря, разрешение мужа/жены понадобится исключительно в тех ситуациях, когда есть вероятность (возможность) признания сделки недействительной на основаниях, предусмотренных частью второй статьи 35 СК. Подобные прецеденты, кстати, подтверждаются практикой судебных разбирательств. Такую практику, однако, нельзя считать обширной, поскольку бывает сложно доказать те факты, которые имеют в данном случае юридическое значение. Как правило, супруги предпочитают решать спорные вопросы, не доводя их до суда. Но положительные судебные вердикты по этим спорам также имеются – сделки оспариваются и признаются недействительными.
В каких случаях разрешение другого супруга на сделку не считается обязательным
Нотариальное согласие супруга не нужно предоставлять в обязательном порядке, если речь идет о следующих типичных ситуациях:
- при покупке жилплощади представительство интересов оформляется нотариальной доверенностью;
- действует брачное соглашение или, как вариант, договор между супругами о порядке эксплуатации общих активов, правомерно отнесенных к объектам совместной собственности;
- квартира приобретается супругом в долевую собственность.
Однако даже в данных ситуациях специалисты рекомендуют оформлять согласие мужа (жены), поскольку это может способствовать предотвращению рисков оспаривания сделки. Подобные риски могут возникнуть, если, например, приобретенная жилплощадь не понравилась мужу (жене), один из супругов решил отказаться от покупки, над браком нависла угроза расторжения. Если семья официально распадается, раздел собственности в этом случае часто сопровождается конфликтами, возникающими по поводу определения размеров долей.
Зачем нужно оформлять разрешение супруга на сделку
Даже если закон не требует обязательного разрешения мужа или жены на сделку отчуждения квартиры, настоятельно рекомендуется его оформлять, заверяя у нотариуса. Следует учесть, что продавцы и покупатели могут действовать как благонамеренно, так и недобросовестно. Например, они могут скрывать от другой стороны сделки конкретные факты, обстоятельства или иные сведения, которые способны ощутимо повлиять на решение продавца или покупателя.
Помимо этого, разрешение другого супруга на покупку жилплощади рекомендуется оформлять, если данная сделка предусматривает расходование денег, принадлежащих сторонним субъектам. Например, привлекается банковский кредит, средства берутся взаймы у родственников или близких людей. Такие деньги супругам придется возвращать из общих накоплений. Чтобы избежать споров, конфликтов или иных недоразумений, при покупке квартиры желательно заручиться нотариальным согласием супруга.
