Спросить беcплатно!

Особенности и риски покупки арестованной квартиры

split

Одним из способов экономии при приобретении жилья является покупка арестованной квартиры. Посредством проведения торгов реализация недвижимости производится гораздо дешевле реальной стоимости жилища. При этом, желая стать обладателем залогового жилья, стоит приготовиться к различным неожиданностям. Перед покупкой арестованного объекта следует оценить все достоинства и недостатки такого приобретения, изучить тонкости процесса.

Как происходит арест недвижимости


дом с обременениемОбычно под арест попадают «ипотечные» квартиры, в случаях, когда заемщик не может рассчитаться по ипотечному кредиту. Имущество арестовывается, когда его владелец имеет долг перед той или иной организацией (обычно банком), которая обращается в судебную инстанцию для взыскания задолженности.

По факту рассмотрения дела, суд выносит решение о взыскании долга, на основании которого приставы начинают исполнительное производство, имущество должника описывается, а затем на него накладывается арест (в том числе на квартиру, если она не является единственным жилищем) для дельнейшей реализации на торгах. Обязательное условие для ареста ­– нахождение недвижимости в залоге.

Плюсы и минусы приобретения арестованной недвижимости


Цена конфискованного имущества составляет примерно 60-70% от рыночной, что нередко привлекает граждан, желающих сэкономить на приобретении квартиры. Это, пожалуй, и есть самый большой плюс при приобретении подобной недвижимости.

К основным недостаткам покупки арестованного жилья можно отнести:

  • невозможность произвести осмотр покупаемой квартиры. Приобретая залоговый объект, покупатель может составить только примерное представление о покупке. Ему предоставляются сведения об этаже, площади и количестве помещений (комнат). Пройти в саму квартиру, чтобы посмотреть качество ремонта, проводки или сантехники покупатель не может, ни банк, ни сотрудники ФССП данной услуги не предоставляют. Однако объектом ипотеки обычно становятся квартиры в новостройках, а значит коммуникации в них относительно новые;
  • конфликты с бывшими владельцами. Некоторые собственники, утратившие недвижимость из-за долгов, не согласны с решениями судебных инстанций. Свою злость они могут срывать на новых владельцах, требовать возврата «своего» имущества, делать пакости (например, стучаться по ночам) или угрожать. Кроме того, закон не запрещает должнику обжаловать судебное решение в вышестоящей судебной инстанции. В случае положительного для бывшего собственника решения, покупатель будет втянут в судебные тяжбы;
  • отсутствие возможности оформить кредит для покупки такого жилища. Не учитывая вносимого заранее задатка, деньги, за которые приобретено жилье, необходимо перечислить в короткие сроки;
  • сложности при оформлении собственнических прав. Снятие обременения с приобретенной квартиры обычно ложится на плечи нового владельца. Такая процедура может потребовать времени и финансовых затрат.

Если же приобретателя не пугает перспектива покупки «кота в мешке», и он согласен на некоторые ограничения и проблемы, которые могут сопутствовать приобретению арестованного жилища, следующим этапом является поиск подходящей недвижимости.

Способы приобретения


Покупка квартиры у банка – вполне реальный способ приобретения жилища. Квартиры, реализуемые непосредственно самим банковским учреждением, имеют существенное преимущество ­– на них не наложены обременения.

Продажа кредитной организацией залогового объекта, означает что ее владелец не вносит платежи по ипотеке, а сам банк намерен разрешит вопрос с задолженностью самостоятельно, не обращаясь в судебную инстанцию.

К тому же при приобретении квартиры таким способом, покупатель может не волноваться по поводу бывших владельцев. Продажа происходит с их согласия, а значит попыток вернуть имущество не будет.

Существует несколько вариантов приобретения такого жилья:

  • имущество реализуется должником самостоятельно – продажа происходит при согласовании с кредитором. Банк предоставляет должнику конкретный срок для реализации залоговой недвижимости (стандартно 3 месяца). В таких случаях квартиры продаются по рыночной стоимости, так как должник желает не только погасить задолженность, но и получить прибыль. Исключением может стать ситуация, когда срок для продажи истекает или если покупатель, ссылаясь на «проблемность» квартиры, начинает торговаться;
  • продажа риелторами от имени банка. Цена такого жилища зависит от стоимости, установленной агентством недвижимости (обычно составляет 75-80% от рыночной). Для кредитной организации наличие на балансе залоговой недвижимости не выгодно, так как за нее необходимо платить (например, коммунальные платежи), поэтому реализация обычно происходит по сниженной цене. Главная задача банка – вернуть задолженность;
  • переоформление ипотеки. При таком способе недвижимость не продается, а происходит переоформление самого кредита. Банк или должник находят нового заемщика с более высокой кредитоспособностью. Сотрудники организации переоформляют соглашение на новое лицо, которое компенсирует должнику уже уплаченные взносы и обязуется вносить остаток по ипотеке;
  • осуществление продажи посредством открытых торгов. Проведение процедуры возможно только после вынесения судебного решения о передаче квартиры во владение кредитора.

Реализация через аукцион


Судейский молотокПродажа арестованной недвижимости с торгов (через аукцион) проводится после вступления в силу судебного решения. Квартира по правилам торгов, передается тому приобретателю, который предложит более высокую цену. Проведением аукциона занимаются специальные организации. ФССП подобные мероприятия не проводят. Для реализации недвижимого имущества таким способом отводится срок в два месяца.

Список арестованной недвижимости, доступной для приобретения можно найти на официальном сайте судебных приставов по субъектам РФ. Найдя необходимый регион, потенциальный покупатель увидит перечень продаваемых объектов с указанием:

  • номер лота;
  • местонахождения квартиры (адреса);
  • этажа;
  • количества комнат;
  • площади жилища;
  • данные правообладателя;
  • вида обременения;
  • даты, времени и места проведения аукциона и т.д.

Торги проводятся в соответствии с положениями ФЗ № 229 от 02.11.2007. «Об исполнительном производстве». Любое несоответствие положениям является причиной для признания результатов аукциона недействительными.

Исходя из законодательства, ФССП определяет первоначальную стоимость лота (квартиры). Основой для установления изначальной цены выступает, стоимость, определенная в судебном приказе, решении судебной инстанции, или исполнительном листе. Обычно такая цена существенно ниже реальной, установленной на рынке недвижимости.

Для того, чтобы торги были признаны состоявшимися, в них должно участвовать больше двух потенциальных приобретателей, причем это могут быть как граждане, так и организации. Если претендентов на покупку будет меньше двух, аукцион признается несостоявшимся, происходит повторное назначение даты проведения, а стартовая цена снижается на 15%. Однако прежде чем повторно назначить торги и уменьшить цену, держателю залога нужно обратиться в суд, который определит новую цену.

Процесс проведения торгов


Чтобы приобрести квартиру на торгах, для начала нужно принять в них участие. Выбрав на сайте ФССП необходимый объект, нужно внести за него задаток (сумма указывается на сайте). В случае проигрыша внесенный задаток вернут участнику в полном объеме. Если же участник выиграл, но отказался от покупки, внесенные средства не возвращаются.

Участвовать в аукционе могут лица, отвечающие требованиям:

  • совершеннолетние;
  • способные оплатить задаток;
  • дееспособные.

При соответствии требованиям, будущему участнику нужно подать следующие бумаги:

  1. Заявка на участие.
  2. Личный документ заявителя.
  3. Доверенность на представителя (если непосредственное участие принимает другой человек).
  4. Свидетельство ИНН.
  5. Документ, подтверждающий внесение задатка (5-10% от изначальной цены).
  6. Предложение по цене (не меньше стартовой). Подается в запечатанном конверте.
  7. Опись всей документации (в 2-х экземплярах), требуемой организаторами.

Решение о возможности участия заявителя в торгах принимается специализированной комиссией, на основании представленной документации, в день проведения аукциона. Если потенциальный покупатель выполнил условия, ему дается положительный ответ, и далее он допускается до торгов в качестве участника.

В день проведения аукциона, участники должны прийти в место его проведения. Покупатель, назначивший наибольшую цену получает право приобрести квартиру по указанной в заявке стоимость (с вычетом задатка). Победителю необходимо оформить вместе с организатором протокол об итогах мероприятия, который заменяет договор купли-продажи.

Итоги торгов могут быть признаны недействительными только по решению судебной инстанции.

Покупка жилища, находящегося под арестом привлекает граждан в первую очередь из-за невысокой стоимости. При реализации таких объектов основная цель – погашение задолженностей, а не получение выгоды. Кроме того, многих приобретателей кроме цены привлекает так же и «чистота» объекта. Считается, что перед одобрением займа или ипотеки, банковская организация тщательно перепроверяет всю информацию, связанную с квартирой, а значит ее история «прозрачна».

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector