В каких случаях не платят налог с продажи квартиры
Содержание
Налогоплательщики, реализующие объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог с проданной квартиры. Такая норма закреплена в главе 23 НК РФ. При этом у гражданина есть право на получение вычета или полного освобождения от уплаты НДФЛ.
Нахождение в собственности свыше минимального срока
В ст. 217.1 НК РФ указан минимальный срок владения объектом для освобождения от налогообложения. Минимальный срок зависит от года приобретения квартиры, а также способа получения имуществом:
- жилплощадь куплена до 2016 г. – 3 года;
- жилье приобретено после 2016 г. – 5 лет.
Если квартира приобретена в 2016 г., то для освобождения от уплаты налога ее нужно реализовать не ранее, чем в 2021 г.
Датой начала отчета периода владения для квартиры, полученной по наследству, является дата смерти наследодателя. При этом не имеет значения, когда наследник провел регистрацию права собственности на объект.
Поправки в НК РФ с 2020 года
Данное нововведение в первую очередь направлено на защиту интересов молодых семей, которые желают расширить жилплощадь в связи с рождением детей.
Освобождение от уплаты налога будет распространяться на сделки, заключенные после 1 января 2020 г. При этом если у владельца жилья имеется в собственности другая жилплощадь или доля в объекте недвижимости, то льготой он воспользоваться не сможет.
Отсутствие базы для налогообложения
Ст. 220 НК РФ предусмотрены вычеты, применив которые налогоплательщик может снизить налоговую базу до нуля и не оплачивать НДФЛ в казну:
- в размере 1 000 000 рублей;
- в сумме фактических расходов на покупку объекта.
Данный вычет предоставляется в отношении всех объектов недвижимости, проданных в течение одного налогового периода.
В 2017 г. Коровкин Г.П. реализовал две квартиры, по 750 тысяч каждая. При исчислении налогооблагаемой базы он применил вычет в размере 1000000. Сумма налога составила:
(750000 + 750000 – 1000000) × 13% = 65000 руб
При использовании вычета в размере фактических расходов на покупку необходимо представить в налоговый орган документарное подтверждение таких затрат. Это могут быть расписки, платежные поручения, квитанции и прочие.
Использовать одновременно несколько вычетов в отношении одного объекта нельзя.
В 2017 г. Богданов И.Б. купил жилплощадь за 1400000, а в 2018 г. продал за 2200000 рублей. Он может воспользоваться либо вычетом в размере 1000000, либо уменьшить базу для исчисления налога на цену покупки объекта – 1400000. В данном случае Богданову И.Б. выгоднее использовать второй вариант. Сумма НДФЛ к уплате составит:
(2200000 – 1400000) × 13% = 104000 руб
Некоторые собственники намеренно указывают в договоре меньшую цену объекта, чтобы избежать налогообложения. Для борьбы с искусственным занижением стоимости сделки ФНС применяет для расчета кадастровую оценку объекта, помноженную на понижающий коэффициент 0,7.
Если кадастровая оценка не установлена на начало года, в котором совершается сделка по отчуждению, то данное правило в отношении объекта не применяется.
Взаимозачет
При покупке жилплощади налогоплательщик получает право на возмещение НДФЛ благодаря налоговому вычету в размере 2000000 руб. Максимальная сумма налога к возврату составляет 260 тысяч.
Если в течение календарного года налогоплательщик продал и купил квартиру, в декларации он должен отразить и сумму исчисленного НДФЛ, и размер налога к возмещению. Таким образом, происходит взаимозачет налогов между государством и налогоплательщиком.
В 2018 г. Селиванов А.Ю. купил жилплощадь за 1900000. На следующий год он продал данную квартиру за 2300000 рублей и купил другое жилье, стоимостью 2800000. Так как срок владения объектом менее минимально установленного НК РФ, Селиванов А.Ю. должен заплатить НДФЛ в размере:
(2300000 – 1900000) × 13% = 52000 руб
Ранее гражданин не использовал свое право на налоговый вычет, поэтому после покупки жилья за 2,8 миллионов он подал декларацию на возврат НДФЛ в сумме 260000 (2000000 × 13%). В декларации он также отразил свою задолженность перед бюджетом в размере 52 тысяч. Проведя взаимозачет, Селиванов А.Ю. получит из казны 208000 (260000 – 52000). Налог ему уплачивать не придется.
НК РФ предусмотрено несколько законных оснований, по которым налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ. В первую очередь льготы касаются собственников, которые владеют объектом более 5 лет, а в некоторых случаях более 3 лет. Также гражданин вправе воспользоваться льготами, благодаря которым можно существенно уменьшить базу для налогообложения или вовсе не платить налог.
