Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде
Покупка и продажа недвижимости нередко совершаются физлицом в одном году, если общей целью обеих сделок является улучшение бытовых условий. Как правило, на средства от проданной квартиры приобретается новое жилье с большей площадью. Однако могут быть и иные ситуации – например, человек купил жилплощадь, а потом продал её, чтобы погасить долги и приобрести новую недвижимость. Реализация недвижимого актива облагается подоходным налогом. Покупка жилого объекта позволяет оформить НДФЛ-вычет. Следует выяснить, возможен ли взаимозачет преференций и обязательств по НДФЛ.
Содержание
Уплата налога с продажи жилья при покупке новой квартиры: разные ситуации
Необходимость уплаты подоходного налога с оформлением НДФЛ-вычета при продаже и последующей покупке жилплощади зависит от срока обладания проданным жильем. Данный аспект четко регламентируется нормами Налогового кодекса РФ (НК):
- Для жилья, полученного на любых основаниях до 01.01.2016, предусматривается трехлетний минимальный период владения.
- Если жилплощадь получена физлицом после 01.01.2016 в порядке дарения от близкого родственника (члена семьи), наследования, приватизации или соглашения пожизненной ренты, также действует трехлетний срок. Это оговаривается пунктом 3 статьи 217.1 НК.
- Если после 01.01.2016 недвижимость получена гражданином по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 3 статьи 217.1 НК, применяется пятилетний минимальный срок обладания (пункт 4 статьи 217.1 НК). Характерным примером такого основания является сделка покупки.
- Начиная с 2020 года, минимальный срок обладания снижен до 3 лет для владельцев единственного жилья. Если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок также составит 3 года.
Учитывая вышеприведенные нормы, различают две типичные ситуации.
Срок владения проданным жильем соответствует предельному минимальному периоду или превышает его
При таких условиях гражданин, который продал жилой объект, освобождается от уплаты подоходного налога с этой продажи (абзац 1 пункта 2 статьи 217.1 НК). Кроме того, покупка новой квартиры позволяет данному субъекту – плательщику НДФЛ – использовать НДФЛ‑вычет, получив компенсацию ранее перечисленного подоходного налога:
- Вычет суммы издержек, связанных с покупкой жилья (одного или нескольких недвижимых активов). Максимальный размер такой льготы – 2000000 рублей. Максимальная сумма возвращаемого налога – 260000 (что равняется 13% от 2000000).
- Вычет суммы затрат, связанных с уплатой кредитных процентов, если жилплощадь приобреталась в ипотеку (только для одного жилого объекта). Максимальная величина данной преференции – 3000000 рублей. Максимальный возврат НДФЛ – 390000 (что соответствует 13% от 3000000).
Срок обладания проданной квартирой оказался меньше предельного минимального периода
При таких обстоятельствах физлицу придется уплатить НДФЛ (13%) с продажи недвижимого актива. Налогооблагаемым доходом продавца будет считаться наибольший из двух следующих показателей:
- 70% от кадастровой цены реализованного объекта;
- стоимость этого недвижимого актива по соглашению купли-продажи.
Однако продавец сможет применить НДФЛ-вычет на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК. Гражданин вправе выбрать один из двух вариантов (подпункты 1-2 пункта 2 статьи 220 НК):
- снизить налоговую базу на 1000000 рублей;
- снизить налоговую базу на величину издержек, обусловленных приобретением реализованной жилплощади. Такие затраты нужно подтвердить официальной документацией (например, платежными бумагами).
Помимо НДФЛ-вычетов для продавца, гражданин, который продал недвижимость, но приобрел новую квартиру, вправе оформить НДФЛ-вычеты для покупателя. Налоговые послабления для покупателей жилья позволяют получить возмещение уплаченного подоходного налога в следующих размерах:
- 260 000 рублей (по затратам на приобретение, не превышающим 2000000);
- 390 000 рублей (по сумме ипотечных процентов, не превышающей 3000000).
Налоговый взаимозачет продажи и покупки жилья: как он выполняется
Если сделки приобретения и продажи жилплощади состоялись в одном и том же календарном году, взаимозачет соответствующих обязательств и преференций по НДФЛ можно осуществить. Используется налоговый вычет с подачей декларации 3-НДФЛ. Важное условие – заявитель должен иметь право на оформление данных льгот.
Например, чтобы оформить имущественный вычет за приобретение квартиры, её покупатель должен являться плательщиком НДФЛ (13%). При этом сумма данной преференции не должна быть исчерпана. Остаток НДФЛ-вычета для покупателя, который не был полностью использован в конкретном году, переносится на последующие налоговые периоды.
Пример № 1
Гражданин, который платит НДФЛ (13%), реализовал свою квартиру за 7 млн рублей. Новую недвижимость он приобрел за 8 млн рублей в этом же налоговом периоде.
Выполняются следующие действия:
- Доход от продажи уменьшается физлицом на 1 млн. Полученное значение – 6 млн (7 млн за вычетом 1 млн).
- Как покупатель жилплощади, человек применяет вычет, равный 2 млн. Иными словами, база для уплаты НДЛФ (6 млн) уменьшается еще на 2 млн. Получается 4 млн.
- Налоговая сумма – 520 000 рублей (что составляет 13% от 4 млн).
Пример № 2
Плательщик НДФЛ продал недвижимый объект за 3 млн рублей, а купил – за 1,6 млн. В этом случае он вправе использовать все способы снижения налоговых обязательств. Из 3 млн вычитаются 1 млн (льгота продавца) и 1,6 млн (льгота покупателя, до 2 млн). Расчетная база – 400 000. Налог (13%) – 52000. Неиспользованный остаток преференции покупателя (2000000 – 1600000 = 400000) гражданин может заявить к вычету в будущем (если будет опять покупать недвижимость).
Пример № 3
Налогоплательщик реализовал за 2,8 млн рублей собственную квартиру, которую ранее приобрел за 3 млн. Новую жилплощадь он купил в этом же году за 1,8 млн.
Он вправе применить вычет продавца в размере издержек на покупку проданной квартиры – налог, подлежащий уплате, равняется 0 (2800000 – 3000000). При этом физлицо может оформить льготу покупателя в размере 1,8 млн (до 2 млн) и вернуть себе уплаченный подоходный налог на сумму 234 000 (13% от 1,8 млн). Оставшуюся сумму 26000 (13% от 200 тыс) он вправе компенсировать позже, если будет покупать другое жилье.
