Спросить беcплатно!

Как рассчитать налог с продажи квартиры

split

В РФ налог с продажи квартиры уплачивается гражданином на основаниях, предусмотренных главой 23 Налогового кодекса РФ (НК). Если физлицо собирается реализовать собственную жилплощадь, ему рекомендуется заранее выяснить, как выполняется налогообложение данной сделки. Знание налогового законодательства поможет продавцу жилья своевременно и корректно выполнить свои обязательства перед государством. Чтобы уменьшить сумму взимаемого налога, можно воспользоваться имущественным вычетом. Иногда продавцу квартиры вообще не придется уплачивать НДФЛ.

Возникают ли у физлица налоговые обязательства при продаже собственного жилья


ЗаконВыручка, полученная физлицом от продажи собственной жилплощади, облагается подоходным налогом (НДФЛ), что предусматривается статьей 209 НК. Иными словами, если гражданин получил определенный доход от продажи недвижимости, находящейся в РФ (подпункт 5 пункта 1 статьи 208 НК) или за пределами РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 НК), с этого дохода ему придется уплатить НДФЛ.

Налоговые резиденты РФ платят НДФЛ по обычной ставке – 13% (пункт 1 статьи 224 НК). Лица, не относящиеся к налоговым резидентам РФ, вынуждены платить НДФЛ по увеличенной ставке 30% (пункт 3 статьи 224 НК). Как определено пунктом 2 статьи 207 НК, налоговыми резидентами считаются физлица, фактически пребывающие в РФ минимум 183 календарных дня на протяжении 12 месяцев, следующих подряд.

Необходимость уплаты НДФЛ с продажи квартиры предопределяется периодом времени, на протяжении которого данная жилплощадь пребывала в собственности гражданина-продавца до совершения соответствующей сделки. Иными словами, чем больше этот период, тем больше у бывшего собственника шансов освободиться от обязательств по внесению подоходного налога.

Своеобразным рубежом считается дата 01.01.2016. Именно с этого дня началось действие важнейших поправок, внесенных в НК. Данными изменениями определяются условия, соответствие которым позволит физлицу не платить налог с дохода от реализации собственной жилплощади.

Если собственность на жилье была оформлена гражданином до наступления 2016 года, то к настоящему моменту ему не нужно уплачивать НДФЛ с реализации такой недвижимости.

Если квартира была приобретена физлицом после 31.12.2015, реализовать её без внесения НДФЛ он сможет только по факту истечения 5 лет, отсчитываемых от момента оформления надлежащего права (пункт 4 статьи 217.1 НК).

Как установлено пунктом 3 статьи 217.1 НК, трехлетний минимальный период обладания недвижимостью, позволяющий физлицу не уплачивать НДФЛ при её продаже, сохранился для определенных ситуаций получения данной квартиры в собственность:

  • наследование;
  • получение её в дар от члена семьи (как вариант, близкого родственника);
  • приватизация;
  • получение по соглашению пожизненного содержания (ренты), предусматривающему иждивение.

Освобождение гражданина от перечисления НДФЛ с продажи собственной квартиры осуществляется на основаниях, оговоренных абзацем 2 пункта 17.1 статьи 217 НК и абзацем 1 пункта 2 статьи 217.1 НК. Основанием для такого освобождения является факт обладания соответствующей жилплощадью на протяжении минимального периода (пункты 3-4 статьи 217.1 НК). Чтобы корректно рассчитать налог с реализации собственного жилья, физлицу нужно учитывать все вышеперечисленные моменты.

Как определить НДФЛ с продажи жилья, приобретенного физлицом до 01.01.2016


Если недвижимость приобреталась и оформлялась физлицом до 01.01.2016, в нынешнем году подоходный налог с её реализации платить не нужно. Это объясняется тем, что вышеупомянутые положения статьи 217.1 НК и пункта 17.1 статьи 217 НК относятся к сделкам продажи квартир, приобретенных физлицами после 01.01.2016. Данное требование четко оговорено пунктом 3 статьи 4 закона № 382-ФЗ от 29.11.2014.

Таким образом, квартиры, полученные гражданами в собственность до 01.01.2016 по любым основаниям (купля-продажа, наследование, прочие варианты), в текущем году могут продаваться физлицами без уплаты НДФЛ. Иными словами, если квартира, приобретенная физлицом до 01.01.2016, продается этим же физлицом после 01.01.2019, ему не нужно рассчитывать и, соответственно, перечислять НДФЛ с этой сделки.

Как вычислить НДФЛ с продажи жилья, оформленного гражданином в собственность после 01.01.2016


Чтобы рассчитать сумму подоходного налога с реализации недвижимого актива, приобретенного (оформленного) физлицом в собственность после 01.01.2016, нужно руководствоваться положениями статьи 217.1 НК и располагать значениями следующих параметров:

  1. Стоимость жилья, учитываемая при расчете НДФЛ с его реализации. Во внимание принимается как рыночная цена актива, четко указанная в соглашении купли-продажи, так и его официальная кадастровая стоимость. Как установлено пунктом 5 статьи 217.1 НК, с 01.01.2016 действует следующий порядок: доход от продажи квартиры сравнивается с её актуальной кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. При этом для расчета подоходного налога выбирается та величина, которая оказалась больше.
  2. Величина имущественного вычета, позволяющего уменьшить налогооблагаемую базу (полученный физлицом доход) при расчете НДФЛ с реализации жилья по ставке 13% на основаниях абзаца 1 пункта 3 статьи 210 НК. Право на такой вычет предусматривается подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК. При продаже жилплощади имущественный вычет может составлять максимум 1 млн рублей (абзац 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК).
  3. Как вариант, физлицо вправе уменьшить налогооблагаемый доход от реализации жилья не на сумму вышеупомянутого имущественного вычета (максимум 1 млн рублей), а на общую величину реальных затрат, обусловленных покупкой данного жилья и, соответственно, подтвержденных документально. Возможность оговаривается абзацем 1 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК. Таким образом, гражданин самостоятельно определяет, какой вариант уменьшения налогооблагаемого дохода является для него подходящим (выгодным), учитывая возможность подтверждения расходов соответствующей документацией.
  4. Четвертый параметр – применяемая ставка НДФЛ. Как уже говорилось ранее, при продаже жилья она может составлять 13% (обычная, для резидентов) или 30% (повышенная, для нерезидентов).

Если сделка продажи жилплощади не освобождается от НДФЛ на основаниях, оговоренных статьей 217.1 НК, продавец должен определить сумму соответствующего налога следующим образом:

  1. Сравнить доход, полученный физлицом от реализации собственной квартиры, с её актуальной кадастровой ценой, умноженной на 0,7. Нужно выбрать ту величину, которая окажется больше. Именно она станет налогооблагаемой стоимостью.
  2. Определиться с подходящим вариантом уменьшения налогооблагаемой стоимости. Можно выбрать либо вычет, составляющий максимум 1 млн рублей, либо сумму подтвержденных реальных затрат физлица, обусловленных приобретением данного жилья. Как правило, налогоплательщик выбирает тот показатель, который окажется больше.
  3. Налогооблагаемая стоимость жилья уменьшается гражданином на сумму вычета (или подтвержденных затрат). Полученную величину умножают на нужную ставку НДФЛ (0,13 или 0,30), чтобы посчитать размер выплачиваемого подоходного налога.

Пример вычисления НДФЛ при продаже подаренной квартиры


В марте 2018 года гражданин РФ – налоговый резидент – получил квартиру в дар от родного отца. На 01.01.2019 официальная кадастровая цена этой жилплощади составила 3 млн рублей. В мае 2019 года он продал данное жилье за 2,5 млн рублей. Необходимо вычислить размер НДФЛ, подлежащего уплате с реализации недвижимости.

Действовать нужно по следующему алгоритму:

  1. Уточнить, есть ли обязательства по НДФЛ. Сделка продажи совершена после 01.01.2016. Минимальный период владения, который составляет 3 года для жилья, полученного в дар от близкого родственника, не был выдержан физлицом. Соответственно, с продажи такой жилплощади придется уплатить подоходный налог.
  2. Определяется налогооблагаемая стоимость реализованного актива (база). Цена продажи (доход физлица) – 2,5 млн рублей. Актуальная кадастровая цена объекта (3 млн рублей) умножается на 0,7 – получается 2,1 млн рублей. За базу следует принять продажную цену (2,5 млн рублей), поскольку она оказалась больше, чем официальная кадастровая цена, умноженная на 0,7.
  3. Определяется подходящий способ уменьшения налогооблагаемой стоимости (базы). В данном случае возможен только один вариант – имущественный вычет, составляющий максимум 1 млн рублей, – так как проданная жилплощадь была получена физлицом в дар (затрат на приобретение не было).
  4. Вычисляется итоговый размер базы для НДФЛ. Из 2,5 млн рублей вычитается 1 млн рублей. Полученная величина – 1,5 млн рублей – становится итоговой базой для расчета нужного налога.
  5. Для вычисления суммы НДФЛ следует использовать ставку 13%, поскольку физлицо-продавец является российским налоговым резидентом.
  6. Чтобы посчитать размер налога, нужно 1,5 млн рублей умножить на 0,13. Размер НДФЛ – 195 тыс рублей.

Пример определения подоходного налога для реализации купленного жилья


В феврале 2017 года гражданин-резидент купил жилплощадь за 2,8 млн рублей. Официальная кадастровая цена этого актива на 01.01.2018 составила 3,5 млн рублей. В октябре 2018 года собственник продал своё жилье за 3,1 млн рублей. Определить НДФЛ.

Очевидно, что налог с реализации заплатить придется. За базу следует принять продажную цену (3,1 млн рублей), поскольку она оказалась больше, чем актуальная кадастровая цена (3,5 млн рублей), умноженная на 0,7. В данном случае базу (3,1 млн) можно сократить на реальные подтвержденные затраты (2,8 млн), поскольку такой вариант является более выгодным для физлица (если сравнивать с уменьшением на 1 млн). Таким образом, база для НДФЛ составила 300 тыс рублей (от 3,1 млн отнять 2,8 млн), а сумма к уплате в бюджет – 39 тыс рублей. Применяемая ставка – 13%.

Пример расчета налога при продаже комнаты


Гражданин-резидент приобрел в июле 2018 года комнату в трехкомнатной квартире. Цена покупки – 700 тыс рублей. В феврале 2019 года он продал данную комнату за 900 тыс рублей. Её официальная кадастровая цена на начало 2019 года – 600 тыс рублей.

В качестве базы принимается цена продажи (900 тыс), учитывая требования НК. Уменьшить базу можно как на реальные затраты (700 тыс), так и на вычет (максимум 1 млн). Для физлица при данных обстоятельствах более выгодным вариантом является применение вычета, позволяющего свести НДФЛ-базу к нулю (от 900 тыс отнимается вычет, также равный 900 тыс). Таким образом, НДФЛ составит ноль, но отчет 3-НДФЛ все-таки придется направить налоговому ведомству.

Пример для НДФЛ с продажи унаследованной доли в квартире


Гражданин-резидент в декабре 2018 года унаследовал 25% квартиры. В июне 2019 года он реализовал унаследованную долю за 600 тыс рублей. Цена этой доли по кадастру – 400 тыс рублей.

Если физлицо продает собственную часть квартиры как обособленный объект, что подразумевает оформление отдельного соглашения купли-продажи, вычет к данному объекту применяется в полном объеме. Если все имеющиеся доли в этой квартире реализуются по общему соглашению купли-продажи, предусмотренный вычет распределяется между ними с учетом установленных пропорций. Очевидно, что для этого примера база имеет нулевое значение (из 600 тыс вычитается 600 тыс), а НДФЛ равняется нулю.

Декларирование и уплата


Если доход от реализации жилья был получен физлицом, а условие минимального периода владения не было соблюдено при этом, гражданин должен задекларировать свои обязательства по НДФЛ. Декларация 3-НДФЛ составляется и подается физлицом до 30 апреля того года, который непосредственно следует за годом реализации жилплощади (абзац 2 пункта 1 статьи 229 НК).

Крайний срок погашения обязательств (уплаты НДФЛ) – 15 июля года подачи 3-НДФЛ, что оговорено пунктом 4 статьи 228 НК. Соблюдение этих правил позволит физлицу-налогоплательщику избежать штрафных санкций.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector