Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома

Как действовать покупателю жилплощади, если застройщик нарушил сроки сдачи дома? Этот вопрос интересует граждан, приобретающих жилье в строящемся многоквартирном здании. Конечно, собственник рассчитывает на своевременное получение ключей от квартиры, согласно срокам, предусмотренным в договоре долевого участия (ДДУ). Однако по факту эти условия нередко нарушаются строительной организацией. Дольщику необходимо знать, что можно предпринять, как защитить собственные интересы, если компания-застройщик не соблюдает временные рамки, установленные ДДУ.

Какие условия прописываются в договоре с застройщиком

Отношения между строительной организацией (застройщиком) и покупателем жилья (дольщиком) регламентируются ФЗ-214 от 30.12.2004 – законом, регулирующим участие физлиц/юрлиц в долевом строительстве недвижимых объектов (многоквартирных зданий, других недвижимых объектов).

Чтобы урегулировать взаимоотношения по поводу участия в долевом строительстве, компания-застройщик и гражданин-дольщик заключают ДДУ, устанавливающий принципы и условия таких взаимоотношений. Как известно, оформление ДДУ является одним из способов привлечения средств физлиц – будущих собственников квартир – для возведения многоквартирного здания, ещё не введенного в эксплуатацию на момент привлечения данных средств (часть вторая статьи первой ФЗ-214).

Основные принципы составления и оформления ДДУ предписываются нормами статьи 4 вышеупомянутого ФЗ-214:

1. Так, пункт первый статьи 4 ФЗ-214 четко оговаривает, что компания-застройщик по соглашению обязана построить многоквартирное здание и передать надлежащий жилой объект (квартиру) дольщику, соблюдая временные рамки, прописанные в договоре. При этом передача жилого помещения гражданину-дольщику должна проводиться своевременно, но только после получения (оформления) компанией-застройщиком разрешения на ввод соответствующего здания в эксплуатацию.
2. Гражданин-дольщик – покупатель квартиры – должен уплатить цену приобретаемого помещения, установленную соглашением, и принять надлежащий объект долевого строительства (квартиру), если у компании-застройщика имеется официальное разрешение на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию.

Пункт 4 статьи 4 нормативного акта 214-ФЗ определяет перечень обязательных сведений, содержащихся в соглашении:

1. Детальное описание и основные характеристики недвижимого объекта (жилого/нежилого помещения), подлежащего передаче гражданину-дольщику по ДДУ.
2. Срок передачи гражданину-дольщику приобретенного недвижимого объекта.
3. Стоимость объекта, а также порядок/сроки её оплаты.
4. Гарантийный период, официально установленный для объекта долевого строительства.
5. Способы, которые применяются компанией-застройщиком, чтобы обеспечить выполнение договорных обязательств. Статьей 12.1 ФЗ-214 предусматриваются два таких способа. Первый – возврат денег гражданину-дольщику. Второй – возмещение ущерба, уплата неустойки. Статьями 13-15 ФЗ-214 предписывается залоговое обеспечение обязательств застройщика по ДДУ.
6. Прочие условия, указание которых предусматривается подпунктом 6 пункта 4 статьи 4 ФЗ-214 (если есть необходимость).

Дом не сдается застройщиком вовремя: что предпринять в данной ситуации

Статьей 6 нормативно-правового акта ФЗ-214 регламентируются следующие моменты:

1. Своевременная передача недвижимого объекта гражданину-дольщику (не позднее оговоренного времени/даты) – обязанность компании-застройщика, установленная пунктом 1 статьи 6 ФЗ-214. Срок такой передачи прописывается в ДДУ и является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного здания.
2. Если оговоренное время сдачи не соблюдается застройщиком, пунктом 2 статьи 6 ФЗ-214 предусматривается неустойка, подлежащая уплате дольщику компанией-застройщиком за каждый день допущенной просрочки. Если дольщик является юрлицом, размер такой неустойки составит 1/300 актуальной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от стоимости ДДУ. Если дольщик – физлицо (гражданин), неустойка будет уплачиваться ему в двойном размере (то есть 1/150 ставки ЦБ РФ). Компания-застройщик не отвечает за срыв сроков, если она выполнила свои обязанности, а причиной задержки стал отказ самого дольщика от подписания акта передачи.
3. Если становится очевидным, что многоквартирное здание не будет возведено вовремя (согласно сроку, обозначенному ДДУ), компания-застройщик должна уведомить об этом дольщика не позже чем за 2 месяца до завершения оговоренного срока. Такое требование четко предписывается пунктом 3 статьи 6 нормативного акта ФЗ-214. При этом строительная организация обязана предложить дольщику надлежащую модификацию заключенного соглашения путем изменения соответствующих пунктов. Изменение срока передачи объекта недвижимости застройщиком дольщику выполняется согласно Гражданскому кодексу (ГК).

Если клиент соглашается на корректировку срока передачи квартиры, стороны оформляют модификацию сроков возведения здания и передачи жилплощади дополнительным соглашением к ДДУ. Целесообразность подписания дольщиком такого соглашения зависит от причин нарушения компанией-застройщиком установленных сроков. Так, оформление дополнительного соглашения о сдвиге сроков по ДДУ является приемлемым для гражданина-дольщика, если существуют такие обстоятельства:

• данные сроки были изначально занижены строительной организацией, чтобы повысить привлекательность объекта для инвестирования;
• задержка обусловлена проблемой, подлежащей скорому решению в обычном порядке (например, замена подрядчика, погодные условия, задержка поставок стройматериалов).

Если гражданин-дольщик подписывает с компанией-застройщиком дополнительное соглашение о переносе сроков по ДДУ, он не вправе после этого требовать какую-либо компенсацию (неустойку, возмещение). Если покупатель квартиры откажется подписать такое дополнительное соглашение, он сможет взыскать с компании-застройщика неустойку/возмещение. Если дольщик отказался подписать дополнительное соглашение по серьезным основаниям (к примеру, если у застройщика возникли проблемы с документацией, не хватает средств для завершения объекта), ему стоит рассмотреть вариант одностороннего расторжения ДДУ, предусмотренного положениями статьи 9 ФЗ-214.

Как предъявить претензию застройщику и подать судебный иск

Общий порядок действий в случае задержки сдачи дома выглядит следующим образом:

1. Если дом не сдается в срок, а компания-застройщик не предпринимает действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 6 нормативного акта ФЗ-214, гражданин-дольщик составляет надлежащую претензию и направляет её строительной организации. Порядок подачи заявления предусматривает указание в данной бумаге требований о надлежащем выполнении застройщиком договорных обязательств и выплате дольщику неустойки за допущенную просрочку. В данной претензии нужно оговорить срок ожидания ответа – 10 дней.
2. Бумага с претензией направляется компании-застройщику заказным письмом. Можно передать её непосредственно адресату или, как вариант, предусмотреть уведомление о получении. Претензия обязательно составляется в двух равнозначных экземплярах. Один экземпляр остается у дольщика – с отметкой о принятии адресатом.
3. Если компания-застройщик не удовлетворила выдвинутые требования или не ответила на претензию в обозначенный срок, клиент вправе подать судебный иск, указав в нем аналогичные претензии.

Физлицо-дольщик вправе потребовать у компании-застройщика компенсацию за несоблюдение срока передачи оговоренного объекта. Помимо неустойки, предписанной вторым пунктом шестой статьи 214-ФЗ, дольщик может через суд взыскать с застройщика-ответчика штраф, если строительная компания отказалась выплатить данную неустойку добровольно. Размер штрафа – половина суммы начисленной неустойки (пункт 6 статьи 13 закона 2300-1 от 07.02.1992).

Законодательство РФ предусматривает защиту интересов гражданина-дольщика в ситуации нарушения (несоблюдения, задержки) организацией-застройщиком договорных сроков передачи объекта. Однако действия потребителя, защищающего собственные права, должны быть разумными и целесообразными.