Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ?

Ст. 6 Закона № 214-ФЗ позволяет взыскать неустойку по ДДУ, если со стороны строительной организации будет нарушен срок передачи объекта. Штрафная санкция начисляется за все время просрочки, т.е. до даты подписания передаточного акта. О том, как защищаются интересы граждан по Закону № 214-ФЗ, и что нужно учитывать при оформлении претензий и исков, расскажем в этом материале.

Основания для взыскания

Программа долевого участия в возведении МКД позволяет получить право на часть здания, т.е. на конкретное жилое помещение. Одним из обязательных условий договора является определение периода, в пределах которого гарантируется передача готового жилья. Для этого применяются следующие правила Закона № 214-ФЗ:

• срок должен быть одинаков для всех граждан, заключивших договоры со строительной компанией;
• если проектная документация и договор содержат разные даты передачи, будут применяться договорные правила;
• строительная компания может продлить срок сдачи с предварительным уведомлением за 2 месяца, однако обязана компенсировать расходы на аренду жилья, возместить иные убытки по нормам ГК РФ и положениям договора.

Естественно, передать квартиру застройщик может только после ввода МКД в эксплуатацию по акту приемочной комиссии. Ввиду этих правил, может возникать спор об определении даты передачи жилых помещений. Например, в договор может включаться ссылка об обязанности передать квартиру не позднее года после окончательного возведения МКД. Предъявлять требования в такой ситуации можно на следующий день после истечения 1 года с даты ввода в эксплуатацию.

Взыскать неустойку с застройщика можно:

• до подписания акта, если строительная компания затягивает сроки и не пытается найти компромисс с дольщиками;
• после оформления этого документа и получения ключей, когда становится известным точный период нарушения обязательств.

Однако нужно учитывать срок давности для обращения в судебные ведомства, регламентированный ГК РФ. Он составляет 3 года с момента нарушения прав, либо когда гражданин должен был узнать о таком нарушении. Например, если подписан акт спустя 3 месяца после истечения согласованного времени по договору, указанный период войдет в срок давности, так как гражданин должен был узнать о нарушении своих прав.

Порядок взыскания неустойки

На договор долевого строительства с участием граждан распространяются нормы Закона № 2300-1 «О защите прав потребителя». Это означает, что до обращения в суд необходимо предъявить застройщику письменную претензию, потребовать надлежащего исполнения обязательств и возмещения неустойки. При применении Закона № 2300-1 граждане получают следующие преимущества:

• размер неустойки будет выше в 2 раза (это правило подтверждено и в ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
• обязанность доказывания по таким спорам возлагается на застройщика, т.е. ему придется доказывать соблюдение договорных сроков;
• для защиты интересов дольщиков, закон позволяет взыскать с недобросовестной строительной организации штраф, размер которого составит 50% от присужденной суммы (эту выплату получит гражданин, чьи интересы были нарушены).

Кроме штрафных санкций, гражданин сможет взыскать компенсацию морального вреда. Ее размер определит суд после оценки нравственных и психических страданий, причиненных по вине застройщика.

Алгоритм действия граждан, которые столкнулись с нарушением сроков по ДДУ, выглядит следующим образом:

• нужно убедиться, что возникли основания для предъявления претензии, т.е. что срок передачи пропущен;
• нужно проверить через федеральный реестр, не подал ли застройщик на банкротство (в этом случае требования придется подавать через арбитражный суд, наравне с другими кредиторами);
• оформляется письменная претензия, в которой нужно сделать ссылку на пункт договора о сроке, рассчитать неустойку на дату обращения (впоследствии можно представить расчет на дату подачи иска или подписания передаточного акта);
• претензионное письмо нужно вручить под роспись уполномоченному представителю строительной фирмы, либо направить по почте письмом с уведомлением (от даты получения претензии будет зависеть, когда можно обращаться в суд);
• на рассмотрение претензии дается не более 10 дней, а при получении отказа или отсутствии реакции на обращение, можно подавать исковое заявление в суд;
• для направления иска нужно рассчитать размер неустойки, так как от этого зависит, какой суд будет рассматривать дело (при цене иска до 50 тыс. руб., обращаться нужно в мировой суд);
• для участия в судебном процессе можно воспользоваться услугами представителя (юриста, адвоката, иного лица), а его полномочия нужно зафиксировать в нотариальной доверенности.

Если застройщик подал на банкротство, для взыскания каких-либо штрафных санкций нужно обращаться в арбитраж. Узнать такие сведения можно через общедоступный федеральный реестр. Для этого нужно заполнить форму поиска по ссылке: https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name. Чтобы получить информацию, достаточно указать наименование застройщика, его коды ИНН, ОГРН и ОКПО (эти реквизиты можно уточнить из содержания договора или на сайте организации). Если поиск подтвердил, что застройщик приступил к банкротному производству, нужно подавать документы в арбитраж наравне с другими кредиторами.

Если застройщик платежеспособен и не подавал на банкротство, ему нужно направить письменную претензию. В тесте этого документа нужно указать:

• сведения об участнике долевого строительства или приобретателя по договору цессии;
• ссылка на реквизиты договора (дата и номер);
• ссылка на нарушение застройщиком своих обязательств, пункт договора о сроках передачи;
• период просрочки на дату обращения;
• требование о выплате неустойки и передачи готового объекта.

О правилах расчета штрафных санкций расскажем ниже. При подаче документа нужно убедиться, что на втором экземпляре поставлена дата вручения и роспись представителя застройщика. При отказе получить претензию, ее нужно направить по юридическому адресу юридического лица.

Подача иска и расчет суммы неустойки

На рассмотрение претензии дается 10 дней. Если застройщик признал вину, он должен удовлетворить требование о выплате неустойки на дату фактической передачи квартиры. Если получен отказ на претензию, либо ответ вовсе не поступил, нужно подавать исковое заявление. Для этого гражданин должен рассчитать сумму неустойки по следующим правилам:

• согласно ст. 6 Закона № 214-ФЗ, неустойка взыскивается в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка России за каждый день просрочки;
• для расчета применяется цена договора долевого участия в строительстве;
• период расчета включает время со дня, следующего за сроком передачи объекта по договору, и до подписания акта (если на момент обращения в суд квартира не передана, позднее можно представить перерасчет суммы).

Так как указанная сумма не превышает 50 тыс. руб., иск можно подавать в мировой суд. По итогам судебного процесса, сумма штрафа за нарушение прав потребителей составит 50% от суммы 33066, 67 руб., т.е. 16533,34 руб. Аналогичный порядок расчета применяется в случае, если часть денег кредитные средства. Однако если процент по кредиту превышает размер учетной ставки для расчета неустойки, можно взыскать убытки в виде разницы.

При составлении иска нужно указать сведения, ранее включенные в претензию, а также ряд иных данных:

• ссылка на соблюдение претензионного порядка разрешения спора с приложением доказательств (второго экземпляра претензии с отметкой о получении, либо почтовую квитанцию);
• доводы застройщика, указанные в ответе на претензию (если он был представлен);
• дата фактической передачи квартиры (копию акта приема-передачи нужно приложить к иску);
• ссылка на иные обстоятельства, связанные с нарушением прав со стороны застройщика.

Поскольку срок по договору и фактическая дата передачи по акту легко проверяются по содержанию документов, застройщику практически невозможно выиграть судебный процесс. Снижение размера неустойки также нереально, так как предметом спора является нарушение прав потребителя.

После получения судебного акта и исполнительного листа, могут возникнуть сложности с получением взысканных денег. Для принудительного взыскания нужно обратиться в отдел ФССП, подать заявление о возбуждении исполнительного производства. В рамках производства будут арестованы счета застройщика для списания долга, арестовано и реализовано его имущество. Если на момент обращения к приставам квартира еще фактически не передана, суд должен указать в исполнительном листе на порядок расчета неустойки. Следовательно, пристав будет обязан сам провести перерасчет, когда получит сведения о подписании акта приема-передачи на квартиру.

Похожие публикации

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Правила оформления договора долевого участия в строительстве