Что такое коммерческий найм жилья

Коммерческий наем жилья – интересная возможность для граждан, желающих законно получить жилплощадь во временное пользование. Коммерческий характер такого найма вовсе не означает, что между сторонами соответствующего договора возникают предпринимательские отношения. Он подразумевает взимание определенной платы с нанимателя, использующего помещение для целей временного проживания. Необходимо рассмотреть юридическую сторону данного вопроса, ознакомившись с правилами такого найма и особенностями составления надлежащего соглашения.

Возмездное пользование жилплощадью: нормативно-правовой аспект

В законодательстве РФ отсутствуют какие-либо особые нормы, регулирующие отношения коммерческого найма жилплощади и устанавливающие порядок оформления сторонами надлежащего договора. Именно поэтому субъекты данных правоотношений руководствуются положениями главы 35 Гражданского кодекса (ГК), в которой четко прописаны основные принципы возмездного найма жилплощади. Речь идет о статьях 671-688 ГК, исключая, однако, статью 672 ГК, регламентирующую договорные отношения по использованию жилплощади жилищного фонда (ЖФ) социального применения.

Первым пунктом 671 статьи ГК определяется суть отношений возмездного найма жилья. Руководствуясь подписанным соглашением, наймодатель – собственник жилплощади или иной субъект, уполномоченный собственником, – за определенную плату передает нанимателю данную жилплощадь во владение и, соответственно, пользование. Наниматель использует полученное жилье исключительно для целей временного проживания. Пунктом 2 этой же статьи оговаривается, что юрлицу жилплощадь предоставляется во владение (законное обладание) и пользование по арендному соглашению или другому договору, а использовать данное помещение юрлицо вправе исключительно для проживания физлиц (граждан).

Надо отметить, однако, что коммерческий наем жилплощади ощутимо отличается от её социального найма:

• коммерческий наем объекта жилой недвижимости регулируется нормами ГК и, соответственно, оформляется гражданско-правовым соглашением сторон о возмездном использовании конкретного жилья;
• социальный наем жилплощади регламентируется положениями Жилищного Кодекса (ЖК) и предусматривает бесплатную передачу гражданам-очередникам дефицитного жилья, пребывающего в собственности публичного характера.

Чтобы заключить соглашение о передаче в возмездное пользование, его сторонам – как наймодателю, так и нанимателю – не нужны основания административно-правового характера. Иными словами, для этого им вовсе не требуется специальное решение органа власти, отсутствует необходимость в постановке нанимателя на учет жилищных очередников. Никто не обязывает обоих контрагентов к заключению соответствующего договора. При этом сам договор коммерческого найма (возмездного пользования) не считается соглашением публичного характера.

Коммерческий наем муниципального жилья или жилплощади, пребывающей в собственности государства (отдельных субъектов РФ), предусматривает наличие вердикта, вынесенного надлежащим органом власти. Но в данном случае такой вердикт является типичным разрешением собственника на передачу недвижимости в платный наем. Иначе говоря, речь не идет об административно-правовом порядке выделения квартир физлицам-очередникам.

Так, соглашение о возмездном пользовании характеризуется следующими юридическими признаками:

1. Обязательное наличие двух сторон – наймодателя и нанимателя.
2. Заключается по взаимному согласию контрагентов.
3. Имеет определенный срок действия.
4. Возмездный характер договорных отношений.
5. Письменная форма составления (пункт 1 статьи 674 ГК).

Если на условиях платного найма сдается жилплощадь жилищного фонда (ЖФ) муниципалитета или государства, к отношениям применяются требования пятого раздела Правил пользования жильем, регламентированных правительственным Постановлением №25 от 21.01.2006. Речь идет о пунктах 22-25 этого нормативного акта, относящихся к эксплуатации жилья на основании соглашения возмездного использования жилплощади, пребывающей в ЖФ муниципалитета или государства для коммерческого применения.

Наймодатель по договору

Как уже говорилось ранее, наймодателем по договору передачи жилплощади в платное пользование выступает законный собственник недвижимого объекта или, как вариант, субъект, получивший от собственника надлежащие правомочия. Это может быть доверенный представитель владельца или организация, осуществляющая управление соответствующими активами. При этом нанимаемая жилплощадь может относиться к ЖФ частных лиц, муниципалитета или государства. Если помещение относится к ЖФ частных лиц, то наймодатель рассматривается как предприниматель, извлекающий прибыль.

Обязанности наймодателя

Основополагающие обязанности наймодателя регламентируются положениями ст. 676 ГК:

1. Предоставить свободную жилплощадь нанимателю. Её состояние должно подходить для регулярного проживания людей.
2. Надлежащим образом эксплуатировать здание с нанимаемой жилплощадью.
3. Предоставлять нанимателю нужные коммунальные услуги за определенную плату или, как вариант, обеспечивать предоставление надлежащего обслуживания.
4. Если нанимаемая жилплощадь располагается в многоквартирном здании, наниматель должен способствовать своевременному выполнению ремонта имущества, являющегося общим, и инженерных устройств, используемых для коммунального сервиса и находящихся непосредственно в помещении.

Наниматель по договору

Так, нанимателем может выступать только физлицо (гражданин), что оговаривается пунктом первым 677 статьи ГК. Однако пунктом первым статьи 308 ГК допускается множественность субъекта договорных отношений. Может предусматриваться перечень граждан (физлиц), живущих постоянно с физлицом-нанимателем (пункт второй 677 статьи ГК). Если данный список отсутствует, вышеупомянутые граждане вселяются по правилам, установленным 679 статьей ГК. Следует уточнить, что наниматель и сожители – прочие физлица, которые с ним регулярно проживают, – обладают одинаковыми правами, касающимися пользования жильем. Правоотношения между этими субъектами регулируются законом.

Четвертым пунктом 677 статьи ГК допускается, что физлицо-наниматель и сожители вправе заключить соглашение о солидарной ответственности всех проживающих перед наймодателем. Если подобный договор оформляется, все жильцы нанимаемого помещения приобретают статус сонанимателей. Однако об этом нужно оповестить самого наймодателя.

Обязанности нанимателя

Так, статьей 678 ГК предписываются обязанности нанимателя жилплощади:

1. Эксплуатировать помещение (жилплощадь) по назначению. Иными словами, в нем можно только жить.
2. Поддерживать сохранность и исправное состояние объекта.
3. Без разрешения наймодателя не осуществлять реконструкцию (переустройство) жилья.
4. Своевременная оплата используемого жилья.
5. Самостоятельное внесение регулярных платежей за услуги ЖКХ (при условии, конечно, что соглашением не предусматривается другой порядок).

Вселение других физлиц

679 статья ГК четко определяет, как следует вселять (заселять) в помещение других физических лиц, регулярно проживающих с физлицом-нанимателем:

1. Первым абзацем данной статьи оговаривается, что наймодатель, физлицо-наниматель и регулярные сожители нанимателя должны предоставить на это свое разрешение. В данном контексте согласие можно не предоставлять, если вселяются несовершеннолетние граждане.
2. Еще одним условием такого вселения является соблюдение жилищных норм (нормирование площади).

Допуск временных жильцов

Еще один аспект – допуск временных жильцов к проживанию в нанимаемой квартире. Пребывание временных жильцов регламентируются положениями 680 статьи ГК:

1. Чтобы временные пользователи могли безвозмездно (бесплатно) проживать в конкретном помещении, необходимо взаимное согласие физлица-нанимателя, его регулярных сожителей. О таком решении требуется заранее оповестить наймодателя.
2. Если не соблюдаются законодательные требования о нормировании площади жилья, наймодатель может не допустить временных пользователей к проживанию.
3. Временные пользователи не вправе проживать в нанимаемой квартире более полугода.
4. У временных пользователей-жильцов отсутствует самостоятельное право на эксплуатацию жилплощади. Гражданин-наниматель лично отвечает перед наймодателем за временных пользователей.
5. Когда согласованный период проживания завершился, временные пользователи покидают жилье. Если данный срок изначально не согласовывался, временные жильцы покидают объект на протяжении 7 дней, отсчитываемых от дня выдвижения надлежащего требования физлицом-нанимателем.

Соглашение возмездного найма жилплощади: объект, сроки, плата

Пунктом первым 673 статьи ГК оговаривается, что является объектом возмездного (платного) найма жилплощади. Это может быть недвижимый объект, относящийся к жилым помещениям (к примеру, жилой дом, его определенная часть, отдельная квартира или её определенная часть). Нанимаемое помещение обязательно должно быть автономным (изолированным) и подходящим для регулярного проживания людей.

Пригодность жилплощади для регулярного проживания определяется согласно порядку, предписанному жилищным законодательством. Еще одна деталь – гражданин, являющийся нанимателем жилплощади в многоквартирном здании, вправе пользоваться не только этой жилплощадью, но и имуществом общей собственности, предусмотренным 290 статьей ГК.

Порядок определения и взимания платы за жилплощадь регламентируется статьей 682 ГК:

1. Размер такой платы определяется согласием сторон и фиксируется договором. Если максимальная величина такой платы ограничивается законом, следует соблюдать установленный лимит.
2. Менять размер платежа в одностороннем порядке не разрешается, кроме случаев, предусмотренных самим соглашением или законом.
3. Своевременная оплата жилья – обязанность физлица-нанимателя. Сроки такой оплаты фиксируются договором. Если конкретных сроков нет, оплата вносится ежемесячно (согласно требованиям ЖК).

Правила установления сроков для соглашения найма предписываются 683 статьей ГК:

1. Максимальный срок для соглашения возмездного найма жилья – 5 лет.
2. Если срок четко не установлен заключенным соглашением, по умолчанию применяется пятилетний период.
3. Если период соглашения не превышает 12 месяцев, наем считается краткосрочным. Для него устанавливается особый порядок, предусмотренный вторым пунктом 683 статьи ГК.

Прекращение отношений найма

Чтобы законно расторгнуть (прекратить) соглашение найма объекта жилой недвижимости, следует руководствоваться требованиями, прописанными в 687 статье ГК:

1. Наниматель письменно предупреждает об этом наймодателя за 3 месяца. Требуется согласие сожителей.
2. Наймодатель вправе прекратить соглашение через суд по основаниям 2 пункта 687 статьи ГК.
3. На основаниях 3 пункта 687 статьи ГК любая сторона вправе прекратить отношения через суд.

Если наем прекращается, наниматель и прочие физлица, которые с ним проживают, покидают жилплощадь по судебному вердикту. Такое правило четко предусматривается статьей 688 ГК.