Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры до регистрации права собственности?
Вопрос: я риэлтор. Недавно помогала одной женщине продать жилплощадь. О намерении купить эту квартиру с использованием средств материнского капитала заявила многодетная семья. Фактически сделка была уже оформлена, оставалось только зарегистрировать право собственности на жилье. Но тут покупатели вдруг заявили, что отказываются от приобретаемой квартиры. Требуют им вернуть потраченные средства за нотариальное удостоверение сделки и прочие услуги. Обещают, что у меня будут неприятности. Как можно на них воздействовать в рамках закона?
Ответ юриста
Заключенный договор может быть расторгнут при наличии взаимной договоренности его сторон. Если одна сторона требует расторгнуть сделку, а другая возражает против этого, спор может быть рассмотрен в суде (ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Но суд вправе вынести решение о прекращении сделки только тогда, когда будет установлено наличие хотя бы одного из двух обстоятельств:
- другая сторона договора купли-продажи допустила существенное нарушение его условий, в результате чего контрагент понес значительный ущерб (например, качество жилья не соответствует заявленному);
- такая возможность предусмотрена самим договором.
Также в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут при существенном изменении обстоятельств. Это означает, что, если бы стороны могли предвидеть наступление этих обстоятельств, сделка на первоначальных условиях вообще бы не была заключена.
Если приведенные выше основания отсутствуют, требования покупателя неправомерны. В случае, когда договориться с ним невозможно, спор может быть разрешен в суде.
Из ч. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что стороны не могут выдвигать требования о возвращении им того, что уже было исполнено до даты изменения или расторжения соглашения. Иной порядок допускается, если он определен законом или соглашением сторон.
Чтобы избежать такого рода проблем, в текст договора полезно включать пункты, в которых определены условия расторжения сделки, в том числе в одностороннем порядке. Особое внимание следует обратить на порядок и сроки уведомления о прекращении соглашения другой стороны, а также получения от нее ответа.
★ ★ ★
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.