Земли общего пользования и особенности их эксплуатации

Правила эксплуатации земли общего пользования регулируются Федеральными, региональными законами, нормативными актами государственных, муниципальных органов власти. Согласно Земельному Кодексу (ст. 85 п. 12), Федеральному закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 28 п. 8) такие участки не подлежат отчуждению и приватизации. Однако определенные территории могут передаваться для временного личного использования при условии сохранения к ним свободного доступа.

Содержание

Определение и правовые признаки

В российском законодательстве нет отдельно выделенного, четкого определения земли общего пользования. Однако в статье 8 Земельного и статье 1 Градостроительного Кодекса РФ приводится перечень участков этой категории:

улицы, бульвары, площади;
парки, скверы;
проезды, автомобильные дороги;
набережные, пляжи, береговые зоны водных объектов.

Анализируя законодательство, можно выделить такие правовые признаки земель общего пользования:

входят в состав населенных пунктов, разных территориальных зон;
относятся к государственной или муниципальной собственности;
общедоступны для всех граждан (ГрК, ст. 1 п. 12);
предназначены для удовлетворения общественных интересов социально-экономического, бытового, рекреационного, культурно-оздоровительного характера;
в документации по планировке территории обозначены красными линиями (ГрК, ст. 1 п. 11).

При отсутствии одного из этих признаков земельный участок будет относиться к другой категории с соответствующим правовым режимом. Границы территориальных зон, правила землепользования утверждаются нормативными актами органов местного самоуправления, государственной власти субъектов РФ.

Землю общего пользования нельзя приватизировать, но согласно Земельного Кодекса такие участки можно арендовать или получить в постоянное (бессрочное) пользование. При этом должен сохраняться принцип общедоступности и удовлетворения публичных интересов.

Особенности аренды

Если на территории участка земель общего пользования находится капитальное строение, юридическое лицо или гражданин, владеющий этим объектом, имеет право арендовать надел (ЗК, ст. 39.20 п. 1). На недвижимость при этом должно быть оформлено право собственности, само сооружение законно зарегистрировано государственными органами. Срок аренды – до 49 лет.

Владелец здания имеет право на любые правовые действия со своей недвижимостью – продавать, дарить, передавать по наследству. При этом земля под объектом по-прежнему будет принадлежать государству. Поскольку законодательством запрещено приобретать такие участки в частную собственность, при смене собственника на нового владельца оформляется переуступка права аренды. Перезаключать арендный договор не требуется, но обязательно вносят изменения в Единый госреестр прав на недвижимость.

Если помещениями здания, которое расположено на участке, владеют сразу несколько лиц, они имеют право арендовать землю со множественностью лиц на стороне арендатора (ЗК, ст. 39.20). Аналогичный вид найма применяется, когда на неделимых земельных участках построены несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным правообладателям. При этом обращаться с заявлением об аренде надела в уполномоченные органы может любой из заинтересованных владельцев помещения или здания.

С момента подачи заявления об аренде представители соответствующих органов обязаны на протяжении 30 дней направить проект договора всем собственникам построек и помещений. Владельцам также отводится 30 дней на подписание арендного договора со дня направления проекта. Если кто-либо из правообладателей отказался его подписывать, представители уполномоченных органов обязаны через 3 месяца обратиться в местную судебную инстанцию с требованием о принуждении собственника заключить арендное соглашение.

Отсутствие строгого определения земель общего пользования позволяет муниципальным органам власти утверждать свои правила эксплуатации таких территорий для развития местной инфраструктуры. Эти нормативно-правовые акты регламентируют установку, использование временных некапитальных сооружений. Например, гаражей, торговых павильонов, киосков, летних кафе. Под такие объекты отводятся отдельные зоны с четко установленными границами и местоположением, с возможностью оформления краткосрочной аренды.

Налогообложение арендованных участков

Независимо от назначения, способов эксплуатации земля общего назначения остается собственностью государства. По этой причине налогообложение арендованных участков такой категории отличается рядом особенностей:

налог на земли общего пользования начисляется в случаях, когда на арендуемой физическими или юридическими лицами территории нет строений, зарегистрированных в качестве недвижимых объектов. Если на таких участках находится правильно оформленная недвижимость, вместо земельных налогов применяется фиксированная арендная оплата;
когда нет одного конкретного пользователя участком, земельная пошлина заменяется другими видами налогов. Например, аренда части автомагистрали облагается транспортным налогом, включая пошлину за использование дороги. Общая сумма налогов при этом пропорционально разделяется между потенциальными пользователями конкретной арендованной территории;
если арендованный надел входит в состав некоммерческого садоводческого товарищества, то земельным налогом будет облагаться вся территория такого объединения. Оплата пошлины распределяется между членами организации пропорционально площади участка.

Применение стандартных фискальных схем по отношению к арендованным территориям земель общего назначения не подходит. Каждый конкретный случай должен рассматриваться отдельно. При выборе налогообложения будут учитываться функциональные особенности, виды эксплуатации земли.

Условия бесплатного постоянного пользования участком

Помимо аренды физические, юридические лица могут оформить участок земли общего пользования в бесплатное постоянное пользование. Пользоваться наделом гражданин может всю жизнь, бессрочно и без арендной оплаты или земельного налога. Однако при этом не имеет права передавать такую землю по наследству.

В современных условиях передача земель в бесплатное постоянное пользование практикуется редко и доступна лишь для ограниченного круга лиц. Этой возможностью могут воспользоваться граждане, которые на разных основаниях оформили бессрочное пользование до утверждения ЗК в 2001 году (№ 137-ФЗ, ст. 3 п. 1). Бесплатное получение земли после принятия ЗК доступно лишь для федеральных, местных госорганов, бюджетных учреждений, казенных предприятий, Центров наследия бывших президентов России (ЗК, ст. 39.9).

Если у физических или юридических лиц есть основания для бесплатного оформления участка, они могут обратиться с соответствующим заявлением в местные уполномоченные органы. Когда на таких территориях расположено зарегистрированное строение с помещениями, принадлежащими разным собственникам, надел будет передан владельцу наибольшей площади (ЗК, ст. 39.20). Такой же принцип сохраняется, если на землях находится несколько объектов недвижимости. Право на бесплатное постоянное пользование получит собственник построек, общая площадь которых превышает размеры других объектов.

Ответственность за нарушения правил эксплуатации земельных участков общего пользования

Самым распространенным нарушением земельного законодательства является самовольный захват и эксплуатация участков без оформления разрешения и правоустанавливающей документации. Ответственность за такие проступки предусматривается Кодексом об административных правонарушениях (КоАП, ст. 7.1). Если известна кадастровая стоимость захваченного участка, налагаются штрафы такого размера:

на граждан – от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не меньше 5000 рублей;
на должностное лицо – от 1,5 до 2%, но не меньше 20000 рублей;
на юридическое лицо – от 2 до 3%, но не меньше 100000 рублей.

Если цена надела не определена, суммы штрафов составят:

для граждан – от 5000 до 10000 рублей;
для должностного лица – от 20000 до 50000 рублей;
для юридического лица – от 100000 до 200000 рублей.

При этом граждане, которые осуществляют на самовольно занятой территории неоформленную в установленный порядок предпринимательскую деятельность, будут нести ответственность как юридические лица. Наказание не ограничится одним штрафом, если на неоформленной в аренду или бессрочное пользование территории будет возведено или установлено какое-либо сооружение. Правонарушитель обязан за личный счет снести постройку, восстановив при этом изначальный вид участка.

Следить за соблюдением правил содержания, эксплуатации территорий общего использования обязан специально уполномоченный орган местной власти. В функции его сотрудников входит не только контроль за использованием территории, но также управление расположенными на них объектами недвижимости, принадлежащих государству.

Пользуясь участками общего назначения, надо учитывать, что эта земля является государственным имуществом. Приватизировать ее нельзя, но можно арендовать или получить в постоянное бесплатное пользование. При этом надо соблюдать правила эксплуатации таких участков, установленные законом, органами самоуправления иначе последует административное наказание.

Поделиться с друзьями: