Регистрация бани на земельном участке

Многие землевладельцы задаются вопросом, нужно ли регистрировать баню на дачном участке. Раньше такая процедура считалась согласно нормам ГК РФ обязательной. После недавних изменений в законодательстве ответ на тот вопрос зависит от характеристик самого сооружения и порядка его возведения. Рассмотрим все по порядку.

Содержание

Всегда ли необходима регистрация

В п. 1 ст. 131 ГК РФ сформулировано правило, в соответствии с которым права на объекты недвижимости в обязательном порядка подлежат регистрации в ЕГРН. К недвижимому имуществу относятся все капитальные сооружения, располагающиеся на участке. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимые объекты должны быть прочно связаны с землей. Это означает, что капитальная постройка должна обладать следующими качествами:

быть возведенной на фундаменте;
отделение сооружения от фундамента приведет к возникновению несоразмерного ущерба или полному его разрушению;
подключены коммуникации (электричество, водопровод, система газоснабжения, канализация);
при строительстве использовались цельные материалы.

Также баню следует считать недвижимым объектом, если она является частью жилого дома или состоит из 2-3 этажей.

Во всех перечисленных выше случаях нужно провести процедуру регистрации постройки. Также баню необходимо регистрировать в случае ее использования в коммерческих целях при осуществлении предпринимательской деятельности.

Возведение объектов, относящихся к недвижимости, требует получения разрешения на проведение строительных работ. Если же баня не обладает признаками капитального строения, разрешение на его постройку в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ оформлять не нужно. Регистрировать ее в таком случае также нет необходимости.

Каким требованиям должна соответствовать банная постройка

Требования к банному помещению определяются в соответствии с правилами, изложенными в СНиП 30-02-97 № 849 от 30 декабря 2010 г.:

расстояние от бани до соседнего надела должно быть не менее 1 м;
если на располагающемся по соседству участке имеются постройки из дерева, они должны находиться не ближе 15 м от банной постройки;
постройка должна быть удалена от лесного массива хотя бы на 15 м;
допустимое расстояние до отдельно стоящих деревьев – 4 м, до кустарниковой растительности – 1 м;
баня должна находиться на удалении 8 м от жилого дома;
колодцы, используемые для получения питьевой воды, могут располагаться в 12 м от постройки;
во избежание затопления банное сооружение не следует ставить в низине;
перед рытьем котлована под фундамент в месте его расположения не должно проходить коммуникаций.

Также необходимо обеспечить соблюдение санитарных норм:

должна быть организована система слива сточных вод (для этого можно установить приспособление для сбора и фильтрации отработанной воды или подключиться к существующей канализационной системе);
стройматериалы в результате повышения температуры не должны активно выделять вредные химические соединения (так, в качестве теплоизолирующего материала не допускается применение пенопласта, стены не должны быть отделаны ДСП);
следует оборудовать систему вентиляции.

Баня – объект с повышенной вероятностью возникновения возгорания. Поэтому ее владелец должен позаботиться о мерах противопожарной безопасности:

используемая при строительстве древесина не должна быть смолистой;
материалы из дерева необходимо обработать специальными антигорючими средствами;
банный потолок и дымоход необходимо закрыть термостойкими материалами;
стены и полы около печки нужно обшить обивкой из не подверженных возгоранию материалов (например, металлическими листами);
устройство для отопления должно размещаться выше уровня пола;
необходимо обеспечить заземление электроприборов;
в помещении следует разместить огнетушитель (доступу к нему не должно ничто препятствовать).

Соблюдение этих правил позволяет безопасно использовать банную постройку в соответствии с ее назначением, не нарушая прав владельцев соседних участков. Следование данным предписаниям позволит избежать проблем при регистрации бани.

Порядок регистрации

В случае, если земля в собственности гражданина, а расположенная на ней баня не является капитальным строением, она также автоматически признается его собственностью. Однако в ситуации, когда сооружение имеет все признаки недвижимого объекта, его владелец не станет полноправным хозяином бани, пока не зарегистрирует её. Для осуществления процедуры регистрации следует придерживаться такой последовательности действий:

Заказать изготовление техпаспорта на банную постройку (в БТИ) и межевого плана прилегающих земель (у кадастрового инженера). На основании данных бумаг и будет выполнена регистрация капитального сооружения. Перед оплатой этих услуг следует убедиться в том, что у специалистов имеются действующие лицензии на соответствующие виды деятельности.
Перед тем, как поставить на изготовленных документах свою подпись, следует удостовериться, что все характеристики недвижимого объекта указаны верно (площадь, дата сооружения, использовавшиеся при строительстве материалы, количество этажей).
Подготовить остальную документацию. Это гражданский паспорт заявителя, разрешение на строительство и документы, подтверждающие права владельца участка на землю. К их числу относятся: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на надел, договор купли-продажи земельного угодья или иной документ, в котором зафиксирован переход прав на участок (завещание, дарственная). Если проведение регистрации объекта поручено представителю, на него также необходимо оформить доверенность (для этого придется воспользоваться услугами нотариальной конторы).
Произвести оплату госпошлины (ее размер составляет 350 р.). Не забыть приложить квитанцию к остальным бумагам.
Передать заявление со всей необходимой документацией в Росреестр. Это можно сделать несколькими способами:

лично посетить учреждение по местонахождению участка с баней;
воспользоваться интернет-порталом «Госуслуги» (у заявителя должен быть создан личный аккаунт на данном ресурсе);
обратиться в ближайший офис МФЦ;
отправить бумаги по почте заказным письмом в Росреестр.

Получить выписку из ЕГРН, в которую включены сведения о регистрации банной постройки.

Вся процедура при непосредственном обращении в Росреестр занимает не более 7-10 суток. Если заявка подана другим способом, регистрация займет в 1,5-2 раза больше времени. Так, при обращении в МФЦ гражданин получит новую выписку в течение 14 дней.

Если в регистрации бани будет отказано, ее владелец вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Подобные случаи отмечаются, даже когда по документам нет никаких несоответствий правилам, определенным в нормативных актах. Как правило, если серьезных нарушений не найдено, суд выносит решение в пользу истца.

Платится ли налог за баню после ее регистрации

Построенный на участке объект облагается налогом только в том случае, если он является капитальным сооружением (0,3%-0,5% от его кадастровой стоимости в зависимости от региона). Это относится к ситуациям, когда постройкой владеет гражданин и использует ее в личных целях (не для ведения предпринимательской деятельности).

В соответствии с п. 2 ст. 407 НК РФ если площадь бани составляет меньше 50 кв. м, ее владелец освобождается от внесения в бюджет налогового платежа. Иначе говоря, налогообложению подлежит только находящийся на участке капитальный объект, размер которого превышает указанное значение.

Дополнительные налоговые льготы предусмотрены для отдельных категорий граждан, перечень которых приведен в ст. 407 НК РФ.

Если же сооружение имеет большую площадь, но не может быть признано недвижимым объектом, никаких взносов за него платить не требуется. Однако нельзя исключать, что ФНС потребуется представить доказательства, что сооружение не является капитальным. Для этого следует получить в БТИ справку, подтверждающую, что строение не имеет тесной связи с землей.

Чем грозит владельцу отказ регистрировать баню

В случае, если владелец бани, по всем признакам являющейся капитальным объектом, своевременно не принял мер по ее регистрации, ему предстоит столкнуться с рядом негативных последствий:

постройка не может быть введена в эксплуатацию и законно подключена к инженерным сетям;
объектом нельзя распоряжаться как своей собственностью (его невозможно продать, подарить или передать по завещанию);
в соответствии с п. 1 ст. 122 НК РФ за неоплаченные налоги взимается штраф, величина которого составляет 20% от размера налогового долга;
согласно п. 10 ст. 5 закона «О налогах на имущество физических лиц» № 2003-1 от 9 декабря 1991 г. ФНС может потребовать рассчитаться с налоговыми платежами сразу за 3 года;
суд уполномочен вынести решение, обязывающее снести незарегистрированную баню как самовольную постройку (нередко в таких случаях выявляется ряд разного рода нарушений).

Заключение

Построенную на участке баню нужно регистрировать только в том случае, если она является капитальным строением. Требования к подобным постройкам определены в СНиП 30-02-97. Регистрация осуществляется по результатам рассмотрения заявления гражданина (к нему должны быть приложены другие необходимые документы) в Росреестре в течение 7-14 дней. Налог на баню платится только тогда, когда она признана капитальным строением, а ее площадь превышает 50 кв. м.

Поделиться с друзьями: