Особенности переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка – востребованная сделка в сфере земельных правоотношений. Это связано с тем, что соглашение об аренде надела прекращает свое действие по соглашению сторон, по инициативе арендодателя или по решению суда. Если арендатору больше не нужен участок, то он все равно вынужден оплачивать арендные платежи. Поэтому переуступить свои права на территорию для него является единственным вариантом отказаться от бремени.

Содержание

Правовое регулирование

Арендные отношения, предметом которых является земельный надел, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

Земельный кодекс РФ;
Гражданский кодекс РФ;
Налоговый кодекс РФ;
Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.

В п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при передаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор может передавать свои права на эксплуатацию надела третьим лицам, без согласия арендодателя. При этом обязательным условием является письменное уведомление арендодателя о смене арендатора.

Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.

Отличия от субаренды

Арендатор может передать свои права на эксплуатацию надела третьему лицу двумя способами:

переуступкой прав;
заключением договора на субаренду.

Между этими соглашениями существует ряд отличий. Во-первых, при переуступке арендатор полностью теряет свои права на территорию, в то время как при субаренде за ним сохраняются права и обязанности по арендному договору. Во-вторых, в сделке субаренды участвуют три стороны – арендодатель, арендатор и субарендатор, а при переуступке только две.

Последовательность действий

Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:

Уведомить собственника участка.
Собрать комплект документов.
Заключить соглашение.
Зарегистрировать договор.

Уведомление собственника происходит в письменной форме. Специальный бланк уведомления законом не предусмотрен. Если на сделку требуется согласие арендодателя, то оно составляется также в произвольной форме.

Документы

Арендаторами могут быть физические и юридические лица. Комплект документов для заключения соглашения будет зависеть от того, кто выступает арендатором – гражданин или организация.

Для заключения договора между физическими лицами потребуются:

паспорта сторон;
текущее арендное соглашение;
кадастровый паспорт надела;
выписка из ЕГРН.

Если сделка заключается между юридическими лицами, то от них потребуются учредительные документы – устав, ОГРН, ИНН, подтверждение полномочий представителя компании.

В целом процесс заключения и оформления сделки по переуступке прав для физических и юридических лиц будет одинаковым, за исключением перечня необходимых документов и сроков регистрации перехода прав. Если сторонами сделки являются организации, то срок перерегистрации будет дольше, так как на проверку представленной документации потребуется больше времени.

Договор

Особенностью составления соглашения по переуступке арендных прав является то, что содержание договора не должно противоречить первоначальному договору аренды. То есть новый арендатор будет использовать участок на тех же условиях, что и арендатор, уступающий свои права.

В соглашение необходимо включить следующие пункты:

информация о сторонах сделки – личные и паспортные данные, место регистрации;
детальное описание предмета договора – площадь участка, кадастровый номер, адрес;
данные о целевом назначении земли;
реквизиты документа-основания, который дает право прежнему арендатору права на распоряжение территорией;
условия переуступки;
сведения об имеющихся задолженностях по уплате арендных взносов или иных платежей за участок;
срок действия договора;
права и обязанности сторон;
дата заключения и подписи контрагентов.

Период действия соглашения переуступки не может превышать периода действия первоначального арендного договора. При этом он может быть заключен на меньший срок, по истечению которого права снова перейдут к прежнему арендатору.

К новому арендатору вместе с правами на эксплуатацию надела переходят и обязанности по содержанию и оплате аренды. Перечень обязанностей должен полностью соответствовать обязательствам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды. В частности это могут быть следующие обязанности:

использование надела только в соответствии с его целевым назначением;
обеспечение природоохранных мероприятий;
своевременное внесение арендных платежей;
соблюдение противопожарных, строительных и иных нормативов при эксплуатации земли;
своевременное уведомление собственника о смене реквизитов арендатора;
информирование государственных органов и владельца надела об авариях или иных форс-мажорных обстоятельствах, способных нанести вред территории.

Так как сделка по переуступке арендных прав является возмездной, то в договоре обязательно нужно прописать стоимость и порядок оплаты.

В тексте договора не допускаются ошибки, помарки, исправления или двойственные толкования фраз. Стороны могут заверить соглашение у нотариуса, хотя данное требование не является обязательным.

Скачать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (образец)

Скачать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (образец)

Регистрация

Заключенное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Для этого в регистрационную палату подается следующий комплект документов:

заявление установленного образца, которое заполняется непосредственно в Росреестре или МФЦ;
паспорта сторон;
договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
соглашение о переуступке арендных прав;
подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
письменное согласие на сделку, если оно требуется;
кадастровый паспорт;
подтверждение прав прежнего арендатора на участок;
квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем, то есть стороной, которая принимает на себя обязательства по аренде участка. Размер пошлины зависит от правового статуса заявителя:

для физ. лиц – 2 000 рублей;
для юр. лиц – 22 000 рублей.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии уставных и учредительных документов, а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса в установленном законом порядке.

Если участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашение по переуступке арендных прав. Такое согласие оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса.

После получения выписки ЕГРН, новый арендатор становится полноправным хозяином и может пользоваться землей. Одновременно с этим прежний арендатор теряет все права на землю.

Когда переуступка невозможна

В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:

в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
земля находится в аресте или ином обременении;
собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.

Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.

Налогообложение

В результате заключения соглашения о переуступке арендных прав на землю у предыдущего арендатора возникает доход, с которого он обязан уплатить налоговый сбор в государственную казну. Физические лица оплачивают 13%. Для этого им необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно исчислить сумму налога к оплате.

Предприятия включают полученную прибыль в раздел прочих доходов и также оплачивают налог в соответствии с применяемой системой налогообложения.

Расторжение договора

Стороны могут расторгнуть договор по следующим основаниям:

соглашение контрагентов;
решение суда;
нарушение одной из сторон существенных условий договора.

Если новый арендатор в процессе эксплуатации надела обнаружит изъяны, которые мешают ему использовать землю по целевому назначению, то он вправе обратиться в суд для расторжения соглашения о переуступке. Помимо этого он может потребовать от прежнего арендатора устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за проведения участка в надлежащий вид.

Собственник надела также может расторгнуть договор с новым арендатором в случае неисполнения условий по своевременной оплате арендных платежей.

Заключение договора переуступки – не сложная юридическая процедура. Одновременно с этим такое соглашение имеет свои нюансы. При оформлении договора необходимо учитывать нормы Гражданского и Земельного кодекса РФ. Если при переоформлении прав будут допущены ошибки и нарушения, то такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя сторонам рекомендуется обратиться за помощью к юристу или нотариусу, который поможет оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства.

Поделиться с друзьями: