Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
В некоторых случаях государство может провести изъятие земельного участка у собственника. Сделать это можно только по основаниям, предусмотренным ст. 49 ЗК РФ. Сама процедура регламентируется нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ.
Содержание
Уполномоченный орган по принятию решения об изъятии
Забрать землю у собственника можно только по распоряжению органа государственной власти, который уполномочен принимать данные решения в отношении земель. Какой именно госорган уполномочен решать изымать землю у граждан или нет, зависит от того, для каких нужд забирается надел:
- для федеральных нужд – уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;
- для нужд субъектов РФ – региональные власти;
- для муниципальных нужд – местная администрация.
Решение может быть принято уполномоченным госорганом самостоятельно или по ходатайству иных организаций, перечень которых утвержден п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ. К ним относятся:
- субъекты естественных монополий;
- недропользователи;
- учреждения, с которыми заключены договора комплексного освоения территории;
- прочие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности, для которой требуется изъятие земельного надела.
Решение об изымании земли из оборота граждан должно быть принято в течение 6 лет, с даты подписания проекта планирования территории. Государство не может изъять участки, являющиеся выморочным имуществом или находящиеся в государственной/муниципальной собственности.
Срок действия принятого решения – 3 года, при этом оно может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев с момента надлежащего уведомления собственника надела.
Основания для изъятия
В Земельном кодексе предусмотрены следующие основания изъятия наделов:
- выполнение международных договоров;
- строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения, в случае отсутствия возможности возведения или реконструкции таких объектов без изъятия участков;
- иные основания.
К объектам, для постройки или реконструкции требуется изъять частные территории, относятся:
- энергетические системы;
- транспортные узлы и узлы связи;
- системы электро-, газо- и теплоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения;
- объекты, обеспечивающие оборону, безопасность и космическую деятельность государства.
Примером изъятия земель для государственных и муниципальных нужд является комплексная застройка территории во время зимней Олимпиады в Сочи.
Последовательность действий
Порядок действий при изымании наделов регламентируется главой VII.1 ЗК РФ. Процедура изъятия участка включает в себя следующие этапы:
- Подготовка генплана территории.
- Принятие решение об изъятии.
- Выявление владельцев наделов.
- Проведение кадастровых работ.
- Определение размера возмещения.
- Заключение соглашения.
- Регистрация перехода прав.
Каждый этап регулируется отдельной статьей Земельного кодекса, а также нормами ГК РФ.
Подготовка генплана
Генеральный план территории готовится в соответствии со ст. 56.3 ЗК РФ и ст. 9 ГрК РФ. Утвержденный план подлежит официальному опубликованию в СМИ. Владелец земли может узнать о том, что его участок планируется к изъятию еще на первоначальном этапе, путем мониторинга общедоступной информации о генплане.
В генеральном плане содержится информация об объектах, которые планируется разместить на изымаемой территории. Генплан подкрепляется иными нормативно-правовыми актами:
- решением об изменении границ или создании особо охраняемых земель;
- международными соглашениями;
- выданной лицензией на использование недр;
- актом о признании МКД непригодным для проживания и подлежащим сносу.
Государство не может запланировать изъятие участков, если они переданы для нужд федеральным государственным бюджетным учреждениям, которые уполномочены осуществлять деятельность по управлению особо охраняемыми территориями.
Принятие решения об изъятии
Порядок принятия решения об изымании территорий из частного землевладения регламентируется ст. 56.6 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ. Согласно п. 10. ст. 56.6 ЗК орган, принявший данное решение обязан в течение 10 дней:
- разместить утвержденный документ на своем официальном сайте;
- опубликовать решение в местных СМИ;
- направить копию документа владельцу надела и в орган регистрации прав.
Если решение было принято на основании ходатайства сторонней организации, то в ее адрес также направляется копия документа, а также информация о правообладателях земель и объектах на них расположенных.
Владелец надела считается уведомленным надлежащим образом с момента получения копии решения или со дня возврата заказного письма. Если информация о почтовом адресе собственника отсутствует, то допускается уведомление путем направления электронной копии документа на адрес электронной почты. В данном случае датой уведомления считается день отправления электронного письма.
Владелец надела может обжаловать принятое решение в суде по следующим основаниям:
- несоответствие утвержденного документа принятому генплану;
- наличие возможности размещение объекта государственного значения без изъятия земли;
- нарушение формальных требований к оформлению и содержанию документации.
С момента получения уведомления и до окончания процедуры изъятия владелец территории вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Данная норма закреплена в ст. 280 ГК РФ.
Выявление владельцев
Орган, уполномоченный на принятие решения, должен выявить лиц, которые являются владельцами или арендаторами участков, предполагаемых к изъятию. В первую очередь информация берется из федеральной базы Росреестра. Если сведения в ГКУ отсутствуют, то уполномоченный орган направляет запросы на выявление сведений в государственный архив, местную администрацию или иную организацию, в которой могут храниться сведения о правообладателях земель.
Помимо этого уполномоченный орган обязан обеспечить размещение информации о планируемом изъятии в интернете и местных СМИ. Сообщение в СМИ и глобальной сети должно содержать сведения, предусмотренные п. 5 ст. 56.5 ЗК РФ:
- цель изъятия земли;
- перечень кадастровых номеров участков;
- границы размещения объектов;
- адрес организации, в которую заинтересованные лица могут направить заявления об учете их прав на изымаемую территорию;
- срок, в течение которого ведется прием заявлений;
- время приема граждан для ознакомления с проектом межевания;
- официальные сайты, на которых размещается информацию об изымаемых наделах;
- наименование уполномоченного органа, ответственного за выявление заинтересованных лиц.
Мероприятия должны быть проведены не позднее, чем за 60 дней до даты принятия решения.
Если гражданин пользуется участком, но его права не зарегистрированы в Росреестре, то в течение 60 дней он должен подать заявление с приложенной копией правоустанавливающего документа в уполномоченный орган.
Проведение кадастровых работ
На основании ст. 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган или организация, ходатайствующая об изъятии земель, обязаны за свой счет:
- провести кадастровые работы в отношении территорий, планируемых к изыманию;
- оценить изымаемые наделы и расположенные на них объекты недвижимости;
- определить с правообладателями участков условия перехода прав;
- подготовить соглашение об изъятии и направить его владельцу территории.
Владельцы земель обязаны обеспечить беспрепятственный доступ к территории кадастровым инженерам и специалистам-оценщикам. Наличие судебных споров между соседями в отношении установления границ не является препятствием для заключения соглашения об изъятии надела. При наличии таких споров границы определяются в соответствии с п. 10 ст. 22 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 г.
Определение размера возмещения
В соответствии со ст. 281 ГК РФ правообладателю земли, изъятой из оборота, выплачивается возмещение. Его размер определяется на основании ст. 56.8 ЗК РФ и Федерального закона № 135 от 29.07.1998.
Размер возмещения рассчитывается исходя из:
- рыночной стоимости надела или иных прав на участок;
- рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных на участке;
- убытков, причиненных изъятием земель.
Не подлежат возмещению объекты:
- возведенные без разрешительной документации;
- построенные после получения уведомления об изъятии земель;
- на строительство которых не требуется разрешение.
Если участок и расположенные на нем объекты принадлежат нескольким собственникам, то размер возмещения определяется пропорционально доли каждого владельца.
Заключение соглашения
Уполномоченный орган самостоятельно подготавливает соглашение об изъятии, в котором содержатся обязательные пункты, предусмотренные ст. 56.9 ЗК РФ:
- информация о сторонах сделки;
- кадастровые номера участков;
- цель изъятия;
- реквизиты решения;
- сведения о прекращении и возникновении прав на наделы;
- срок передачи земель;
- размер и порядок выплаты возмещения;
- данные о сооружениях, расположенных на участках;
- указание на сервитуты, которые подлежат сохранению после изъятия земель;
- сроки реконструкции инженерных сооружений, если одновременно с изъятием происходит перенос сооружений, принадлежащих владельцам территорий.
Если владельцам земель в качестве компенсации предоставляются иные территории, то в соглашение включается информация о таких участках:
- кадастровый номер;
- рыночная стоимость;
- срок передачи.
При этом к соглашению применяются нормы ГК РФ о купле-продаже или мене.
Соглашение заключается только в письменном виде. Подписанный уполномоченным органом документ направляется в адрес правообладателя участка. Одновременно с соглашением владельцу надела направляются кадастровый паспорт и отчет об оценке земли и расположенных на нем объектов.
Если по истечении 90 дней правообладатель не подпишет соглашение, уполномоченный орган вправе обратиться в суд для принудительного изъятия земли и расположенных на ней объектов.
Регистрация перехода прав
В соответствии со ст. 60 № 218-ФЗ от 13.07.2015 переход прав на участок от частного владельца в собственность государства подлежит регистрации в Росреестре. Основанием для регистрационных действий является соглашение или решение суда.
Для проведения госрегистрации перехода прав в Росреестр представляются документы, подтверждающие выплату компенсации или предоставление иного имущества в качестве таковой всем заинтересованным лицам. Регистрация проводится на основании заявления уполномоченного органа.
Как оспорить принятое решение
Если граждане не желают отдавать свои территории для нужд государства или муниципалитета, то они могут оспорить принятое решение в судебном порядке. Судебная практика показывает, что отстоять свои участки гражданам довольно сложно. Для оспаривания принятого решения нужны веские аргументы.
В качестве примера можно рассмотреть дело об изъятии земли у одной компании в Москве под строительство Китайского делового центра, в рамках международной договоренности. Компания подала иск в суд с просьбой отменить решение об изъятии участка. В качестве аргумента компания указала на возможность строительства делового центра в ином месте. Суд отказал в удовлетворении требований компании, так как данная территория была выбрана для возведения объекта на основании протокола заседания комиссии по подготовке встречи глав России и Китая. Правительство Москвы полностью соблюло процедуру изъятия участка, и оснований для отмены решения нет.
Последовательность действий при изымании земель четко прописана в Гражданском и Земельном кодексе. Уклонение от подписания соглашения не является основанием для отмены решения. Землевладельцам лучше пойти навстречу уполномоченному органу и передать надел в добровольном порядке, получив денежную компенсацию или иную равнозначную территорию.
