Заключение договора мены земельного участка

Договор мены земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности, регламентируется Земельным кодексом (ЗК) РФ, ст. 39.22 и ГК РФ. Суть соглашения заключается во взаимном переходе права собственности объектов, при этом участники сделки являются одновременно продавцом и покупателем.

Понятие и объекты договора

Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.

Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:

• надел с домом или другими постройками;
• квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
• автомобиль.

На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.

Формы сделки

В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:

1. Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
2. Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:

• в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
• при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.

Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.

Налоговые последствия сделки

Совершение взаимовыгодного обмена между собственниками на основании договора накладывает на участников определенные налоговые обязательства. После регистрации прав, все сведения о проведенной операции поступают в налоговые органы.

В соответствии с законодательством, оба собственника, которые произвели отчуждение имущества по договору обмена должны предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчетным. Но сумма налога для каждой из сторон может отличаться, несмотря на то, что у участков равнозначная рыночная цена. Это связано с тем, что сумма налогового бремени рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, которая может отличаться даже для однотипных наделов.

Льготное налогообложение применяется для участников подобной сделки на общих основаниях, в соответствии с законодательством (ст. 387, 391, 395 НК РФ).

Алгоритм действий при заключении договора мены

Порядок заключения договора определяется последовательностью действий:

1. Определение условий договора.
2. Сбор документов.
3. Составление соглашения в простой письменной форме (при определенных обстоятельствах, нотариально заверенное).
4. Госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Условия заключения сделки

На стадии подготовки сделки, участники должны согласовать обязательные условия в отношении собственности:

1. Определить предмет соглашения, в данном случае передаваемые участки.
2. Рассчитать равноценность земли, или указать компенсационную выплату в разнице стоимости собственности.
3. Утвердить количественные характеристики объектов недвижимости.
4. Включить в документ кадастровые номера участков.
5. Определить площадь наделов и точное местоположение.
6. Включить в соглашение целевое назначение земель, на которых расположены участки.
7. Определить цель эксплуатации территорий.
8. Указать постройки (если такие есть) и их принадлежность.

Для осуществления процедуры владельцы участков должны использовать имеющуюся документацию на них, в том числе правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, бумаги, подтверждающие рыночную и кадастровую стоимость.

Оценка

Оценка стоимости земли может быть произведена одним из способов:

• методом анализа конъюнктуры рынка аналогичных земельных участков;
• исходя из кадастровой стоимости участка;
• с помощью независимой экспертизы специалиста.

На основании проведенной экспертизы составляется акт с заключением о результатах проведенных расчетов, которые обладают юридической силой и могут быть использованы при заключении договора.

Документы

Комплект документов, который потребуется для обоих участников договора мены земельных участков:

• документ, удостоверяющий личность;
• ИНН;
• правоустанавливающие документы на землевладение;
• справки, подтверждающие отсутствие обременений;
• акт установления нормативной цены участка (стоимости участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости);
• ведомости оценки строений на территории;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор.

Соглашение

Договор должен содержать следующие пункты:

• наименование и дату оформления;
• личные данные участников сделки (в соответствии с паспортом);
• предмет договора (в том числе характеристики объектов, стоимость);
• обременение участков и ограничение в использовании (если есть);
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• заключительные положения;
• адреса и банковские реквизиты;
• подписи сторон.

В договоре должны быть отражены все согласованные условия в отношении характеристик участков.

При условии доплаты

В ситуации, когда у одного из владельцев стоимость участка ниже, чем у другого, требуется доплата. По договору данный пункт обязательно должен быть предусмотрен. Оплата компенсационной разницы должна производиться либо до совершения сделки, либо после передачи земли владельцу с более низкой стоимостью.

Регистрация

Регистрация осуществляется в территориальном органе Росреестра по месту нахождения имущества. Подать документы можно в МФЦ. Процедура оформления прав собственности:

1. Прием документов от участников сделки.
2. Проведение юрэкспертизы предоставленных бумаг и проверка их законности.
3. Внесение сведений в ЕГРН;
4. Выдача документов подтверждающих право собственности.

Процедура считается завершенной в момент внесения данных об объектах в ЕГРН. Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет на два дня больше.

Почему сделка может не состояться, и какие «подводные камни» не оспорить в суде

При заключении договора рекомендуется проверить объект на наличие задолженностей, так как все неоплаченные счета передаются новому собственнику. Но даже в судебном порядке это не будет основанием для признания сделки недействительной.

Есть ряд факторов, из-за которых заключение двустороннего соглашения невозможно:

• имущество находится под арестом. Об этом может уведомить регистрационный орган, в случае, если процедура будет осуществляться в короткие сроки после составления договора мены;
• участок не зарегистрирован в кадастре недвижимости;
• надел находится в залоге у банка или под обременением.

При заключении договора участники должны представить документы, подтверждающие отсутствие обременения.

Договор мены земельных участков позволяет передать права собственности участникам на условиях взаимовыгодного обмена. Но вступить в правоотношения способны только граждане, обладающие правом собственности.