Как выкупить долю в квартире у родственников?

Выкуп доли в квартире у родственников для многих служит выходом из напряжённых семейных отношений. Если совместное проживание с членами семьи стало каторгой, а квартира юридически оформлена как долевая собственность, то выкуп доли родственников позволит жить тихо и спокойно. Главное – знать, как действовать правильно с точки закона. Какими способами можно оформить эту процедуру, чтобы раздел имущества прошёл безболезненно?

Понятие права на долевую собственность

Владение собственностью может быть общим и долевым. При общей собственности, человек просто является одним из совладельцев недвижимости. Если он захочет приобрести часть имущества другого родственника, то ему на это нужно согласие всех совладельцев имущества. Поэтому лучшим вариантом будет оформить квартиру как долевую собственность, то есть в документах обозначить конкретные части квартиры (дробное соотношение) для каждого собственника.

Обычно такую собственность оформляют:

• супруги при разводе, чтобы получить свою часть от совместного нажитой недвижимости;
• после смерти владельца квартиры, чтобы получить права на наследство;
• при заключении договора дарения, залога или ренты.

Покупка доли при полном согласии

Если родственники согласны с тем, чтобы отдать свою часть имущества, то сделка считается законной. При этом их согласие должно быть добровольным. Никаких запугиваний, ультиматумов, угроз быть не должно.

Если другой родственник сам хочет продать свою часть, то он обязан сообщить об этом другим совладельцам в письменном виде, где требуется указать цену и условия, при которых его родные могут выкупить её. Совладельцам даётся месяц на обдумывание и принятие решения. Если за это время не будет ответа, то родственник может продать часть любому желающему человеку.

Если один из совладельцев согласен выкупить часть, ему нужно убедиться, что:

• другие родственники получили такое же извещение (чтобы потом не возникло притязаний на права);
• они отказались от выкупа доли и не претендуют на эту дополнительную часть квартиры;
• со дня получения извещения прошёл требуемый по закону срок – 30 дней.

Для оформления сделки, совладельцы проходят 3 этапа:

1. Сбор документации. К требуемым документам относят:

• правоустанавливающие – акт купли-продажи, договор дарения, акт приватизации;
• правоподтверждающие – выписки из ЕГРП и домовой книги, справки о составе семьи и прописанных лицах;
• документы из БТИ – кадастровый паспорт, план здания, квартиры и их экспликацию;
• письменное согласие всех совладельцев на осуществление сделки, заверенное у нотариуса;
• согласие опекунских органов (если в квартире прописано несовершеннолетнее либо нетрудоспособное лицо). Для них нужно собрать доказательства того, что права ребёнка или нетрудоспособного лица на имущество или нормальные условия жизни не пострадали. После заключения сделки, такое лицо должно быть прописано на площадь равную либо большую той, на которой он был прописан до этого. Иначе, органы опеки оспорят законность совершённой сделки.

1. Оформление договора купли-продажи на часть квартиры у нотариуса, с оплатой пошлин или налогов.
2. Постановка на учёт в регистрационных органах (Росреестре или МФЦ) для государственного регистрирования прав на обладание собственностью. Процесс занимает от 12 до 18 дней. С того момента, как будут выданы выписка из ЕГРП, а также акт о законном праве на владение собственностью, новый собственник может распоряжаться приобретённой долей.

Иногда несколько совладельцев имущества выкупают у одного его долю, если:

• доля недвижимости получила статус незначительной (когда она составляет меньше 25% от всей её площади);
• хозяин своей доли не заинтересован в ней;
• нет возможности реально разделить имущество (кому какая комната или часть достанется).

Выкуп части по ипотеке

Если у совладельца не хватает денег, чтобы выкупить долю у родственника, можно обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку. Там потребуется:

• договор с банком о предоставлении ипотеки;
• акт купли-продажи ещё одной части недвижимости;
• закладная – бумага, составленная на имя заёмщика и дающая ему право распоряжаться полученными деньгами в указанных целях;
• договор по ипотеке. Он фиксирует сумму ипотеки, проценты, дату возврата денег и другие детали соглашения.

Выкуп части через суд

Не всегда удаётся мирным путём договориться со всеми родственниками о выкупе доли недвижимости. В таком случае, можно действовать через суд. Такими делами занимается районный суд, располагающийся по месту нахождения квартиры.

Для успешного проведения процедуры переоформления нужно:

1. Собрать требуемую документацию. К ней относятся:

• акт купли-продажи или дарения;
• технические документы из БТИ. Важно проследить, чтобы в выданной документации не было ошибок или неточностей. Иначе, процесс заключения сделки может затянуться или сорваться;
• выписка из ЕГРН и домовой книги;
• письменный отказ владельца доли, которую нужно выкупить;
• согласие остальных родственников, которые не против этой сделки (заверенное у нотариуса).

1. Подать заявление в суд. В нём должна содержаться следующая информация:

• сведения о двух сторонах (ФИО, адрес места жительства);
• причины, из-за которых истец подал заявление;
• подчёркивание того, что проводилась попытка мирного урегулирования вопроса;
• дата и подпись истца.

Суд рассмотрит поданное заявление и объявит решение: либо отказать в удовлетворении иска, либо разрешить истцу выкупить долю, а ответчику – получить средства за эту часть.

1. Подать документы и копию решения суда в Росреестр или МФЦ. Выкупленную долю нужно зарегистрировать. Государственная инстанция переоформит права собственника от 12 до 18 дней, с момента подачи документации.

После выдачи справки ЕГРН, регистрация завершена и владелец вступает в права на владение.

Выкуп на материнский капитал

Сумма материнского капитала составляет 453 тыс. рублей. Но даже этих денег не хватит, чтобы купить отдельное жильё с нормальными жилищными условиями. Но эту суму можно использовать, чтобы выкупить долю квартиры или дома у родственников (закон не запрещает выкупать и у посторонних людей).

Но есть определённые требования, выдвигаемые к приобретаемому жилью. Оно должно:

1. Представлять отдельное помещение (комнату или несколько изолированных комнат – непроходных). Выкупать долю в однокомнатной квартире на материнский капитал не разрешается, поскольку в ней нельзя выделить долю. Если доля выкупается в частном доме, то помещение должно иметь отдельный вход.
2. Быть пригодным для проживания (иметь водопроводную, отопительную, электрическую системы).
3. Отвечать требованиям санэпидстанции, техническим нормам СНиПов и требованиям безопасности.

ПФР может запретить проведение сделки, если:

• сделка выявлена мнимой (только для того, чтобы воспользоваться материнским капиталом);
• сделка состоялась между супругами. Разрешается заключение договоров между другими родными, но не супругами;
• договор на право собственности оказался незаконным, а другие совладельцы против выкупа их доли.

Риски при выкупе доли

Риск есть всегда, тем более, когда дело касается юридических и имущественных вопросов. Выкупая долю у родственников, человек может столкнуться с такими рисковыми ситуациями:

• понятие доля на практике не всегда означает отдельное помещение или комнату. Доля определяется в договоре как дробный эквивалент — ½, ¼, ¾. А в реальности по площади это может оказаться меньше 1-й комнаты или несколько комнат и половина ещё одной. Чтобы получить целое помещение, нужно согласовать это с другими совладельцами полюбовно или добиться через суд (только, если есть возможность сделать отдельный вход без нанесения ущербу недвижимости);
• моральный стресс. Выкупая долю, возможно, всё равно придётся жить с родственниками, если только квартира не была выкуплена полностью;
• доля всегда ценится меньше, чем отдельная комната или помещение. Получив права на неё, не всегда удастся её реализовать в желаемые сроки или по нужной цене.

Важные моменты

Если извещение о желании реализовать свою долю было направлено к другим совладельцам, но не дождавшись ответа, собственник самовольно продал долю посторонним лицам, на него можно подать в суд. Сделать это нужно в 3-х месячный срок, с того момента, как стало известно о продаже.

Если извещения вообще не было или условия, описанные в нём, были нарушены – это тоже является поводом для судебного оспаривания.

Вывод

Выкуп доли в квартире у родных – нервная и непростая процедура. В интернете есть много информации, что такой процесс можно оформить самостоятельно. Но это не так. Все документы нужно заверять в нотариальной конторе, а само оформление проводить только в сопровождении юриста или нотариуса. Тогда выкуп будет юридической и законной сделкой.

Похожие публикации

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Возможные риски при покупке доли в квартире