Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование недвижимости – защита добросовестного клиента от утраты права на законное обладание жилплощадью. Страхование недвижимых объектов пользуется популярностью, поскольку банки не выдают ипотеку без страховки. Потребитель вправе отказаться от приобретенного страхования на протяжении 14 дней (Указание № 3854-у ЦБ РФ от 20.11.2015), но это может привести к повышению стоимости кредита. Многие покупатели недвижимости не пренебрегают страховкой. Они предпочитают страховать титул – документ, который устанавливает право на недвижимый актив.

Зачем страховать титул: цели и особенности

Титульное страхование небезосновательно считается способом защиты прав страхователя на приобретенную недвижимость. При этом часто страхуются риски утраты права на обладание собственностью. Типичный страховой случай – ненадлежащее качество титула. Титулом называют правоустанавливающий документ, позволяющий владельцу зарегистрировать собственность на недвижимый объект. Самым распространенным основанием для возникновения титула является соглашение купли-продажи, посредством которого оформляется отчуждение.

Такое страхование может оказаться целесообразным, если право обладания недвижимым активом приобретается гражданином через куплю-продажу. Вероятность наступления страхового случая – обнаружения дефекта титула – чаще всего обусловлена именно тем, что отношение к данной сделке обычно имеют не только непосредственные её участники, но и другие субъекты. Бывает и так, что у недвижимого объекта часто меняются собственники – право владения поочередно переходит к разным обладателям путем купли-продажи. Если отчуждение одного и того же актива происходит достаточно часто, это может привести к нарушению интересов сторонних субъектов.

Если купля-продажа жилплощади ущемляет права третьих лиц, начинается судебное разбирательство. По вердикту суда покупатель может утратить право владения недвижимостью. Чтобы избежать убытков при таком развитии событий, покупатель – новый обладатель жилья – оформляет страховку титула, покрывающую подобные риски.

Типичные страховые случаи

Страховой случай в титульном страховании объекта недвижимости – это любое событие или иное основание, которое может привести к аннулированию подписанного соглашения купли-продажи, являющегося правоустанавливающим документом. Такие основания возникают при разных обстоятельствах. Это могут быть как благонамеренные поступки, так и мошеннические действия. Так или иначе, если новый обладатель жилья воспользовался услугой титульного страхования, он уже защитил собственные интересы, поскольку страховщик возместит ему затраты на приобретение актива при наступлении страхового случая.

Типичными страховыми случаями в практике титульного страхования недвижимости считаются следующие обстоятельства:

1. Сделка купли-продажи жилплощади нарушила права сторонних субъектов. Обычно такими субъектами оказываются либо прямые наследники, либо несовершеннолетние дети. Например, продали квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Если такого ребенка после проведения сделки не обеспечили новым жильем, его интересы ущемляются. Суд восстановит справедливость – сделка будет аннулирована.
2. Сделка отчуждения жилья – купля-продажа или, как вариант, дарение – признана незаконной, поскольку доля реализованной квартиры должна перейти по наследству несовершеннолетнему.
3. Продавец недвижимости подделал официальные бумаги. Подобная практика противоречит не только Гражданскому кодексу, но и уголовному законодательству.
4. Лица, которые участвовали в проведении и оформлении сделки отчуждения жилья, совершили мошеннические действия.
5. Допущена ошибка при регистрации прав нового обладателя недвижимости. Такая ситуация может сложиться, если предыдущий владелец данного актива некорректно зарегистрировал (оформил) собственные права. Как следствие, новый владелец также испытывает трудности с регистрацией собственных прав.
6. Выяснилось, что сторона сделки недееспособна. Это основание для аннулирования сделки через суд.
7. Суд признал недействительной заключенную сделку отчуждения жилплощади.

Вышеперечисленные обстоятельства могут привести к лишению нового обладателя недвижимости прав владения. Титульное страхование защитит интересы приобретателя актива. Банк охотно выдаст ипотеку покупателю жилья, застраховавшему титул. Такая страховка может оказаться полезной, если жилплощадь приобретается ипотечным заемщиком на вторичном рынке.

Цена страховки титула

Покупатели недвижимости часто интересуются, сколько стоит страхование титула. Цена такой страховки предопределяется стоимостной оценкой приобретенного жилья. При расчетах во внимание принимается цена жилплощади, указанная в соглашении купли-продажи, или, как вариант, оценочная стоимость БТИ.

Цена страховки определяется как произведение ставки страхового тарифа (максимум 1%) и оценочной стоимости жилья. Данная величина уплачивается страхователем ежегодно. Общее количество таких платежей соответствует количеству лет, обусловленному сроком действия соглашения страхования.

По каким причинам прекращается соглашение об отчуждении

В титульном страховании недвижимости самым распространенным случаем (событием) считается прекращение соглашения купли-продажи жилплощади по вердикту суда. Инициатором судебного разбирательства – истцом – становится тот субъект, чьи права ущемлены сделкой.

Как правило, недействительность сделки отчуждения жилплощади устанавливается судом при наличии таких оснований:

• нарушение законодательства;
• мнимость (фиктивность) сделки, прикрывающей другие действия с жильем;
• покупатель так и не получил право на приобретенный актив;
• участником сделки являлся недееспособный или несовершеннолетний гражданин;
• продавец введен в заблуждение, что и привело к заключению сделки;
• сторона сделки дееспособна, но не понимала значения собственных действий;
• угрозы или давление на участников сопутствовали заключению данной сделки.

Заключительные моменты

При оформлении титульного страхования клиенту следует предпринять ряд мер. Проконсультироваться с юристом, оценить целесообразность услуги, а также рассмотреть те варианты, которые предлагают сегодня страховые компании. Еще один нюанс – справедливая оценка стоимости недвижимого актива, от которой будет зависеть цена услуги и сумма вероятного возмещения. Профилактика возникновения страховых случаев также не будет лишней – рекомендуется тщательно проверять сделки.