Согласование перепланировки нежилых помещений

Согласование перепланировки нежилого помещения – один из самых актуальных вопросов для предпринимателей. Ведение своего бизнеса предполагает использование недвижимого имущества. Как правило, оно арендуется и используется согласно договору, заключенному с собственником. Однако иногда дело строится на площадях, принадлежащих лицу. При этом на этапе развития деятельности или переезде на новое место зачастую требуется перепланировка. Каков порядок действий для оформления документов и нужно ли вообще согласовывать свои действия?

Что такое перепланировка и требуется ли на нее разрешение?

Манипуляции, осуществляемые с объектом для ведения бизнеса связаны с необходимостью улучшения качества обслуживания клиентов и созданием комфортных условий для нанятых работников. Помимо этого, важным аспектом является соблюдение требований законодательства. Далеко не всегда помещение соответствует всем предъявляемым к нему нормам. Например, если объект находится в многоквартирном доме, то его нужно перевести из разряда жилых в нежилое.

При перепланировке обязательно меняется конфигурация помещения. Если недвижимость является частью нежилого здания, то для проведения манипуляций потребуется согласовать действия с БТИ. Допускается вариант с использованием помещения, находящегося в жилом доме. Осуществлять деятельность разрешается на первом этаже, а для строительных работ нужно обратиться в ГЖИ. При этом орган вправе отказать бизнесмену, если у него не будет согласия от проживающих в здании людей.

Внесение конструктивных изменений может проводиться без переноса коммуникаций или посредством полного перепрофилирования объекта под нужды организации, осуществляющей конкретную деятельность.

Перепланировка включает следующие работы:

• увеличение (сокращение) размера комнат;
• перенос функциональных площадей;
• демонтаж предусмотренных конструкцией проемов (окна, двери), их врезание;
• исключение помещений внутри объекта, отраженных в техпаспорте;
• обустройство вспомогательного пространства.

Получение разрешения на мероприятия требуется в определенных законодательством случаях. К ним относятся:

• монтаж перегородок, значительно увеличивающих нагрузку, что может негативно сказаться на работе несущих элементов;
• переделка или перемещение санитарно-гигиенических зон;
• перенос балконов, лестниц, проемов, их перекраска;
• остекление внешних пристроек (лоджий, балконов);
• изменение параметров проемов, их врезка в стены, выполняющие несущую функцию;
• установка оборудования, использование которого требует подключения (проводки) коммуникаций (ванная, плита, раковина);
• переделка пола с повышением нагрузки на несущие элементы;
• демонтаж лестниц;
• переустройство тамбуров;
• установка антенн, кондиционера, рольставней.

Порядок согласования перепланировки нежилых помещений

Ни одно помещение, которое предполагается подготовить для осуществления предпринимательства, нельзя существенно изменить без одобрения заинтересованных органов. Бумага выдается в соответствии с заявительным принципом. К сожалению, общепринятого порядка действий на уровне РФ нет. ЖК РФ также не содержит указанных положений. Таким образом, процесс полностью регулируется властями нижестоящего уровня. Несмотря на это, последовательность действий и перечень документов являются идентичными.

Разрешение на планируемые работы выдается согласно представленному проекту. Бумага разрабатывается сотрудниками с допуском СРО для обследования объекта. Осмотр проводится с учетом особенностей расположения коммуникаций, элементов, выполняющих несущую функцию, сетей. Работник организации оценивает потенциальную безопасность изменений и соблюдение действующего строительного проекта.

Пакет документов

Чтобы провести мероприятие по перепланировке помещения нужны следующие бумаги:

• заявление;
• свидетельство, о возникновении права собственности на недвижимое имущество;
• документы, подтверждающие статус лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность или учредительные документы компании;
• согласие от УК или управляющего. Они также должны оповестить хозяев (арендаторов) смежных объектов о планируемой перепланировке, сформировать акты осмотра площадей, прилегающих к помещению;
• бумаги, выданные БТИ (техпаспорт, выписка, этажный план). Срок их действия ограничен годом. Датой отсчета является день получения документов заявителем;
• детальный проект работ, планируемых к проведению в нежилом помещении;
• соглашение на надзор. Он необходим тогда, когда манипуляций затрагивают элементы, выполняющие несущую функцию, подводку сетей или внешний облик сооружения;
• разрешение на эксплуатацию площади для ведения принципиально новой деятельности. Бумага составляется с учетом требований санитарных, противопожарных и строительных норм;
• соглашение о страховании ответственности за порчу имущества, нанесение вреда жизни (здоровью), возможных при проведении работ.

Срок согласования проекта составляет один месяц. Для выдачи разрешения требуется согласование с надзорными органами.

Пошаговая процедура согласования

Обязательными этапами при согласовании перепланировки являются:

1. Посещение БТИ и получение планов здания.
2. Заключение договора со специализированной организацией для составления проекта.
3. Согласование плана в уполномоченных инстанциях.
4. Предоставление бумаг в ГЖИ.
5. Получение разрешения на проведение строительных работ согласно представленным ранее документам.
6. Выполнение перепланировки и отделки помещения.
7. Приемка работ с подписанием акта.
8. Повторное посещение БТИ и передача акта для корректировки кадастрового паспорта.
9. Получение бумаг, содержащих актуализированную информацию о характеристиках объекта.
10. Корректировка свидетельства о возникновении права собственности.

Составление акта

Отдельно стоит остановиться на этапе подписания акта произведенных изменений. Бумага предоставляется предпринимателю на этапе приемки работ. Для правильного осуществления процедуры на ней должны присутствовать владелец площадей, используемых для бизнеса, доверенное лицо (при наличии документа, подтверждающего полномочия), представитель УК (товарищества собственников), сотрудник проектной компании, формировавшей проект, работник пожнадзора, уполномоченные лица компании, осуществлявшей работы.

На приемке осуществляется проверка:

• соответствия мероприятий по перепланировке нежилого объекта сведениям, обозначенным в проекте, представленном заинтересованным органам, разрешению, выданному заявителю;
• доступности коммуникаций, предназначенных для общего пользования;
• корректности составления актов;
• наличия книги производимых работ и ее ведение.

Акт в тех экземплярах подписывается лицами, принимающими участие в приемке. Один из них остается у владельца объекта, два оставшихся передаются в БТИ и архив жилинспекции.

Предусмотрены ли санкции за перепланировку без согласования с уполномоченными органами?

Легально произвести строительные работы с целью подготовки площади для бизнеса можно только если проводимые манипуляций не затрагивают конструкцию и коммуникации здания, например:

• планируется сделать косметический ремонт, предполагающий отделку стен, оклейку помещения обоями, покраску и т. д.;
• необходимо заменить приборы, используемые для санитарно-гигиенических целей. При этом новые должны соответствовать по размерам и устанавливаться в том же самом месте;
• работы предполагают монтаж или разборку встроенной мебели, которые не были обозначены в технической документации.

ЖК РФ устанавливает обязанность получения разрешения на существенные изменения, планируемые в помещении. При этом иногда такую бумагу можно получить по завершении работ. Для этого нет надобности подавать иск. От заявителя потребуется доказать, что корректировки не создают опасности для людей, а также не влекут нарушения законных прав (интересов) последних.

Заключение

Таким образом, процедура согласования действий по перепланировке площадей под бизнес требует тщательной подготовки. Владельцу необходимо позаботиться о выборе компании, которая будет осуществлять подготовку проекта, а также собрать иные бумаги для предоставления в ГЖИ и БТИ. Срок рассмотрения заявки составляет один месяц. После его получения собственник может начинать работы, которые должны проводиться в строгом соответствии с данными, обозначенными в документах.