Спросить беcплатно!

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья

split

Нередко члены одной семьи стараются помочь друг другу повысить комфортность жилищных условий. В этом случае возникает родственный обмен квартирами. Отдельно эта процедура действующим законодательством не описана, поэтому у участников сделки закономерно возникают вопросы, касающиеся правил и последствий ее проведения.

Причины и способы обмена


Намерение обменяться жилым помещением с родственником может возникнуть в самых разных жизненных ситуациях. Наиболее частыми поводами для подобного решения является желание сторон:

  • улучшить условия проживания;
  • получить доплату, если производится неравнозначный обмен;
  • поменять регион или город проживания;
  • разъехаться после развода.

В зависимости от целей, которые хотят достичь члены семьи, решившиеся на обмен, они выбирают и способ проведения сделки, меняя:

  • квартиры с одной на другую;
  • доли квартиры в рамках одного или разных помещений;
  • одну или несколько комнат на отдельную квартиру.

При этом важное значение имеет статус жилья, выступающего объектом мены. Наиболее простым можно считать обмен квартирами, которые находятся в личной собственности граждан. Сложнее совершить сделку, если одна из квартир не приватизирована или же обе они являются объектом социального найма.

Законодательная база


ZakonДействующее российское законодательство содержит правовые нормы, которые регламентируют правила обмена между сторонами принадлежащего им недвижимого имущества. Порядок проведения подобных сделок регулируют сразу несколько кодексов: Жилищный, Налоговый, Гражданский и Семейный. Кроме того, изменение прав на недвижимое имущество должно проходить государственную регистрацию согласно закону N218-ФЗ от 13.07.2015.

Мена признается некоммерческой сделкой, однако она обладает рядом признаков, приравнивающих ее к операции купли-продажи. ГК РФ в статье 567 устанавливает, что такая сделка приводит к обмену одного товара на другой, в результате чего обе стороны становятся одновременно и продавцом, и покупателем.

Утвержденный законом порядок оформления сделки подразумевает, что она должна совершаться родственниками в письменном виде с обязательной регистрацией изменений в государственных органах.

Требования к договору мены


ГК РФ в статьях 153-162 определяет правила оформления сделок, влекущих за собой изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта договоренностей. Если родственники договорились обменяться имуществом, стоимость которого в 10 раз выше установленного на текущий момент минимального размера оплаты труда, они обязаны заключить договор в простой письменной форме, указав в нем:

  1. Наименование, отражающее суть сделки: продажа, мена, дарение.
  2. Персональные, паспортные и контактные сведения о сторонах.
  3. Права, обязанности и ответственность, возникающие в результате сделки.
  4. Детальное описание жилья, являющегося предметом мены. Описание должно позволять однозначно идентифицировать объекты.
  5. Условия обмена, включая указания на необходимость оформления свидетельства о собственности или требование о наличии в объекте мебели и техники.
  6. Момент перехода права владения, если он оговаривается особо.
  7. Размер выплачиваемой денежной компенсации, если объекты не равнозначны по цене.
  8. Дата составления договора и подписи обеих сторон.

Список документов


Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.

Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:

  1. Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
  2. Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
  3. Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
  4. Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
  5. Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
  6. Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
  7. Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.

Мена неприватизированного жилья


Если обе квартиры не приватизированы и находятся в соцнайме, согласно 72 статье ЖК РФ владельцы не имеют права такое жилье продавать, а вот обменять его на аналогичное могут, даже если выбранный вариант находится в другом городе.

Для этого нужно:

  1. Подписать с двух сторон договор мены.
  2. Подать в муниципалитет заявление со ссылкой на договор.
  3. Получить ответ и на его основании подать документы на регистрацию новых владельцев по месту жительства, для чего предоставить:
  • договор соцнайма;
  • бумаги, подтверждающие родство;
  • поквартирные карточки с обеих сторон.

Нередки случаи, когда неприватизированной является лишь одна из участвующих в обмене квартир. В этом случае начинать сделку нужно с приватизации, для чего следует подать заявление в местные органы самоуправления.

Куда обращаться для регистрации сделки


Результат родственного обмена нужно зафиксировать в соответствующих государственных органах. Это Росреестр, если подразумевается переход собственнических прав, или организация, контролирующая муниципальные объекты, если родственники обменялись квартирами, находящимися в соцнайме.

Чтобы узаконить сделку ее участники должны обратиться:

  • в территориальное отделение Росреестра;
  • в МФЦ. Сделать это можно по месту жительства заявителя, независимо от того, в каком регионе находятся жилые объекты;
  • заказать регистрацию через портал Госуслуг;
  • в орган управления муниципальным жильем при сделке с неприватизированными квартирами.

Росреестр, независимо от того, обратился ли собственник лично или заказал услугу через МФЦ, произведет регистрацию изменения прав собственности и выдаст на руки новым владельцам выписку из ЕГРН. Муниципалитет же на основании предоставленных документов переоформит договоры аренды социального жилья на новых нанимателей.

Налоги при родственном обмене


Положения Налогового кодекса РФ прямо не предусматривают уплату налогов по результату обменных сделок. Однако ГК РФ рассматривает договор мены, при котором происходит изменение собственника, как договор купли-продажи. Это означает, что на родственников, обменявших приватизированные квартиры, распространяется обязанность по уплате налога с дохода, ставка которого установлена в размере:

  • 13% для резидента РФ;
  • 30% для иностранного гражданина.

Не платить налог при родственном обмене квартир можно в следующих случаях:

  • собственник владеет обмениваемой квартирой свыше 5 лет;
  • владение квартирой составляет 3 года, но она была получена по договору дарения или по праву наследования.

Во всех остальных случаях сторонам предстоит уплатить в казну государства налог, сумма которого рассчитывается от текущей кадастровой стоимости жилья. Если же оценка кадастра превышает фактическую рыночную стоимость объекта, НК РФ предусматривает при расчете налогооблагаемой базы применение понижающего коэффициента 0,7.

Важно знать, что при родственном обмене стороны по сделке не смогут уменьшить сумму налога, использовав имущественный вычет. Согласно статье 105.1 НК РФ физические лица, состоящие в родстве, признаются взаимозависимыми, что, по мнению налоговиков, может отразиться на прозрачности сделки и размере налогооблагаемой базы.

На этом основании ВС РФ в Определении N18-КГ17-92 от 25.07.2017 постановил, что родственники при проведении сделок с объектами недвижимости теряют право на применение налоговых льгот, предусмотренных ст. 220 НК РФ, поскольку их взаимозависимость является очевидной и не требует доказательств. При этом стоимость и условия сделки значения не имеют.

Чтобы избежать уплаты налогов нередко члены одной семьи не заключают договор мены, а взаимно оформляют дарственную на квартиру. Однако в этом случае следует учитывать, что при аннулировании договора мены, недвижимость возвращается прежним владельцам, а расторгнуть договор дарения можно только через суд.

Желание родственников помочь друг другу в решении жилищных проблем вполне понятно, но встречаются сделки по обмену не часто, поскольку не всегда два жилищных объекта удовлетворяют требованиям сторон. Если же участники сделки пришли к соглашению, им следует помнить о том, что недостаточно просто договориться друг с другом. Переход права собственности нужно зафиксировать в уполномоченных органах, а по результатам сделки уплатить государству положенный налог.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector