Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

Покупка квартиры с обременением по ипотеке подразумевает приобретение жилья находящегося в залоге у банковской организации, ранее выдавшей целевой заем продавцу. Подобные сделки в настоящее время происходят довольно часто, несмотря на то, что они находятся под надзором банка и таят в себе множество рисков для приобретателя. Однако в покупке обремененной жилой недвижимости есть очевидный плюс. Ее стоимость на порядок ниже цены на аналогичное жилье. По этой причине люди предпочитают проходить множество этапов приобретения и оформления обремененной недвижимости.

Понятие ипотечного обременения

Установление обременения предполагает оформление залога и ограничение полномочий владельца. Он не вправе распоряжаться ипотечной квартирой до момента полного погашения задолженности. Банк в свою очередь приобретает на ипотечную жилплощадь определенные права. Обременение накладывается на случай, если заемщик не сможет вернуть кредитные средства. В такой ситуации кредитодатель вправе реализовать ипотечную квартиру для частичной компенсации потерь. Банк отказывается от притязаний на ипотечное имущество только после внесения завершающей выплаты.

Документом, подтверждающим оформление залога на жилплощадь, является закладная. В ней устанавливаются конкретные виды ограничений, накладываемых на ипотечное жилье:

• запрет на продажу и другие виды отчуждения;
• жилье нельзя сдавать в аренду;
• в квартире запрещается регистрировать других лиц (за исключением несовершеннолетних детей).

Вышеперечисленные условия говорят о том, что продать ипотечную жилплощадь нельзя. Однако это не так. Владелец может произвести данные операции со своей квартирой, но только с дозволения кредитора. Без участия банка провести сделку по купле-продаже заложенного имущества нельзя.

Порядок приобретения обремененного жилья

Процедура приобретения обремененной жилплощади сводится к нескольким этапам. Для защиты собственных интересов и минимизирования рисков, покупателю следует действовать согласно инструкции:

1. Оценить перспективность сделки. Следует запросить у продавца документацию, касающуюся приобретаемой недвижимости (правоустанавливающие бумаги, технические документы, свежую выписку из Росреестра).
2. Ознакомиться с кредитным соглашением, следует внимательно прочесть пункты об условиях кредитования, сумме займа, суммах выплат и процентах.
3. Запросить у продавца информацию об усложняющих ход сделки обстоятельствах (наличие созаемщиков, несовершеннолетних совладельце и т.д.).
4. Определить подходящий вид сделки по купле-продаже.
5. Составить и подписать предварительное соглашение. Приобретателю лучше, настоять на нотариальной заверке договора, но эта процедура необязательна.
6. Передать документацию в кредитное учреждение для получения одобрения.
7. Окончательно оформить сделку путем подписания основного соглашение и передачи продавцу средств.
8. Устранить обременение с жилплощади.
9. Оформить собственнические права в Росреестре и получить выписку.

Такая процедура является трудоемкой и отнимает у участников немало времени и сил, но ее итогом будет выгодное приобретение жилой недвижимости.

Содержание договора

В соглашении о покупке жилплощади указываются:

• сведения о приобретателе (паспортные данные);
• личные данные продавца;
• информация о кредитном учреждении (залогодержателе);
• сведения о покупаемой квартире (площадь, технические данные, адрес и т.д.);
• подтверждение об ознакомлении приобретателя с информацией о наличии бремени (с содержанием сведений о займе);
• согласие банка на продажу жилища;
• информация о переходе к приобретателю залоговых обязательств, после оформления сделки;
• стоимость жилплощади;
• сумма к оплате продавцу;
• сумма к оплате банку;
• пункт об условиях расторжения соглашения при неисполнении участниками его условий;
• возможные риски;
• дата вступления договора в силу;
• подписи участников с реквизитами.

Снятие обременения

Окончательным моментом при единовременном приобретении ипотечного жилья является необходимость снять обременение при покупке квартиры. Для проведения этой процедуры приобретателю нужно заручиться согласием банка. Кредитное учреждение выдает письменное разрешение в течение месяца после закрытия кредита.

Сотрудники банковской организации передают обратившемуся погашенную закладную с пометкой о закрытии ипотеки и отсутствии претензий. Уполномоченный сотрудник кредитной организации вместе с новым владельцем обращаются в Росреестр, где подают заявку на снятие бремени с квартиры.

При переоформлении ипотеки на приобретателя, обременение с жилища не снимается. Банк просто переписывает закладную на другое лицо. Погашенной она будет считаться после внесения новым заемщиком окончательного платежа.

Стандартный перечень документации, необходимый для устранения бремени, определяется ФЗ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке». Он включает в себя:

1. Оригинал закладной.
2. Официальный банковский документ о погашении ипотеки.
3. Личный документ владельца.
4. Документацию, подтверждающую полномочия сотрудника кредитной организации, подающего заявление, а также доверенность.
5. Договор на приобретение жилплощади.
6. Совместная заявка заемщика и кредитора на снятие бремени.
7. Договор жилищного кредитования.
8. Квитанция об оплате пошлины.

В Росреестре могут потребовать от обратившихся представление дополнительных бумаг. Точный перечень нужно уточнять в кредитной организации.

Чем рискует покупатель

При заключении подобных сделок в основном рискует покупатель, приобретая обремененную жилплощадь. Соглашение о покупке может оформляться различными способами, каждый из которых имеет свои подводные камни.

Основной риск для приобретателя – просьба продавца о внесении аванса для закрытия ипотеки. В такой ситуации существует большая вероятность, что владелец квартиры растратит авансовый платеж не по назначению либо вовсе отменит сделку. Обманутый приобретатель может истребовать возвращение аванса в судебной инстанции, но такая процедура является длительной и не гарантирует, что у нерадивого продавца найдется имущество, на которое можно наложить взыскание.

Если же переоформляется сама ипотека, покупатель защищен от обмана со стороны продавца, однако его могут ожидать другие проблемы. Кредитная организация может не одобрить и отказаться от заключения с покупателем ипотечного договора. В этом случае риск связан не с финансами, а с потерей времени приобретателя.

Кроме того, существуют и иные риски, в числе которых:

• двойной залог – жилье, приобретенное по договору о долевом строительстве, может находиться в залоге не только у кредитной организации, выдавшей средства на покупку, но и у банка, финансирующего строительство всего дома в случае признания застройщика банкротом;
• владелец может не сообщить покупателю, наличие совладельцев, предъявляющих права на приобретаемую жилплощадь;
• наличие других кредиторов кроме банка, стоящих в очереди на арест квартиры;
• при оформлении ипотеки был задействован семейный капитал, что дает право детям на долю в продаваемом имуществе, и соответственно необходимость в согласии опеки на проведение сделки.

Гражданам, желающим приобрести ипотечную жилплощадь, следует руководствоваться следующими правилами:

• при составлении договора купли-продажи необходимо подробно расписать все нюансы, связанные с кредитом (порядок действий участников, расчетные счета и т.д.);
• до проведения сделки следует запросить у владельца официальную выписку из банка, содержащую информацию об ипотеке (условия кредитования, дата заключения, сумма займа, сведения о залоговом имуществе, текущий долг и остаток для погашения);
• обратиться в банк вместе с продавцом для подтверждения факта оформления жилищного кредита на приобретаемую квартиру;
• аванс или задаток следует передавать только безналичным путем, для того чтобы избежать растраты продавцом полученных денег;
• по окончании сделки и закрытия ипотеки следует удостовериться в снятии обременения, заказав соответствующую выписку в ЕГРН.

Приобретение жилища с наложенным на него ипотечным обременением, хоть и является рискованным, но весьма выгодное предприятие. Стоимость такого жилья на порядок ниже альтернативных вариантов, не имеющих каких-либо ограничений. Однако, прежде чем начинать процесс покупки привлекательной, но обремененной квартиры, приобретателю стоит ознакомиться со всеми нюансами, плюсами и минусами подобных сделок.

Похожие публикации

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Особенности покупки квартиры супругами в долевую собственность

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Особенности покупки квартиры с двумя собственниками