Регистрация дома на садовом участке
Регистрация садового домика на дачном участке позволит владельцу стать его полноправным собственником. Он сможет распоряжаться постройкой по своему усмотрению. К тому же в декабре 2020 г. была продлена дачная амнистия, а это значит, что узаконить свои права на недвижимый объект можно в упрощенном порядке.
Содержание
Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности
Хозяину не нужно разрешение на строительство дачного дома на участке. Однако в общем случае он должен уведомлять орган, уполномоченный выдавать такие разрешения, о сроках выполнения строительных работ.
Тем не менее, оформлять право собственности на уже возведенную постройку все же нужно. Это позволит ее узаконить. Зарегистрировать построенный садовый дом, если земля в собственности, следует как можно быстрее. На то есть следующие причины:
- только с зарегистрированной постройкой можно на законных основаниях совершать гражданско-правовые сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду);
- в спорных ситуациях вы всегда сможете доказать, что постройка является вашей собственностью;
- если построенный на дачном участке дом оформлен в собственность, появляется возможность его застраховать и получить компенсацию понесенных потерь при наступлении страхового случая;
- регистрация позволяет передавать дачный дом по наследству;
- если дачное строение владелец так и не зарегистрировал, это может являться основанием для признания его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), вследствие чего суд или муниципальные органы власти могут обязать собственника земли снести самострой.
Регистрация дачных строений
В соответствии с п. 2 ст. 3 закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ садовым домом признается расположенная на участке для ведения садоводства постройка, обладающая следующими признаками:
- она предназначена не для постоянного проживания, а для временного использования в сезон ведения садово-огородных работ;
- целью ее возведения является удовлетворение гражданами прежде всего бытовых нужд.
Максимально допустимые габариты построек устанавливаются в соответствии с регламентами, регулирующими градостроительную деятельность. Требования к садовому дому такие же, как и к жилому дому на садовом участке:
- постройка должна иметь не более 3 надземных этажей;
- высота дома может составлять не более 20 м;
- конструкция строения включает в себя комнаты и вспомогательные помещения, пригодные для временного проживания;
- дом не может быть разделен на отдельные недвижимые объекты.
Только при соответствии данным критериям можно зарегистрировать садовый дом. В противном случае владельцу земли придется привести его в соответствие с указанными выше параметрами, иначе дом будет находиться вне закона (при этом все риски наступления негативных последствий ложатся на собственника участка).
Варианты регистрации
Садовые дома могут быть зарегистрированы:
- На основании общих положений, определенных законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Такой порядок означает, что после того, как упрощенная процедура регистрации недвижимости перестанет действовать, доказывать право на владение садовым домом придется в судебном порядке.
- В соответствии с условиями программы дачной амнистии, которые определены законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ. При этом также учитываются положения Закона № 218-ФЗ.
Как зарегистрировать права по дачной амнистии
Для того, чтобы зарегистрировать садовый дом, можно придерживаться такого порядка действий:
- Подготовить технический план находящегося на дачном участке дома.
Этот план можно заказать у кадастрового инженера. В него включается информация о садовой постройке, в том числе та, которая внесена в ЕГРН. Для того, чтобы разыскать кадастрового инженера, можно посетить сайт Росрестра или обратиться в БТИ по месту расположения вашего участка (если в штате их сотрудников есть кадастровый инженер).
Кадастровый инженер сможет изготовить план в случае предоставления ему следующей документации:
- уведомление о том, что дом соответствует установленным для него параметрам и что его возведение допускается на дачном участке;
- заверенную владельцем постройки декларацию, в которой приводится описание дачного дома (ее можно подготовить самостоятельно или заказать у кадастрового инженера);
- иные бумаги, которые могут понадобиться кадастровому инженеру (этот вопрос с ним лучше обсудить заранее).
Технический план выполняется в электронном виде и заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Если это предусмотрено договором со специалистом, данный документ размещается в электронном хранилище.
- Собрать пакет необходимой документации.
Гражданину, заинтересованному в регистрации постройки, потребуется подготовить:
- документ, подтверждающий права заявителя на земельный надел (если сведения о регистрации земли отсутствуют в ЕГРН);
- в случае, если в интересах гражданина выступает его представитель, потребуется бумага, подтверждающая его полномочия;
- если окажется, что участок принадлежит сразу нескольким лицам, необходимо предъявить соглашение, в котором определены доли каждого из них.
Уведомление, в котором указываются сроки начала и окончания возведения садового дома, в случае его легализации по дачной амнистии вам не потребуется.
Оформление дачного дома в собственность предполагает уплату владельцем объекта госпошлины в сумме 350 р. за его регистрацию.
- Передать бумаги в муниципальную администрацию.
По общему правилу они должны быть направлены владельцем участка в уполномоченный орган не позже, чем через месяц после завершения строительных работ. Но пока действует дачная амнистия, этот срок значения не имеет. Документы могут быть переданы для регистрации:
- при личном посещении заявителя уполномоченного органа;
- путем обращения в МФЦ;
- отправлением по почте с уведомлением о вручении;
- с помощью интернет-портала Госуслуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 218-ФЗ в течение 7 дней после получения документов будет выполнена проверка садового дома на соответствие установленных для него требований. В случае отсутствия нарушений будет произведена регистрация дома на основании заявления, направленного представителем муниципалитета в орган регистрации. Соответствующие уведомления должны быть отосланы заявителю. Если вы никаких уведомлений не получали, заявление в регистрирующий орган можно отправить самостоятельно. В таком случае регистрирующий орган запросит требующиеся документы у уполномоченного органа не позднее 3 суток с даты его получения.
Если же по результатам проверки обнаружатся какие-либо несоответствия, гражданину посылается письменное уведомление, в котором указываются причины отказа в регистрации.
Постановка объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрация на него прав могут быть удостоверены выпиской из ЕГРН.
В случае, когда дачный дом построен на территории исторического поселения, процедура регистрации несколько усложняется. Это относится к историческим поселениям как федерального, так и регионального значения. В такой ситуации владельцу недвижимого объекта также потребуется передать в уполномоченный орган его текстовое описание и графическое изображение. Это требование не распространяется на строения, при сооружении которых были воплощены типовые архитектурные решения (сведения об их использовании должны включаться в уведомление).
Возможные проблемы при регистрации
Несмотря на то, что дачная амнистия продлена еще на 5 лет, владелец дачной постройки по-прежнему не застрахован от таких проблем, как:
- трудности с получением на руки документов, которые могут подтвердить правомерность владения земельным наделом (например, в случае отказа их выдачи органами местной власти или правлением садового товарищества);
- не удалось согласовать вопрос с другими владельцами земельного участка, если он находится в долевой собственности;
- регистрация дома не может быть осуществлена, поскольку он не соответствует требованиям, определенным нормами законодательства;
- категория земли, к которой относится принадлежащий вам участок, не предполагает строительство на ней садовых домов.
При невозможности получить на руки документы на участок следует обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него межевание. Это потребует согласования границ угодья с соседями. Если договориться не удастся, можно обратиться в суд.
Также не обойдется без судебного разбирательства и при отсутствии возможности договориться с другими совладельцами земли.
Если дом возведен с нарушениями требований закона, то владелец должен их устранить, если это возможно. При невозможности это сделать постройку придется разобрать.
Перевести землю в другую категорию или изменить ее назначение весьма непросто. Для этого придется либо убедить в необходимости таких преобразований муниципальные власти, либо попытаться выиграть дело в суде (что маловероятно). Но если данные характеристики земли зафиксированы в градостроительном плане муниципалитета, на решение в вашу пользу можно вовсе не рассчитывать.
Заключение
Регистрация садового дома позволяет его легализовать, что дает возможность совершать с объектом недвижимости гражданско-правовые сделки. Зарегистрированное строение не признают самовольной постройкой. Но оформить в собственность можно только дом, соответствующий градостроительным регламентам.
Вплоть до марта 2026 г. дом на садовом участке по дачной амнистии можно зарегистрировать в упрощенном порядке. Такой порядок регистрации не требует от хозяина землевладения подавать уведомления о сроках проведения строительных работ.
