Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры
В каких случаях требуется согласие органов опеки на продажу квартиры? Как известно, продавцом объекта недвижимости может являться полноправный собственник или доверенный субъект, обладающий надлежащими полномочиями. Что касается купли-продажи жилплощади, принадлежащей малолетним гражданам, а также лицам, лишенным дееспособности или имеющим ограниченную дееспособность, то такая сделка допускается, если одновременно соблюдаются два условия. Первое – отчуждение жилья пойдет на пользу подопечным. Второе – органы опеки официально разрешили продажу.
Содержание
Одобрение продажи жилья: является ли оно необходимым
Малолетние дети – граждане, не достигшие 14 лет, – не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса (ГК) предусматривается, что такие сделки могут осуществлять за них родители (как вариант, усыновители, опекуны), действующие при этом от имени своих малолетних детей. Дети 14-18 лет (несовершеннолетние граждане) вправе совершать сделки с недвижимыми активами, но только при наличии письменного разрешения (согласия), предоставленного их законными представителями – родителями или, как вариант, усыновителями, попечителями (пункт 1 статьи 26 ГК).
Если в реализуемом жилье зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, его законные представители должны заручиться письменным согласием госструктуры – органов опеки – на такую продажу. Без этой официальной бумаги купля-продажа такой жилплощади не представляется возможной по закону, а соответствующий договор будет аннулирован. Надлежащие полномочия данной госструктуры регламентируются пунктом 2 статьи 37 ГК, а также подпунктом 6 пункта 1 статьи 8 закона ФЗ-48 от 24.04.2008, регулирующего применение опеки (попечительства) в РФ.
Законодательство РФ стоит на страже прав и интересов граждан, не достигших 18 лет. Именно поэтому любые сделки отчуждения жилплощади, в которых задействованы несовершеннолетние или их законные интересы, находятся под строгим контролем уполномоченных структур государства. Так, например, если продается квартира, в которой у ребенка, не достигшего 18 лет, имеется определенная доля, получение разрешения органов опеки является обязательным требованием. При этом родители (попечители, опекуны) должны купить новую жилплощадь, по условиям проживания и площади не уступающую реализованной недвижимости.
Так или иначе, чтобы заручиться надлежащим одобрением госструктуры, законные представители субъекта, не достигшего 18 лет на момент продажи жилья, должны подать соответствующее заявление и прилагающиеся бумаги в территориальное подразделение данной госструктуры. Продажа квартиры без разрешения органов опеки не допускается опекунами или попечителями в ситуациях, оговоренных пунктом 1 статьи 21 закона ФЗ-48, упомянутого выше. Если законные представители несовершеннолетнего субъекта (подопечного) не удосужились заручиться письменным разрешением госоргана на отчуждение жилья, такая сделка будет оспорена госорганом через суд (с признанием купли-продажи незаконной), а родителей ребенка, соответственно, могут привлечь к надлежащей ответственности.
Как оформить одобрение при продаже жилплощади
Если продается жилплощадь, в отношении которой у несовершеннолетнего лица имеются определенные права, подготовка такой сделки должна сопровождаться подачей в органы опеки письменного заявления, содержащего следующие ключевые пункты:
- Уведомление адресата о намерении законных представителей ребенка (подопечного) совершить сделку отчуждения данного жилья.
- Просьба о предоставлении согласия (одобрения) на совершение этой сделки.
- Заверение в том, что все интересы и права ребенка (подопечного) будут при этом соблюдены.
Вышеупомянутое заявление составляется законным представителем ребенка собственноручно. При этой процедуре присутствует официальный представитель (инспектор), который также проставляет на бумаге свою подпись. Когда заполненное заявление будет передано на рассмотрение с приложением всей дополнительной документации, уполномоченный инспектор в обязательном порядке проводит с родителями – законными представителями ребенка – надлежащее собеседование. Порядком предусматривается личное присутствие обоих родителей, а также самих детей (при условии, что дети уже достигли четырнадцатилетнего возраста).
К подаваемому заявлению прилагаются такие бумаги:
- удостоверения личности обоих родителей (законных представителей);
- заявление на одобрение предстоящей продажи;
- свидетельство о браке или, как вариант, разводе (копия);
- свидетельство, удостоверяющее рождение несовершеннолетнего (копия);
- выписка из лицевого банковского счета, подтверждающая внесение на имя ребенка определенной суммы денег (если доля несовершеннолетнего компенсирована денежными средствами);
- документация на купленное жилье, в котором ребенок будет зарегистрирован;
- документация на реализуемую жилплощадь (стандартный набор).
Сроки оформления письменного согласия
Пунктом 3 статьи 21 вышеупомянутого закона ФЗ-48 предусматривается, что орган опеки на протяжении 15 дней с момента передачи (получения) заявления должен выдать заявителям разрешение на продажу жилплощади или обоснованный отказ. Любой вердикт этой государственной структуры можно оспорить через суд. Граждане часто интересуются, сколько действует разрешение. Обычно оно действует до момента выполнения требования, прописанного в самом разрешении. Реализация жилплощади несовершеннолетнего и приобретение для него новой квартиры осуществляются практически одновременно.
