Основания и порядок расторжения договора купли продажи квартиры
Расторжение договора купли-продажи квартиры позволяет отменить все соглашения, которые были заключены сторонами сделки, и вернуться к прежнему положению вещей. О том, в каких случаях это возможно и каковы особенности данной процедуры, будет рассказано в этой статье.
Содержание
В связи с какими основаниями соглашение может быть расторгнуто
Основания, при наличии которых договор подлежит расторжению, рассмотрены в главе 29 ГК РФ. Сделка купли-продажи жилплощади может быть отменена при наличии следующих оснований:
- Стороны, ее заключившие, сами пришли к такому соглашению (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
- Договор подлежит расторжению в одностороннем порядке, если другая сторона, участвующая в соглашении, допустила существенное нарушение его условий (ч. 2 ст. 450 ГК РФ). В таком случае его действие прекратится на основании решения суда, если подтвердится, что:
- характеристики квартиры, ее метраж, планировка, наличие коммуникаций и т.д. не соответствуют тем, которые приводятся в тексте договора;
- устранение обнаруженных недостатков в приемлемый для приобретателя жилья срок невозможно;
- продавец квартиры отказывается ее покидать после перехода права собственности;
- покупатель не произвел оплату приобретенной квартиры или оплатил ее стоимость не в полном объеме;
- были нарушены иные условия соглашения, если в договоре непосредственно предусмотрено, что их несоблюдение является основанием для прекращения его действия.
- Произошло существенное изменение обстоятельств, которое невозможно было предвидеть на момент заключения соглашения (ст. 451 ГК РФ). Участниками договора при этом подразумевалось, что таких изменений не произойдет. Указанные обстоятельства должны измениться настолько, что если бы это произошло раньше, совершения сделки не случилось бы, а ее дальнейшее исполнение ставит одну из сторон в невыгодное положение.
Если соглашение расторгается на основании одностороннего волеизъявления одного из ее участников (когда это допускается по закону), он в соответствии с ч. 4 ст. 450 ГК РФ должен руководствоваться принципами разумности и добросовестности.
Порядок расторжения сделки
Он определяется прежде всего юридически значимыми обстоятельствами и основаниями расторжения.
При наличии соответствующего соглашения между продавцом и покупателем
Проще всего расторгнуть договор, если у заключивших его лиц по этому вопросу нет никаких разногласий. Причины такого обоюдного решения могут быть какие угодно, они с юридической точки зрения значения не имеют. Чтобы прекратить действие договора по соглашению сторон, потребуется произвести такие действия:
- Подготовить соглашение о расторжении сделки.
- В данном документе следует предусмотреть порядок прекращения соглашения и последствия его расторжения. Эту информацию указывать не обязательно, если она уже была включена в договор купли-продажи жилплощади.
- Если жилье после его покупки уже было зарегистрировано в Росреестре, необходимо произвести переоформление права собственности на продавца.
Также рекомендуется обратиться в нотариальную контору для заверения достигнутого соглашения об отмене сделки купли-продажи жилплощади.
В тексте соглашения должны присутствовать такие сведения, как:
- данные, касающиеся участников сделки (Ф.И.О., места регистрации и фактического проживания, кем и когда выданы гражданские паспорта, а также их номера и серии);
- сведения о договоре, который подлежит аннулированию и его реквизиты;
- описание квартиры (адрес ее расположения, общая площадь, количество комнат, стоимость по расторгаемому договору);
- какие действия должны быть выполнены сторонами после вступления договоренности в силу;
- юридические последствия принятого решения (возвращение квартиры продавцу, а денег – покупателю, отказ от дальнейших претензий друг к другу, а также иные последствия, если о них договорились участники соглашения);
- дата составления документа и подписи граждан, являющихся участниками сделки.
Один экземпляр составленного соглашения остается у покупателя, а другой – у продавца.
В судебном порядке
Если стороны к общему мнению так и не пришли, договор подлежит расторжению путем подачи в суд искового заявления.
В нем должно быть заявлено 2 требования:
- О расторжении договора.
- О возврате одной стороне проданного жилья, а другой – потраченных на покупку средств.
Прекращение действия сделки в судебном порядке предполагает следующую последовательность действий:
- Прежде всего стоит попытаться урегулировать ситуацию с другой стороной в досудебном порядке. Можно отправить контрагенту заказное письмо с проектом соглашения о прекращении договора. В таком случае гражданин, его отославший, вправе рассчитывать на получение уведомления о вручении письма адресату или доставке его по указанному адресу.
- Подождать 30 дней, в течение которых другая сторона сделки должна принять решение по поступившему предложению (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
- Если ответа не получено, заинтересованному лицу следует подать исковое заявление в суд районного уровня по месту проживания ответчика.
- Дождаться получения уведомления о том, что заявление принято к судебному производству.
- В назначенную дату явиться в суд ко времени начала слушания по делу. В случае неявки истца рассмотрение иска может быть отменено. Поэтому если истец по каким-либо причинам на заседание попасть не сможет, ему следует заранее предъявить суду ходатайство о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.
- Во время участия в заседании гражданин может обосновывать перед судьей суть своих требований, представлять суду доказательства, задавать ответчику уточняющие вопросы.
- После завершения слушания суд направляется в совещательную комнату для принятия решения. Долго ждать его вынесения не придется: о нем станет известно в этот же день. В крайнем случае, если требуется уточнить какие-либо данные, вопрос может быть разрешен сутками позже.
- Через несколько дней после оформления решения заявитель может получить выписку из судебного постановления. При этом повторно посещать суд не обязательно. Она может быть выслана гражданину почтовым отправлением или отправлена по электронной почте.
- Наконец, заявителю остается только обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на квартиру.
- Если ответчик создает препятствия, мешающие исполнить судебное решение, для обеспечения его исполнения могут быть привлечены судебные приставы.
Исковое заявление должно быть оформлено с учетом требований, предусмотренных ст. 131 ГПК РФ. В нем необходимо указать:
- наименование суда:
- сведения об истце и ответчике (Ф.И.О. и адреса, по которому стороны проживают);
- если в интересах гражданина заявление подает представитель, указывается информация о нем;
- какие права истца были нарушены;
- какие обстоятельства подтверждают факт ущемления прав заявителя;
- если заявление подается по инициативе покупателя, указывается цена иска;
- сведения о том, предпринимались ли попытки досудебного урегулирования по существу рассматриваемого дела;
- перечень документации, которая прилагается к исковому заявлению.
Любая из сторон может оспорить решение суда в течение месяца с даты его вынесения в апелляционном порядке.
Особенности расторжения договора до и после его регистрации
Если сделка еще не зарегистрирована, процедура ее расторжения значительно упрощается. Это объясняется тем, что покупателем не были оформлены в Росреестре права на недвижимость, значит, она по-прежнему числится за продавцом. Переоформлять право собственности не придется.
Из вышесказанного следует, что продавец в такой ситуации может предлагать условия аннулирования договора, наиболее приемлемые и удобные для него. Да и убедить покупателя подписать соглашение будет в данном случае гораздо проще.
Однако если необходимо отменить сделку после регистрации в Росреестре, то сделать это будет не так просто. Она может быть расторгнута только по основаниям, приведенным в статьях 450 и 451 ГК РФ либо включенным в положения договора купли-продажи. Если таких оснований нет, суд не может вынести решение в пользу истца.
Судебная практика свидетельствует, что даже в случае невыполнения одной из сторон условий договора решения судов по схожим делам могут быть абсолютно разными. Суды вышестоящих инстанций нередко отменяют решения, принятые в судах рангом ниже.
Так, Зайцева Т. подала иск к Горгиняну А. с требованием расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть ее в свою собственность, а также взыскать с ответчика судебные расходы. В соответствии с исковым заявлением квартира перешла к Горгиняну А. по акту приема-передачи, право собственности на жилье было им зарегистрировано в Госреестре, однако ответчик не заплатил Зайцевой Т. 3910500 р., тогда как по договору стоимость сделки составляла 4000000 р.
Одинцовский городской суд Московской обл. требования истицы удовлетворил, но апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда оно было отменено. Согласно новому решению в удовлетворении иска Зайцевой Т. было отказано. Отказ был обоснован тем, что истица, по мнению суда, не предъявила доказательств, свидетельствующих о существенности нарушений Горгиняном А. условий сделки. Данное решение было оспорено Зайцевой Т. в кассационном порядке, и при новом рассмотрении ее жалоба была признана обоснованной, а решение предыдущей инстанции отменено. В связи с обнаружением процессуальных нарушений в ходе прежнего разбирательства суд вернул дело на повторное рассмотрение в апелляционную инстанцию (определение Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27).
Согласно ч. 3 ст. 425 ГК РФ договор действует, пока стороны не исполнили свои обязательства. Если же квартира (соответствующая представленному в договоре описанию) передана покупателю и он оформил на жилье право собственности, а продавец получил причитающуюся ему денежную сумму, договор считается исполненным. С этого момента стороны друг перед другом ничем не обязаны. Это означает, что в таком случае сделка может быть расторгнута только при наступлении непредвиденных обстоятельств, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.
В течение какого времени сделка может быть расторгнута после ее заключения
Договор купли продажи квартиры может быть расторгнут через суд только при условии, что не истек срок исковой давности. Из ст. 196 ГК РФ следует, что иск принимается к рассмотрению в течение 3 лет с даты, когда гражданин узнал об ущемлении своих прав (либо когда произошло существенное изменение обстоятельств) или должен был об этом узнать.
При этом со дня оформления сделки должно пройти не более 10 лет.
Заключение
Если сторонам сделки удастся договориться, она может быть расторгнута по их соглашению. Однако в случаях нарушения контрагентом условий договора купли-продажи жилплощади или существенного изменения обстоятельств расторжение чаще всего производится в судебном порядке.
Исковое заявление берется судом на рассмотрение, если прошло не более 3 лет с момента обнаружения истцом обстоятельств, ущемляющих его права.
