Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

С юридической точки зрения продажа комнаты в коммунальной квартире – одна из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Для ее осуществления необходимо получить целый ряд согласований и пройти через множество процедур. Даже если воспользоваться услугами опытного риэлтора, на это может уйти немало времени.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты, которая относится к коммунальной квартире, ее владельцу следует придерживаться такого алгоритма:

1. Определиться, на каких условиях будет отчуждаться недвижимость. На этом же этапе следует выяснить рыночную стоимость комнаты и исходя из полученных данных назначить цену продаваемого жилья.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ и ч. 6 ст. 42 ЖК РФ преимущественным правом приобретения комнаты обладают соседи по квартире. Их следует письменно уведомить о планируемой сделке. В текст уведомления необходимо внести цену и другие ее условия. Соответствующую бумагу рекомендуется удостоверить у нотариуса.
3. Собрать всю документацию, необходимую для продажи жилплощади.
4. В ситуации, когда собственниками комнаты являются 2 или более лица, надо обратиться в нотариальную контору для подтверждения разрешения на реализацию недвижимости.
5. Произвести выписку всех граждан, зарегистрированных в продаваемой комнаты. Для подтверждения факта, что на данной жилплощади более никто не зарегистрирован, нужно обратиться за справкой в паспортный стол (многофункциональный центр).
6. Подождать месяц с момента надлежащего извещения соседей по коммуналке.
7. Подписать с покупателем договор о переходе права собственности на жилье и завершить оформление продажи комнаты.
8. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
9. Получить оплату за передачу комнаты покупателю.

Как получить согласие соседей

Поскольку соседи обладают преимущественным правом выкупа комнаты, совершение сделки невозможно до получения ответа на направленное им уведомление или истечения месячного срока с даты, когда такое уведомление было получено остальными жильцами коммунальной квартиры. Такой ответ может быть дан в форме письменного отказа всех соседей от выкупа жилплощади. Продавцу недвижимости рекомендуется позаботиться об этом заранее, включив в текст уведомления предложение написать отказ от покупки вашей доли. После того, как отказ получен, нужно обратиться к нотариусу для его заверения.

Может возникнуть ситуация, когда о желании выкупить недвижимость заявят сразу несколько других граждан, проживающих в той же коммунальной квартире. В российском законодательстве не определено, кто из потенциальных покупателей в таком случае обладает преимуществом. Это значит, что продавец может определять по своему усмотрению, кому достанется его часть квартиры. Согласие остальных собственников на совершение сделки в таком случае не требуется.

Это означает, что будут нарушены правила продажи комнаты, и в будущем такая сделка может быть признана судом недействительной. Если договор будет оспорен в судебном порядке на основании нарушения преимущественного права покупки жилплощади соседом, недобросовестного продавца суд вправе обязать расторгнуть неправомерно заключенный договор и переоформить его на соседа по коммунальной квартире. Соответствующий иск может быть подан в течение 3 месяцев с даты регистрации сделки (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

О планах продать жилплощадь должны знать не только соседи по коммуналке. Продавец также должен уведомить о них:

• администрацию муниципалитета или жилищный комитет – если среди жильцов квартиры есть лица, заселенные по договору социального найма;
• органы опеки – в случае, когда соседями по квартире являются граждане с инвалидностью или несовершеннолетние дети.

Способы разрешения проблем с соседями

К числу самых распространенных трудностей, препятствующих согласовать сделку с другими жильцами, относятся:

• уклонение от получения уведомления о намерении продать комнату;
• затягивание с ответом;
• продолжительное отсутствие кого-либо из собственников квартиры;
• наследник не спешит вступить в свои права после смерти собственника одной из комнат.

Теперь рассмотрим, как можно выйти из таких ситуаций.

Сосед уклоняется от получения уведомления

Если личное вручение уведомления невозможно, его следует отправить по почте заказным письмом. В случае отказа адресата от его получения письмо подлежит возвращению обратно отправителю. На нем будет проставлена отметка об отказе получить письмо. Затем этот конверт можно предъявить в учреждение Росреестра. Это будет свидетельствовать о добросовестности продавца.

Отсутствие ответа на уведомление

В данном случае остается подождать месяц, после чего проблема отпадет сама собой. Распоряжаться своей частью недвижимости можно уже без согласия остальных собственников. Это следует из ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Если остальным жильцам было направлено уведомление, заверенное нотариусом, то в случае отсутствия ответа в нотариальной конторе можно оформить свидетельство, которое подтвердит, что поступившее предложение было проигнорировано. Это можно рассматривать как дополнительное доказательство правомерности совершения сделки.

Сосед не проживает в комнате, владельцем которой он является

Иногда продаже своей жилплощади препятствует то обстоятельство, что кто-то из собственников вовсе не проживает в принадлежащей ему комнате. Если место его постоянного проживания находится на удалении от этой квартиры (а оно может быть в другом регионе), это создает определенные препятствия в согласовании сделки. Решение проблемы заключается в отправке собственнику по почте нотариально заверенного уведомления.

Если об этом гражданине ничего неизвестно в месте регистрации в течение года, можно подавать судебный иск о признании данного лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК РФ) и ожидать вынесения решения по делу. Об обращении по такому вопросу в суд рекомендуется подать в нотариальную контору заявление, в котором следует указать основания требования признать гражданина безвестно отсутствующим. Суд может также назначить управляющего недвижимостью пропавшего лица. После того, как это произошло, продавец должен послать уведомление управляющему и в течение месяца ждать получения ответа.

Наследник комнаты не оформляет ее на себя

Если после того, как собственник одной из комнат скончался, наследник не торопится с ее оформлением на себя, через 6 месяцев после его смерти (такой срок для принятия наследства определен ч. 1 ст. 1154 ГК РФ) следует обратиться в суд с иском о признании недвижимости усопшего выморочным имуществом. После удовлетворения иска комната в соответствии с ч. 2 ст. 1151 ГК РФ будет передана в собственность государства.

В случае же выявления наследника из нижестоящей очереди жилплощадь перейдет по решению суда к нему (если наследство будет принято). Тогда продавцу нужно будет послать уведомление конкретно этому лицу. Если иных наследников не окажется или все они откажутся от наследственных прав, при продаже жилья потребуется решение суда о его признании выморочным имуществом, а также бумаги, подтверждающие отказ наследников от получения своей доли.

Необходимые документы

Прежде чем оформить сделку, владелец должен подготовить документы для продажи принадлежащей ему комнаты. К их числу относятся:

• паспорта обеих сторон сделки;
• бумага, позволяющая установить факт снятия с регистрации всех лиц, зарегистрированных в продаваемой комнате (выписка из домовой книги);
• извещение соседей по коммунальной квартире о ее продаже (в его текст должна быть включена цена сделки и другие условия);
• договор купли-продажи;
• полученная в БТИ выписка с экспликацией;
• кадастровая выписка с планом коммунальной квартиры;
• акт приема-передачи отчуждаемой жилплощади;
• бумаги, подтверждающие права продавца на реализуемую недвижимость;
• заверенный у нотариуса документ на отчуждение жилплощади (разрешение на совершение сделки должно быть получено у соседей);
• полученное у органов опеки разрешение на продажу комнаты – если в число собственников коммунальной квартиры входит лицо, не достигшее 18 лет;
• квитанция, свидетельствующая об отсутствии у продавца долгов за потребленные коммунальные услуги;
• доверенность на совершение сделки, сбор документации и выполнение иных процедур – в случае привлечения к процессу представителя продавца.

Приведенный перечень бумаг не следует рассматривать как полный. Могут понадобиться и иные документы. Их перечень зависит от ситуации и конкретных обстоятельств. Например, в определенных случаях потребуются решение суда, отказная от наследства и т.д.

Содержание договора купли-продажи

Основной документ, фиксирующий передачу права собственности на жилплощадь – договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. На основании его предъявления сделка регистрируется в Росреестре. Текст договора должен содержать:

• полную информацию об обеих сторонах сделки: их Ф.И.О., серию и номер гражданского паспорта, место и дата его получения, адрес постоянной регистрации;
• полный адрес коммунальной квартиры, номер продаваемой комнаты и точные сведения об ее площади;
• указание на то, что одновременно с комнатой отчуждается доля на места общего пользования;
• данные о том, на каком основании комната принадлежит продавцу, номер и дату соответствующей записи в ЕГРН;
• гарантию, что на владение жилплощадью не могут претендовать другие лица;
• информацию о цене продаваемой недвижимости;
• порядок расчета сторон сделки;
• ссылку на то, что жилье переходит в собственность покупателя на основании акта приема-передачи;
• срок вступления соглашения в силу;
• раздел, посвященный детальному изложению прав и обязанностей участников сделки;
• сведения об ответственности продавца и покупателя за несоблюдение условий соглашения;
• информацию о порядке разрешения спорных ситуаций;
• перечень приложений;
• контактные данные сторон;
• дату подписания соглашения, подписи участников сделки и их расшифровку.

Договор должен быть изготовлен в 3 экземплярах: по одной копии передается его сторонам и одна должна быть направлена в Росреестр.

Заключение

Преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают соседи, владеющие на правах собственности другими ее комнатами. Поэтому их следует надлежащим образом уведомить о намерении продать свою жилплощадь и в течение месяца ожидать ответа. Если они выкупать недвижимость отказались или же ответа не последовало, ее можно реализовать третьим лицам по цене не ниже той, что была заявлена в уведомлении.

Чтобы после совершения сделки не возникло судебных споров, следует придерживаться определенного в соответствии с российским законодательством порядка продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры. Отдельное внимание стоит уделить подготовке и сбору необходимой документации.