Как продать приватизированную квартиру?

Россияне, проживающие в муниципальных квартирах, могут бесплатно приобрести на жилье право собственности, пройдя процесс приватизации, регулируемый Законом от 4 июля 1991 г. № 1541-1. После получения такого подарка от государства, новых хозяев начинает интересовать продажа приватизированной квартиры. Эта процедура имеет особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

Законодательство

Процесс возмездной передачи (продажи) квартиры другому человеку (покупателю) отражен во многих правовых актах:

1. На ФЗ от 13 июля 2015 № 218 основывается процедура регистрации квартиры в Росреестре.
2. Вопросы, связанные с непосредственной продажей такой жилплощади, регулируются Жилищным и Гражданским кодексами, в частности:

• параграф 7 главы 30 ГК РФ описывает специфику продажи жилых помещений, в том числе приватизированных квартир (вид и форма заключаемого договора, правовой статус сторон);
• ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику квартиры, осуществить ее продажу вне зависимости от воли бывшего супруга.

1. При отчуждении жилплощади продавец обязан выплатить налог, установленный НК РФ.

Разновидности собственности

После приватизации квартира может быть передана в собственность как всем, проживающим в ней гражданам, так и некоторым из них. Количество владельцев определяет форму собственности. Поэтому, перед сделкой по продаже, необходимо установить к какой из разновидностей собственности относится продаваемая квартира:

• долевая – жилплощадь принадлежит нескольким владельцам в конкретных частях, размер которых может быть разным;
• индивидуальная – владельцем жилья является только один гражданин;
• общая долевая – жилье разделяется на одинаковые доли независимо от количества владельцев;
• совместная – квартира находится в общем владении, разделения на части не происходит. При такой форме собственниками могут быть только члены семьи (супруги и их дети).

Алгоритм продажи

Существует универсальная схема продажи жилых помещений, включающая:

1. Определение основных характеристик жилища:

• метраж и количество комнат;
• планировка (смежные комнаты ценятся меньше чем раздельные);
• инфраструктура района (чем ближе здания школ, магазинов, поликлиники, тем выше стоимость жилья);
• этажность (выше этаж – выше цена);
• отдаленность от центра населенного пункта (близость к центру повышает стоимость жилища).

1. Установление цены – для объективной оценки необходимо провести анализ рыночных цен на идентичные жилые объекты, воспользовавшись объявлениями в газетах и специализированных веб-сайтах. Кроме того, можно обратиться к риелтору.
2. Подготовка документации – наличие на руках у продавца всех необходимых бумаг – залог быстрой и успешной сделки.
3. Поиск приобретателя – существует немало способов поиска покупателя на жилплощадь:

• размещение объявлений в газетах;
• использование специальных сайтов;
• поиск через круг знакомых.

1. Общение с предполагаемыми покупателями ­– демонстрация квартиры, обсуждение условий продажи.
2. Предварительный договор – при необходимости можно договориться о задатке, передача которого оформляется соглашением.
3. Обсуждение условий основной сделки (договора).
4. Оформление сделки, регистрация прав нового владельца (длится месяц).
5. Взаиморасчеты – посредством наличной и безналичной оплаты;
6. Уплата налога.

Передача средств сопровождается оформлением еще одного документа – акта приема-передачи недвижимости. После подписания приобретателю передаются не только права на квартиру, но возлагается полная ответственность за жилье. Акт должен иметь от 2-х экземпляров.

Если собственник ребенок

Отчуждение жилья с несовершеннолетними детьми законодательством не запрещено. Если ребенок – владелец доли, то для продажи необходимо получить разрешение от опеки. Если же он имеет в квартире только прописку, одновременно с выпиской из прежнего жилища малыша требуется прописать в новом.

Для разрешения на продажу жилья, полноправным или долевым владельцем которой является несовершеннолетний, опека потребует доказательства, что права малыша не будут ущемлены:

• новая квартира не меньше по площади, чем предыдущая;
• ребенок получит такую же или более долю;
• жилье находится недалеко от учебного заведения;
• малыш не лишится отдельной комнаты, если она была ранее;
• санитарные условия не ухудшатся.

Причины для отказа:

• ущемление прав ребенка (отсутствие или уменьшение размера доли в новой квартире);
• ухудшение условий (отсутствие комнаты, или удобств, далеко от школы или сада и т. п.);
• отказ одного родителя;
• не предусмотрена прописка в покупаемой квартире для ребенка;
• новое жилье еще не построено;
• аварийное состояние приобретаемого жилья.

При получении разрешения на продажу, сделка проводится по стандартной схеме.

Согласие супруга на продажу

Статья 34 СК РФ дает определения общего и личного имущества супругов. Совместное – все, что было нажито во время брачно-семейных отношений (в том числе жилплощадь), за исключением личных вещей и имущества приобретенного безвозмездно (подаренного, завещанного мужу либо жене).

Приватизированная квартира – отличается от совместного имущества при возникновении собственнических прав. При приватизации, жилплощадь получается гражданином безвозмездно и входит в состав личного имущества и может быть продана без согласия супруга.

Согласие не нужно если:

• жилье приватизировано до заключения брачно-семейных отношений;
• союз заключен, но один из супругов отказался от приватизации, утратив собственнические права на квартиру.

Наличие прописки в квартире, приватизированной на вторую половину, также не предоставляет никаких прав.

Исключение составляют случаи, когда не являющийся владельцем квартиры супруг осуществил какие-либо действия, значительно увеличившие стоимость жилья (например, ремонт). Тогда через судебную инстанцию он может добиться выделения части (равной вложениям) в недвижимости, а значит, при дальнейшем отчуждении уже потребуется его согласие.

Если процесс приватизации был начат в тот момент, когда граждане уже состояли в брачно-семейных отношениях, оформление права происходит на них обоих, в таком случае это жилье будет разделено на доли и отдано в общую собственность.

Пакет документов для продажи

Чтобы продать квартиру, нужно подготовить:

1. Личные документы участников сделки (паспорта).
2. Техпаспорт на жилище.
3. Справку, получаемая в БТИ о стоимости жилища.
4. Правоустанавливающие бумаги (соглашение о приватизации).
5. Свидетельство о собственности.
6. При продаже жилья с владельцами детьми – разрешение от опеки.
7. Согласие второго супруга (если имущество совместное и приватизировалось на обоих), заверенное нотариально.
8. Предварительное соглашение о получении аванса за жилплощадь.
9. Выписку из Росреестра о числе владельцев квартиры.
10. Выписку из домоуправления о числе прописанных лиц.
11. Справку об отсутствии коммунальных задолженностей.

Любая сделка начинается с подготовки необходимых бумаг, причем сбор документов возлагается на продавца.

Уплата налога

При продаже приватизированной квартиры, бывший владелец (продавец) получает прибыль. Такой доход, в соответствии со ст. 217 НК РФ облагается налогом (НДФЛ). Сумма, необходимая к уплате определяется исходя из периода владения квартирой.

Если период владения составляет более 3-х лет, налог при продаже приватизированной квартиры не взимается. Отсчет срока начинается с момента получения свидетельства о собственности. Если продавец владел квартирой менее 3-х лет, он обязан уплатить государству 13% от суммы выручки за квартиру с вычетом одного миллиона рублей.

Если взамен продаваемой квартиры приобретается другое жилище, продавец имеет право на оформление налогового вычета. Вычет возможен если отчуждение предыдущей и приобретение новой квартиры производились в один год.

При продаже квартиры несколькими владельцами (долевая собственность), каждый из них выплачивает налог самостоятельно из расчета цены собственной доли. При цене продаваемой части менее миллиона, НДФЛ не уплачивается.

Процесс реализации квартиры, оказавшейся в собственности человека после процедуры приватизации, не имеет существенных отличий от продажи жилища приобретенного иным способом. Единственное отличие – наличие лиц, которые хоть и отказались от приватизации, но не утратили своих прав на проживание в продаваемой квартире.

Похожие публикации

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Порядок продажи квартиры через риэлтора: что нужно знать

Как продать квартиру, которая в собственности менее 5 лет