Как продать квартиру, которая в собственности менее 5 лет
Вы планируете продать квартиру, которая менее 5 лет в собственности? Значит, вам понадобится детально изучить нюансы уплаты налогов с такого вида операций с недвижимым имуществом. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с налоговыми органами и предупредить судебное разбирательство по этому вопросу.
Содержание
В чем отличие продажи жилья, находящегося во владении меньше 5 лет
Сразу стоит отметить, что сделки купли-продажи жилых помещений совершаются по одной схеме, которая никак не зависит от времени нахождения его во владении.
Для отчуждения квартиры в многоэтажном доме понадобится:
- Найти покупателя – это можно сделать самостоятельно или через агентство недвижимости.
- Договориться о цене.
- Составить проект договора, предварительно обсудив существенные условия.
- Подписать соглашение, после чего удостоверить его в нотариальной конторе. Важным моментом также является исполнение этого договора: оно заключается в передаче ключей от жилья новому владельцу, который взамен получает ранее оговоренную денежную сумму.
- Зарегистрировать право собственности – это по закону предстоит сделать покупателю.
Существующие нюансы налогообложения сделок по реализации объектов недвижимого имущества
Минимальный срок так же составит 3 года и в ситуациях, когда квартира была получена во владение лица по следующим основаниям:
- путем заключения договора дарения от ближайших родственников (в данный список включают родителей, детей, супругов, сестер, братьев, дедушек, бабушек, внуков);
- по наследству от вышеуказанных родственников;
- в результате оформления приватизации;
- в случае реализации единственного жилого помещения (оно так же будет считаться единственным, если другое жилое помещение было приобретено менее чем за 90 дней до перехода прав на продаваемое жилье);
- путем передачи жилья по договору ренты (пожизненного содержания).
Правила определения сроков нахождения в собственности недвижимости
Чтобы узнать достоверно, требуется ли платить налог в каждом конкретном случае, или же такая необходимость отсутствует, нужно определить точный срок владения жильем. В отдельных случаях может иметь значение и один день, поэтому к данному вопросу следует подходить ответственно.
По общему правилу, отсчет ведут, начиная с даты регистрации права собственности (для этого понадобится взять выписку из ЕГРН). Но здесь имеются и свои исключения:
- если речь идет о кооперативной квартире, то в подобных ситуациях моментом получения прав на недвижимость считается день, когда был выплачен последний пай (или же дата подписания соответствующего акта приема-передачи);
- при получении объекта жилой недвижимости по наследству отсчет начинают вести со дня смерти лица, являющегося наследодателем;
- когда квартира находится в долевой собственности, то датой начала владения считают день, когда человек стал совладельцем (а не дату, когда был проведен раздел долей в установленном порядке).
Как уменьшить размер налога
Одним из способов уменьшения суммы обязательного платежа при реализации квартиры является использование налогового вычета. Его величина равна 1 миллиону рублей.
Для того чтобы рассчитать сумму налога из стоимости жилья вычитают миллион рублей, а полученную цифру умножают на 13%. К примеру, гражданин продал недвижимое имущество за 7 миллионов рублей, значит, он должен будет заплатить в пользу государства сумму, равную:
(7 000 000 – 1 000 000) × 13% = 780 000 рублей.
Такая необходимость распространяется непосредственно на все сделки, предметом которых является жилье, состоящее в собственности физического лица меньше 5-летнего периода времени.
Указанной льготой можно воспользоваться один раз в рамках определенного отчетного периода.
Кто освобождается от необходимости платить налог
Если в текущем налоговом периоде продавец жилья продал один объект, а взамен купил второй (стоимость которого выше предыдущего), то он не получил от совершенной сделки прибыль. Следовательно, НДФЛ не подлежит уплате. При этом понадобится документально подтвердить свои расходы на приобретение новой квартиры (или строительство дома).
Данное правило применяется и в ситуации, когда владелец продал принадлежащее ему жилье за сумму, меньшую чем та, за которую он его приобрел его ранее. Важно: цена не должна составлять менее 70% от оценочной кадастровой стоимости. В противном случае при возникновении конфликтной ситуации могут появиться вопросы в отношении достоверности указанных в договоре купли-продажи сведений. А это, в свою очередь, может привести к привлечению виновных лиц к ответственности.
Следует учитывать, что такие особенности продажи квартиры (а точнее, ее налогообложения) могут иметь место лишь в том случае, если в роли продавца выступает физическое лицо. Если речь идет о сделках с коммерческой недвижимостью, то в этом случае гораздо сложнее законным путем уйти от уплаты обязательных платежей в казну государства (налоговый вычет также не применяется).
Тонкости предоставления отчетности
Предоставляемые сведения должны быть достоверными, что подтверждается официальными документами (подписанным сторонами договором, выписками из ЕГРН, свидетельствами, справками и иными). Если сотрудниками налоговой инспекции будут выявлены ошибочные сведения или несоответствия в поданной документации, то в предоставлении льгот могут отказать.
Нормами действующего законодательства предусмотрены следующие меры ответственности за отдельные разновидности нарушений:
- штраф, величина которого достигает 30% от подлежащего уплате налога, применяется за непредоставление декларации;
- от 5 до 30% от величины налога – при просрочке его оплаты.
Стоит учитывать, что пеню начисляют, начиная с 15 июля года, следующего за отчетным. В случаях, когда сумма штрафных санкций достигнет 600 тысяч рублей (а это, прежде всего, зависит от указанной в договоре цены объекта жилой недвижимости), есть основания для привлечения лица к уголовной ответственности.
Таким образом, на практике имеется возможность продать квартиру, находящуюся во владении менее 5 лет, без необходимости уплаты налогов. Помимо этого, каждое физическое лицо вправе воспользоваться налоговым вычетом в предусмотренном нормами действующего законодательства порядке.
