Как продать или купить квартиру с долгами
Нередко возникает вопрос о том, возможна ли продажа квартиры с долгами. Купля-продажа жилплощади, владелец которой имеет всевозможные долги, обычно не противоречит законодательству РФ. Как правило, реализовать такую сделку можно на самых законных основаниях. Если, например, говорить о задолженности по услугам ЖКХ, то должником в этом случае выступает не жилой объект, а собственник. У продавца жилья могут быть финансовые обязательства. Следует выяснить, как лучше действовать в подобных ситуациях покупателю и продавцу недвижимости.
Содержание
Купля-продажа жилья с задолженностью: важные моменты
Если у продавца жилплощади есть долги, он вправе реализовать свое имущество. Данное утверждение основано на том, что обязанным лицом считается сам собственник, который должен погасить соответствующую задолженность. К квартире – предмету купли-продажи – долги владельца не относятся. Нюанс заключается в том, что покупатель может отказаться от сделки с жилплощадью, если собственник (продавец) – должник по оплате коммунальных услуг. Ведь никому не нужны проблемы с предприятиями ЖКХ.
Однако коммунальные структуры не вправе требовать, чтобы новый собственник квартиры (покупатель) погасил задолженность предыдущего владельца (продавца). Они могут по-прежнему присылать по этому адресу письма, уведомления, счета. Тем не менее, будущему покупателю рекомендуется заранее изучить бумаги, касающиеся приобретаемой квартиры. К процедуре такого ознакомления можно привлечь нотариуса.
Реализация неприватизированной жилплощади с задолженностью: возможно ли это
По закону продажа неприватизированной жилплощади не представляется возможной. Наличие или отсутствие долгов у жильцов не имеет при этом никакого значения. Такая квартира – государственная (муниципальная) собственность. Это означает, что пользователи неприватизированной жилплощади не вправе ею распоряжаться. Чтобы законно реализовать такое жилье, его нужно сначала приватизировать, то есть оформить в частную (личную) собственность гражданина.
Может ли должник по алиментам продать собственную жилплощадь
Если собственник продаваемой квартиры имеет непогашенные долги по алиментам, возможность совершения сделки купли-продажи будет зависеть от того, наложен ли судебный арест на активы этого должника. Если жильё не арестовывалось по вердикту суда, его можно продать стороннему субъекту, но долг у продавца останется. Передача алиментных обязательств покупателю – новому обладателю жилья – не представляется возможной. Если же активы продавца пребывают под судебным арестом, реализовать квартиру не получится (до снятия с неё обременений).
Разрешается ли продажа жилья с обязательствами перед судебными приставами
Законодательством предусматривается, что арестованную жилплощадь нельзя реализовать. Отсутствие ареста позволяет должнику совершить сделку купли-продажи. Следует, однако, учесть, что судебные исполнители вправе потребовать незамедлительной выплаты долга у продавца квартиры, получившего деньги от покупателя. Такая практика встречается достаточно часто.
Допускается ли реализация жилплощади с задолженностью перед банком
Если недвижимость пребывает у банка-кредитора в залоге, её нельзя реализовать стороннему субъекту без согласия залогодержателя. Такое ограничение подразумевается залоговым статусом квартиры, отражается в соответствующем договоре с финансовым учреждением, предусматривается нормами действующего законодательства. Во всех остальных ситуациях должник вправе продать собственную жилплощадь.
Вправе ли собственник продать долю в жилплощади при наличии долгов по квартплате
Осуществить такую сделку можно, если продавцу доли в квартире удастся договориться с остальными дольщиками – совладельцами данного жилья. Если все собственники жилплощади предоставили продавцу свое согласие, он может оговорить с покупателем цену сделки, учитывающую вычет суммы накопившейся задолженности. Все зависит от лояльности совладельцев жилья и покупателя выделенной доли.
Сделка купли-продажи жилплощади с задолженностью по оплате услуг ЖКХ
Действующим законодательством РФ не устанавливаются барьеры при продаже жилплощади, если на её собственнике – продавце – числятся долги за коммунальные услуги (газ, воду, электричество и другие блага). Однако при любых обстоятельствах продавец жилья не сможет утаить факт такой задолженности. Переоформление права собственности на недвижимый объект осуществляется при наличии полного списка необходимых бумаг, в числе которых присутствует и выписка, оформляемая по лицевому счету. Такая выписка содержит сведения об оплате услуг ЖКХ.
Если информация о задолженности продавца за коммунальные услуги станет известна покупателю жилплощади, он может отказаться от участия в сделке. Новый обладатель квартиры не обязан отвечать по долгам её прежнего владельца, однако ему придется устанавливать контакты с предприятиями ЖКХ, поставляющими те или иные услуги. При наличии непогашенных долгов, созданных предыдущим собственником жилья, у нового владельца в этом отношении могут возникнуть определенные проблемы. Таким образом, чтобы сделка купли-продажи все же состоялась, продавцу-должнику придется договариваться с покупателем о том, как данная задолженность будет выплачиваться.
Чтобы у покупателя квартиры, на которой числится долг за коммунальные услуги, не возникало затруднительных ситуаций при общении с предприятиями ЖКХ, сделка должна совершаться при наличии определенного компромисса между продавцом и покупателем. Существуют следующие варианты достижения взаимных договоренностей:
- Оформляется промежуточное соглашение о получении продавцом аванса. В документе прописываются параметры сделки, а также уточняется целевое назначение денежной суммы, предоставленной продавцу в качестве аванса. После погашения долга действующий собственник обязуется реализовать жилплощадь субъекту, предоставившему аванс, по стоимости, заранее оговоренной сторонами.
- Оговорить с покупателем уменьшение продажной стоимости жилья на величину, равную сумме накопившейся задолженности. В данной ситуации у нового обладателя квартиры возникнут сложности с управляющей компанией, если, конечно, покупатель не сочтет целесообразным самостоятельно погасить долги, сформированные продавцом. Однако новый обладатель жилья не обязан отвечать по долговым обязательствам прежнего собственника. За бывшим владельцем жилплощади на протяжении 3 (трех) лет будет числиться долг, если новый хозяин все же не погасит его. Когда трехлетний срок истечет, с прежнего собственника уже не получится взыскать эту задолженность (основание – истек срок давности для подачи судебного иска).
Покупая квартиру с непогашенной задолженностью по оплате услуг ЖКХ, нужно учитывать также следующие моменты:
- судебные приставы могут арестовать данную жилплощадь. Если это все же произойдет, её не получится реализовать (пока долг не будет выплачен);
- предприятия ЖКХ могут прекратить предоставление услуг для данного жилья, что затруднит его продажу.
Резюме
Если у продавца жилплощади имеется та или иная непогашенная задолженность, ему рекомендуется действовать следующим образом:
- Вариант первый – получить от покупателя аванс, а затем направить его на выплату долга.
- Вариант второй – заранее изыскать необходимые средства (к примеру, взять денежный заем) и погасить обязательства. Привлеченный заем можно выплатить сразу же после реализации жилплощади.
Покупателю же рекомендуется предоставлять аванс продавцу только на основании надлежащего соглашения, удостоверенного нотариусом. В этом договоре следует четко указать целевое назначение предоставленного аванса, а также оговорить, что данное жилье будет реализовано конкретному субъекту в установленный срок. Нужно заранее ознакомиться со всей документацией, касающейся продаваемой квартиры, чтобы не подвергать себя излишним рискам.
