Спросить беcплатно!

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

split

Благодаря введению закона о материнском капитале многие дети получили доли в приобретенном или построенном имуществе – это обязательное условие сертификата. Существует также ситуации, когда дети получили часть квартиры по наследству. Несовершеннолетний ребенок не может полноценно отвечать за свои права, поэтому за него принимает решение законный представитель: официальные опекуны или родные родители. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка происходит более длительно, так как нужно письменное согласие надзорного органа, осуществляющего контроль за детьми. В статье подробно рассмотрим порядок продажи спорной квартиры, ограничения, список документов и поэтапный процесс оформления сделки.

Обязательства перед законом


ZakonЗаконом не запрещено продавать жилье с долей ребёнка. До достижения 18 лет ребенка произвести сделку можно только через органы опеки. Учреждение осуществляет надзорные функции в соответствии с законодательством РФ в части прав детей. Без письменного положительного решения органа произвести сделку нельзя, договор будет аннулирован на основании закона, при этом возвращается полная стоимость имущества плюс понесенные убытки покупателю.

В некоторых случаях ребенок, не достигший 18 лет, вправе распоряжаться долями без родителей и соответственно разрешения органов попечительства. Далее, рассмотрим различные ситуации по возрастным критериям:

  • до 14 лет – ребенок считается малолетним, на основании законодательства в этом возрасте дети полностью недееспособны и любые правовые сделки происходят через родителей или опекунов;
  • с 14 до 18 лет – несовершеннолетние, которые имеют ограниченную или неполную дееспособность, они вправе реализовывать свои права, но с письменного разрешения законных представителей.

Несовершеннолетние дети с 14 по 18 лет могут получить полноценные права в следующих случаях:

  • с 16 до 18 лет вступил в законный брак;
  • с 16 до 18 лет осуществляет предпринимательскую деятельность или устроен на официальном месте работы.

Ограничение при продаже спорной жилплощади


Продать квартиру с долей ребёнка можно, только если выполнить одно из нижеприведенных условия:

  • если продажа имущества не подразумевает покупку новой квартиры, то оформляется равноценная доля в доме родственников;
  • при одномоментном приобретении и продажи квартиры детям распределяется точно такая же доля, что была в первоначальном доме, она может быть больше, но никак не меньше.

Помимо обязательного установления доли, также должны быть выполнены требования по состоянию квартиру. Недвижимость должна быть в более благоприятном районе, с наличием инфраструктуры и образовательными учреждением в пешей доступности. А также условия проживания не должны быть хуже, чем были прежде. То есть вряд ли получиться оформить сделку при продаже квартиры с приемлемыми условиями на дом в деревне без воды и тепла.

Разрешение надзорного органа не единственное требование, также на основании федерального закона №172 от 02.06.2016 такие сделки должны проходить через нотариуса.

Органы опеки – обязательный участник сделки


Перед тем как заключить сделку на продажу квартиры стоит получить официальное письменное согласие органов опеки и попечительства. Без него это действие будет незаконным. Обращаются в орган по месту проживания семьи. Порядок взаимодействия с государственным учреждением выглядит следующим образом:

  1. Законные представители обращаются к инспектору, который потребует написать заявление.
  2. Готовый документ с приложениями отдают инспектору на проверку.
  3. В течение месяца структура проверяет и анализирует прошение и выносит решение.
  4. Положительный ответ по заявлению дает возможность законно продать недвижимость.

Сотрудники опеки вправе вызвать родителей на дополнительный опрос, и также проехать в следующее место проживание.

При подаче заявления нужно присутствие двух законных представителей, только в нижеперечисленных случаях оформлением занимается один родитель:

  • при нахождении второго родителя за границей – письменное согласие на сделку;
  • одного из законных представителей лишили родительских прав – предоставляется решение суда;
  • смерть одного из родителей – свидетельство.

Развод в любом случае подразумевает наличие обоих родителей.

Пакет документов для надзорного учреждения


На основании законодательства РФ в органы опеки для совершения сделки нужно предоставить:

  1. Паспорт официальных опекунов или родителей.
  2. Свидетельство о рождении детей при возрасте до 14 лет, после 14 – паспорт.
  3. Справка с паспортного стола о прописанных в квартире.
  4. Подтверждение собственности и распределённых долей (до 15.07.2016 – свидетельство, позже – выписка из ЕГРН).
  5. Официальное разрешение от нотариуса.
  6. Технический паспорт, кадастровый план на приобретаемую недвижимость.
  7. Свидетельство о браке или его расторжении.
  8. Факт оплаты госпошлины.
  9. Документы от управления жилищно-коммунального хозяйства об уплате ежемесячных счетов и имеющейся задолженности.

Орган вправе запросить другие документы для анализа, это характеристики с мест учебы, работы.

Отказ органов опеки – причины и дальнейшие действия


Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей строго регламентировано законом, защита прав – главная функция надзорного органа. Поэтому при ухудшении жилищных условий или неправильное оформление доли орган вправе вынести отрицательное решение. В следующих случаях родители получат отказ:

  • приобретение жилплощади через ипотеку с одномоментной продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего;
  • одновременно осуществляется продажа имущества и ее дарение;
  • на выбранный объект нет прав владения, то есть недвижимость, находящаяся на стадии строительства;
  • в покупаемой квартире площадь меньше, чем в изначальной;
  • объект с ограничениями, проблемы с документацией.
  • в будущей квартире отсутствует электричество, водопровод и другие удобства.
  • в близлежащей территории нового дома отсутствует полноценная инфраструктура (детские сады, поликлиники, школы и прочее).

При получении отказа не стоит опускать руки и откладывать покупку нового жилья. Проводится анализ рынка недвижимости и подбирается оптимальный вариант квартиры, с приемлемой ценой и с выполнением требований органа.

Судебная практика


Если законные представители уверены в неправомерности полученного отрицательное решения от надзорного органа, то они вправе подать иск в суд. Дело будет осложнено многими факторами, поэтому лучше обратиться к профессиональному юристу. Аргументы, которые можно привести в суде:

  • новый объект жилья в зоне с улучшенной экологической и климатической ситуацией;
  • законные представители получили предложение по работе в выбранном районе, которые значительно улучшат финансовое состояние семьи;
  • документально подтверждённый план по улучшению инфраструктуры выбранного места проживания.

Отступление от закона – когда необязательно выделять долю


Выделение доли необязательно:

  • уезд семьи за рубеж на постоянное проживание;
  • смена жительства семьи в другую точку страны, при этом сумма доли должна быть на счету в банке;
  • приобретение квартиры с невозможностью прописки, в этой ситуации ребенок прописывается в другом месте.

Ситуации существуют разные и продажа квартиры необязательно подразумевает покупку новой, а также органы могут принять положительное решение, даже если не выполняются основные требования. На практике учтены следующие случаи:

  • срочное и дорогое лечение детей, владельцев доли;
  • состояние ребенка не позволяет проживать в условиях города (астма, аллергия и прочее);
  • доля в новой недвижимости будет меньше, но будут улучшены другие условия (инфраструктура, жилищные условия).

Органы опеки рассматривают заявление строго индивидуально и принимают решение в совокупности представленной информации и документов.

Поэтапный процесс продажи


Порядок продажи квартиры с долями:

  1. Выбрать подходящий объект для покупки.
  2. Обратиться в нотариальную контору и получить соответствующее разрешение.
  3. Взять справку с паспортного стола и прописанных членах семьи в квартире. С собой нужно иметь: паспорт, документы, подтверждающие рождение детей или официальное удостоверение личности, если ребенку больше 14 лет, свидетельство на недвижимость или справка реестра.
  4. Подать заявление с приложениями в органы опеки.
  5. Получить решение опеки.
  6. После положительного решения происходит снятие с учета по месту проживания, без согласия опеки снять с учета ребенка нельзя.
  7. Заключение договора.
  8. При нотариальном засвидетельствовании договора происходит одномоментное выделение доли несовершеннолетнему.
  9. Уведомить органы опеки и попечительства о проделанной работе.

Новое жилье – всегда приятные хлопоты. Продажа старой квартиры может затянуться из-за выделенной доли несовершеннолетнему ребенку. Процесс проходит тщательную проверку органами опеки и попечительства, которые вправе проанализировать информацию и выехать на место потенциального жилья. Если будущая квартира улучшает жилищные условия, доля будет предоставлена выше чем прежде, инфраструктура хорошо развитая – гарантия положительного решения опеки. Орган может отказать, но родитель имеет право подать в суд, если уверены в неправомерности ответа.

Обязательное условия при совершении сделки выделение равноценной или большей доли, но некоторые случаи позволяют обойти данное требование. Ребенок до достижения 18 лет находится в полной зависимости от решения родителей, но именно органы опеки рассматривают ситуации со стороны детей и выбирают оптимальный вариант проживания.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector