Как продать долю в квартире без согласия других собственников
Граждане могут продать свою долю в квартире без согласия других собственников. Однако следует учитывать нормы ст. 250 ГК РФ, согласно которой соседи по жилплощади имеют преимущественное право покупки. Только после отправки уведомления можно совершить сделку и получить деньги за часть жилья.
Содержание
Законная продажа доли в квартире
ГК РФ разделяет два вида собственности – индивидуальная и общая. В первом случае недвижимость принадлежит человеку единолично, а во втором может быть несколько владельцев с выделением долей или без такового.
Стандартная схема сделки по продаже доли выглядит так:
- Гражданин принимает решение о продаже, определяет стоимость, затем отправляет письменное уведомление остальным владельцам. Оно должно содержать детальные условия сделки. Превышение реальной цены после не допускается.
- Уведомление доставляется заказным письмом или любым другим способом. Главное условие – оно должно быть доставлено, в противном случае остальные собственники смогут доказать оспорить сделку на основании факта неполучения.
- Если в течение 1 месяца собственники соглашаются выкупить долю другого гражданина, составляется договор купли-продажи (ДКП). Это делается в течение трех месяцев, в противном случае при неплатежеспособности продавец сможет реализовать часть жилья другим людям. В случае отказа или неполучения ответа спустя месяц у него также возникает право продажи без участия остальных собственников.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему
Согласно законодательству, до совершеннолетия интересы ребенка представляют родители, опекуны или попечители. Если доля принадлежит ему, уведомление для остальных участников также составляется в обязательном порядке, но сделка осуществляется только с разрешения органов опеки. Его можно получить, соблюдая ряд пунктов:
- взамен ребенку должна быть представлена равная доля. Ее размер не может быть менее отчуждаемой;
- учитывается и инфраструктура района, в котором продается недвижимость. Например, будет проблематично продать часть жилья в развитом районе и предоставить взамен помещение далеко за пределами города, если школа и другие социально значимые объекты не находятся в непосредственной близости;
- вместо доли можно купить также равнозначную часть в другой квартире, купить полноценное жилье или выделить долю для ребенка в доме у родственников.
Для получения разрешения от органов опеки понадобится заявление, подписанное обоими родителями. В нем необходимо обосновать объективные причины совершения сделки. Также предоставляется детское свидетельство о рождении, выписка из домовой книги, технические документы на жилье и договор, на основании которого оно было приобретено. Если ребенку от 14 лет, понадобится его письменное согласие на отчуждение доли.
Разрешение органов опеки не будет выдано, если сделка существенно нарушает права ребенка, либо новые условия проживания будут хуже прежних. Также согласие невозможно при приобретении квартиры на стадии строительства, если дом построен менее чем на 50%.
В случае с реализацией части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, процедура выглядит так:
- Родители принимают решение продать долю и купить другое жилье по равноценным или лучшим параметрам, получают письменное разрешение у ребенка.
- Законные представители направляют остальным собственником уведомления о намерении продать часть жилья, затем обращаются в органы опеки за разрешением при отсутствии ответа.
- Органы опеки проводят проверку и выдают согласие. Если от других владельцев ответа нет, можно оформлять сделку, заключив ДКП с покупателем.
В завершение производится регистрация права собственности на покупателя.
Способы передачи извещения
Отправка уведомления – определяющий фактор, который может послужить в пользу продавцу при оспаривании сделки совладельцами в суде. По закону он обязуется оповестить их о намерениях, и при нарушении данного правила ДКП может быть признан недействительным.
Согласно Определению ВС РФ, продавцы не обязаны оповещать о сделке почтовыми отправлениями, но этот способ является наиболее эффективным. Остальные собственники считаются оповещенными с момента получения уведомления о вручении.
Однако есть исключение: извещение не считается доставленным, если оно не было получено по независящим от адресата обстоятельствам. Например, служба в армии, лечение и пр. Это важно учитывать, намереваясь продать часть жилья в обход других собственников.
Второй вариант – передача уведомления лично в руки. При этом получатель должен предоставить записку о вручении. Впоследствии при отказе от покупки оспорить сделку он сможет только при предъявлении иска о признании расписки подложной, что проблематично.
Как составить уведомление
Законодательством форма уведомления не регламентируется, поэтому можно оформить его в простом письменном виде. Чтобы в дальнейшем избежать оспаривания купли-продажи, документ должен содержать максимум информации:
- ФИО продавца;
- адрес расположения, технические данные объекта недвижимости (площадь, количество комнат, размер доли и пр.);
- стоимость доли;
- ФИО второй стороны, которой направляется уведомление;
- контактный номер телефона;
- адрес для доставки ответа;
- дата составления и подпись.
Образец договора
Требования к сделкам купли-продажи устанавливаются гл. 30 ГК РФ. Чтобы ДКП был принят в Росреестре для регистрации, в него необходимо включить такую информацию:
- адрес расположения жилплощади, технические данные, размер доли;
- ФИО, паспортные данные сторон;
- стоимость доли;
- контактные данные;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности.
Пошаговая инструкция
Если остальные владельцы не дают ответа в течение 1 месяца, продавец действует следующим образом:
- Самостоятельно находит покупателя. Сделать это можно, разместив объявления на специализированных площадках и газетах.
- Когда покупатель найден, производится осмотр недвижимости.
- При согласии покупателя на покупку заключается ДКП. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса, в противном случае сделку могут признать недействительной другие владельцы.
- С ДКП и остальными документами стороны являются в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности с продавца на покупателя.
Росреестр производит перерегистрацию в течение 5-12 дней. Дата готовности обычно обозначается в уведомлении, выдающимся в момент подачи документов.
Госпошлина за переоформление права собственности для физических лиц составляет 2000 руб. Для совершения сделки понадобится:
- паспорта сторон;
- удостоверенный нотариусом ДКП;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины;
- отказ от покупки доли, либо уведомление о вручении, получающее факт подтверждения письма продавца ими;
- документ, на основании которого у продавца возникло право владения жильем.
В собственности у гражданина Митрохина Е.О. есть ½ доли в квартире. Вторым владельцем является его брат. Е.О. решает продать свою часть, для чего направляет родственнику уведомлением с указанием всех сумм и подробностей сделки. Документ доставлен получателю 10 октября, т.е. до 9 ноября включительно вторая сторона должна дать ответ.
9 ноября ответа от брата Митрохина Е.О. не поступило, и он приступил к активным поискам. Покупатель был найден 1 декабря, а 2-го числа стороны заключили сделку.
Нужно выделять долю в натуре?
Согласно ГК РФ, совместная собственность подразумевает выделение долей либо без такового. В первом случае при наличии двух владельцев точный размер долей не определяется, и они могут пользоваться жилплощадью на равных условиях. Во втором части выделяются, и два собственника получают по ½ доли, в дальнейшем их можно продать.
Выделение доли в натуре подразумевает обособленное использование одного помещения несколькими разными владельцами. В таком случае оно должно быть оборудовано разными выходами. Также в состав доли включаются жилые комнаты, отдельные кухни и санузлы.
Что делать, если второй собственник против продажи доли?
Предоставление преимущества при покупке не означает, что, если один владелец не согласен со сделкой, то она не состоится. В данной ситуации при несогласии с выкупом продавец спустя 1 месяц вправе заключить договор с покупателем.
Исключение – общенажитое имущество супругов. Для продажи своей части обязательно предоставляется согласие второй стороны, оформленное у нотариуса, либо брачный договор.
Заключение
Продажа доли в объекте недвижимости осуществляется с предварительного уведомления других собственников.
