Как продать квартиру с прописанным в ней человеком

Продать квартиру с прописанным человеком – крайне сложная задача. К тому же сегодня на рынке недвижимости не самая радужная ситуация. Недаром владельцы лучших предложений могут месяцами ожидать заключения сделки. Но, как показывает практика, все возможно, если знать законы и уметь ими пользоваться.

Законодательная база

За правовое регулирование вопроса отвечает Гражданский и Жилищный Кодексы Российской Федерации. Перечисленные нормативные документы подтверждают право собственника на продажу жилья даже при обстоятельствах, когда там прописаны третьи лица.

Почему возникают проблемы

Почему так сложно продать квартиру с прописанным человеком:

• переплата за коммунальные услуги. Некоторые категории рассчитываются не из метража квартиры, а на каждое зарегистрированное там лицо. Соответственно, чем больше людей числится по документам, тем выше расходы;
• прописанный человек в любой момент может стать полноценным жильцом проданной квартиры. По большей части потенциальных покупателей отпугивает такой поворот событий. Конечно, наличие регистрации не дает права на совершение различного рода сделок с конкретной недвижимостью, но проживание по месту регистрации вполне законно (решение о вселении выдается судом, а сам истец при возникновении проблем с его исполнением реализует его при помощи приставов).

Конечно, встречаются покупатели, готовые закрыть глаза на данное обстоятельство, но только за внушительную скидку. И, поскольку продать квартиру с прописанным человеком по цене обычной невозможно, собственник будет вынужден с этим согласиться.

Совет для покупателя

Не все желающие сбыть квартиру по привлекательной цене – честные люди. Поэтому, чтобы не покупать кота в мешке, перед заключением сделки запросите у продавца выписку из домовой книги. Лучше всего потребовать расширенную версию. Именно этот документ будет содержать всех ныне зарегистрирован, а также тех, кто временно не числится на жилплощади. Такое возможно, если человек отбывает наказание в местах лишения свободы, находится на военной службе или перемещен в специализированное соцучреждение (интернат, пансионат и др.).

Что делать

План действий напрямую зависит от характера отношений между собственником и лицом, прописанным в квартире, выставленной на продажу.

Мирное решение вопроса

В первую очередь владелец должен попытаться договориться. Ведь возможно, что жилец и сам не против сняться с регистрационного учета. Тогда события должны развиваться следующим образом:

1. Прописанный обращается в миграционную службу и подает заявление о снятии с регистрационного учета по конкретному адресу.
2. Учреждение рассматривает заявку от 1 до 3 рабочих дней.
3. Заявителя выписывают из квартиры.

Если данное лицо проживает за пределами РФ и также не возражает против выписки, то алгоритм действий будет таким:

1. Оформление снятия с регистрационного учета в консульстве страны, на территории которой он находится.
2. Составление согласия на выписку с последующим заверением у нотариуса.
3. Передача документа новому собственнику посредством почтового отправления.

Сам же покупатель должен обратиться в суд с заявлением о выписке, предоставив полученное согласие.

Принудительное снятие с регистрационного учета

Если вторая сторона конфликта категорически не желает по факту и на бумаге расставаться с метрами – значит, пора решать вопрос через арбитражный суд. Исковое заявление должно отражать требования на предмет:

• прекращения прав пользования жилым помещением конкретным гражданином;
• снятия с регистрационного учета;
• принудительного выселения (если необходимо).

Аннулирование регистрации без согласия прописанных людей возможно, если истец докажет, что ответчик:

• выступает собственником другого объекта недвижимости;
• переехал в другой населенный пункт на постоянное место жительства и работы;
• постоянно проживает по иному адресу, числясь в составе другой семьи;
• не принимает участия в оплате коммунальных услуг, обслуживании дома, ремонта квартиры и т.д.

Также причиной для снятия с регистрационного учета станут доказательства того, что прописанный получил соответствующий статус обманным путем.

Временная прописка

Если гражданин зарегистрирован временно, то скорее всего право на проживание получено за финансовое вознаграждение в пользу собственника квартиры. На договоренность о немедленной выписке в этом случае не стоит и надеяться. Поэтому лучше уточнить сроки и дождаться их окончания.

Если прописан ребенок

При таких обстоятельствах продавцу не нужно обращаться в суд, но выписка ребенка займет гораздо больше времени и усилий.

Как выписать несовершеннолетнего:

1. Предоставить ребенку новое место регистрации, где условия проживания должны быть равнозначны или лучше, чем в продаваемой квартире.
2. Обратиться в органы опеки для получения согласия на продажу объекта недвижимости на основании регистрации несовершеннолетнего по новому адресу.
3. Снять с регистрации ребенка в продаваемой квартире и поставить на учет по новому месту жительства.

Получается, что органы опеки должны одобрить новое жилье. Иначе выписать ребенка не представляется возможным.

Кого нельзя выписать

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, бывший владелец вместе с членами своей семьи обязан покинуть квартиру сразу после того, как она стала объектом собственности покупателя. Тем не менее законом обозначен ряд лиц, выписка которых с квартиры, выставленной на продажу, не осуществляется. Это граждане, которые:

• во время приватизации уже были зарегистрированы по данному адресу и дали письменный отказ от нее, т.к. ранее он полноправно пользовался жильем (выписка невозможна даже при наличии другого жилого помещения);
• на основании завещания могут эксплуатировать квартиру до наступления срока, указанного в данном документе (как правило, пожизненно);
• получили жилплощадь по договору пожизненного содержания с иждивением (равносилен договору купили-продажи);
• находятся в статусе супруга(и) после расторжения брака, у которого нет возможности проживать по другому адресу (это временная мера – суд дает не более года на решение жилищного вопроса);
• ранее совершали платеж(и) за данную квартиру, которая была кооперативной (такие лица признаются долевыми собственниками даже при отсутствии документального подтверждения регистрации).

Выписать вышеперечисленных граждан на законных основаниях не получится. Поэтому продавцу придется отказаться от реализации квартиры либо прибегнуть к альтернативным методам.

Помощь риэлтора

Если самостоятельно снять обременение не получается, а продать квартиру нужно в довольно сжатые сроки, то можно обратиться в риэлторское агентство. Здесь квадратные метры выкупит сама организация, взяв на себя решение вопроса о выписке третьих лиц.

Существенный минус такой сделки – ощутимое снижение стоимости квартиры. Наличие прописанного там человека делает недвижимость дешевле на 30-40% (при самостоятельной реализации недвижимости ее цена упадет на 15-20%). Поэтому здесь важно правильно расставить приоритеты – время или деньги.

Чего делать не стоит

Сложности с продажей такой квартиры могут подтолкнуть к сокрытию информации о наличии прописанных лиц. Но это не значит, что после заключения «нечистой» сделки бывший собственник обойдет проблему стороной, неплохо при этом заработав.

Поэтому лучше придерживаться буквы закона, поскольку небольшая денежная потеря по причине снижения стоимости квартиры позволит избежать неприятных последствий.

Похожие публикации

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать долю в квартире без согласия других собственников