Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Принудительный выкуп доли в квартире через суд – процедура, установленная российским гражданским законодательством, применяемая в ситуациях, когда один из нескольких владельцев жилплощади отказывается продать свою незначительную долю в помещении другим собственникам. Судебный порядок выкупа части в квартире распространяется только на случаи, если доля одного из собственников в жилище настолько мала, что совместное использование либо выдел в натуре, то есть предоставление отдельной комнаты невозможно без нарушения прав других совладельцев.

Законодательство

Законы России закрепляют на всей территории страны принцип неприкасаемости собственности. Данный принцип установлен в 35 статье Конституции. Пользуясь этим правилом, некоторые из владельцев, имея малозначительную часть в квартире, пытаются использовать ее в качестве рычага давления на остальных владельцев. Действия владельца микродоли могут заключаться в полном отказе от продажи своей части или же выставлении несоразмерной цены за нее.

Однако, в некоторых случаях, в соответствии нормам гражданского законодательства, невзирая на положения ст.35 Конституции, хозяин незначительной части в жилье, через суд будет обязан продать свое имущество другим совладельцам.

При этом довольно часто одним жилым объектом (квартирой, домом, комнатой) владеют сразу несколько человек. Такая собственность является долевой, ее понятие прописывается в 244 статье ГК. Хозяевами долей могут быть как родственники, так и посторонние люди, ставшие владельцами по той или иной причине:

• наследование;
• разделение имущества;
• приобретение доли.

Однако случается и так, что часть в квартире одного из собственников очень маленькая, в то время как наибольшая доля принадлежит другому владельцу. В такой ситуации установить правила совместного использования жилой площади невозможно даже по решению суда, в виду нарушения одним владельцем прав другого.

При таких обстоятельствах основной собственник предлагает хозяину незначительной части осуществить выкуп, но при невозможности прийти к согласию по данному вопросу (например, при отказе владельца микродоли или выставлении несправедливой цены) вопрос может быть разрешен только в судебной инстанции.

Основания для обращения в суд

Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:

• отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
• утрата в случае гибели либо уничтожения;
• добровольный отказ от собственнических прав;
• принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).

Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.

Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:

1. Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
2. Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
3. У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).

Конституционным Судом РФ вынесены постановления, согласно которым, при рассмотрении судебной инстанцией вопросов о принудительном выкупе части в жилище, судьи должны определять не только фат заинтересованности владельца незначительной доли в ее использовании, но и также выяснить соразмерность этой заинтересованности тем неудобствам, которые такой владелец причиняет иным собственникам.

Процедура обращения в суд

Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.

Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
2. Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
3. Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
4. Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
5. Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
6. Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
7. Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
8. Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.

Составление иска

Иск о принудительном выкупе доли в жилплощади составляется письменно и должен содержать следующую информацию:

• данные судебной инстанции;
• сведения о заявителе;
• информацию об ответчике;
• стоимость иска (цена доли);
• размер уплаченной пошлины;
• название заявления;
• информацию о возникновении собственнических прав у каждого владельца;
• адрес и характеристику жилплощади;
• размеры долей;
• причины разногласий;
• заключение экспертизы;
• прошение;
• дата написания и подпись заявителя;
• приложения.

Необходимые документы

При подаче иска, к нему необходимо приложить следующие бумаги:

1. Личный документ заявителя.
2. Копии заявления (по количеству участников и для суда).
3. Копия досудебного обращения к ответчику.
4. Заключение по цене жилья.
5. Справка из домоуправления.
6. Техпаспорт на жилье.
7. Документы из ЕГРН о количестве совладельцев и размере долей.
8. Чек об оплате пошлины.
9. Справка об ином жилье ответчика.
10. Чеки о коммунальных платежах (единолично истцом).
11. Иные доказательства, подтверждающие точку зрения истца.

Примеры решения споров

Рассматривая иски такого вида, органы правосудия опираются на следующие нормы:

• ст. 247 ГК РФ – описывающей принципы владения и пользования долевым имуществом;
• ст. 252 ГК РФ ­– устанавливающей порядок разделения долевой собственности;
• Определениями Верховного и Конституционного судов.

Пример №1: в судебную инстанцию поступило обращение от мужчины, желающего принудительно купить часть в квартире, принадлежащую бывшей супруге. Бывшая жена отказывается от продажи ввиду негативного отношения к истцу. Рассмотрев все материалы и основываясь на вышеперечисленных актах, судебной инстанцией выносится решение о малозначительности доли женщины. Ответчица своей частью в имуществе не пользуется, у нее имеется иное жилье, поэтому истец обязуется выплатить своей бывшей супруге стоимость ее доли, а затем получить на эту часть собственнические права.

Пример №2: в судебную инстанцию обратилась женщина, являющаяся одной из владельцев жилого помещения, площадь которого составляет 220м². Принадлежащая ей доля равна 90% от этого имущества. Истица желает купить 10%, принадлежащие другому человеку принудительно. Суд отказал женщине в ее требованиях, так как 10% от этой квартиры составляет 22м², а данная площадь соразмерна отдельной однокомнатной квартире.

В своей работе судебные органы устанавливают время и обстоятельства, при которых возникли собственнические права на малозначительную долю. Пользуется ли хозяин такой доли своим имуществом и многие другие нюансы, разобраться в которых человеку без профессионального юридического образования и опыта будет затруднительно, поэтому при возникновении подобных споров все-таки стоит обратиться к профессионалу.