Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры
Оформить предварительный договор купли-продажи – право, но не обязанность участников сделки. Однако именно он может стать гарантией и спасением предстоящей сделки. Требования гражданского законодательства к такому договору закреплены в статье 429 ГК РФ. Разберемся с его особенностями и нюансами.
Содержание
Особенности заключения предварительного договора
Срок заключения основного соглашения прописывается в предварительном. В случае, если это не сделано, используется стандартный срок, установленный гражданским законодательством – один год. Заключается он в той же форме, что и предусмотрена для основного. Если такой формы нет, то законодательно к ней предъявляется только одно требование: письменная форма. Другими словами, соглашение, заключенное «на словах» не имеет никакой юридической силы.
Для того чтобы такой документ стал гарантом сделки, в нем предусматривается ряд положений:
- Должен быть четко прописан предмет. Несоблюдение этого условия делает соглашение недействительным.
- Условия достижения соглашения (проще говоря, что должно произойти, чтобы основной документ был подписан), сроки заключения основного соглашения (при необходимости).
- Цена, возможность и условия ее изменения.
Виды предварительных договоров
Выделяют три основных вида предварительных соглашений:
- с задатком;
- с авансом;
- простой (без вышеупомянутых финансовых обязательств).
Важно разобраться в отличиях рассмотренных финансовых обязательств (задаток и аванс).
Задаток – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий соглашения.
Аванс – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу также в качестве гарантии сделки или в качестве покрытия расходов по осуществлению работ до полной оплаты работ (иногда – для покупки исполнителем необходимых для работы материалов).
Таким образом, аванс не носит обеспечительный или гарантийный характер. Если сделка не состоится (не важно, по чьей вине), средства, которые внесены в качестве аванса, возвращаются покупателю. Этот момент необходимо учитывать, когда предварительное соглашение заключается, например, при продаже квартиры: существует реальный риск для продавца потерять время, других покупателей и внесенный аванс.
Задаток направлен на получение гарантий по исполнению сделки. Эта форма денежного обеспечения детально урегулирована гражданским законодательством. Соглашение о задатке заключается только в письменной форме. Причем отдельным документом и желательно вместе с распиской о получении денежных средств. Если у стороны при расторжении договора (в том числе – в суде) возникают сомнения в том, что внесенная сумма – задаток (это может произойти и тогда, когда не соблюдена письменная форма такого соглашения), эта сумма будет считаться авансом.
Риски при заключении предварительного договора
Необходимо сразу определиться с видом соглашения (рассмотрены выше). Чаще всего, именно ошибка в понимании таких терминов как аванс и задаток становится камнем преткновения при невозможности исполнения соглашения одной из сторон.
Условно безопасным считается подписание рассматриваемого документа при покупке недвижимости на рынке вторичной недвижимости. А вот при покупке новостроек иногда возникают сложности и проблемы: предметом такого договора является не покупка квартиры в будущем, а только намерение совершить покупку. То есть предварительное соглашение не содержит в себе положений, обязывающих застройщика передать квартиру покупателю. Этим обстоятельством иногда пользуются недобросовестные застройщики, когда не могут исполнить свои обязательства.
Также стоит обратить внимание на наличие в документе положений, обязательных в соответствии с требованиями действующего законодательства. Так, четко должен быть прописан предмет, договор должен быть заключен исключительно в письменной форме.
В практике встречались также случаи двойной продажи квартиры по такому договору: учитывая, что он не влечет за собой возникновения права собственности и не подлежит официальной регистрации, ничто не препятствует тому, чтобы один и тот же объект был «продан» (а точнее – обещан) дважды.
Неисполнение предварительного договора купли-продажи
Если предварительное соглашение не исполняется, а заинтересованная сторона не выдвигает требование по заключению основного документа, обязательства по предварительному договору утрачивают силу и прекращают существование.
Рассмотрение споров, возникающих между сторонами, осуществляется обычно в судебном порядке. В этом случае заинтересованной стороне необходимо внимательно следить за сроками: в случае их истечения добиться желаемого будет практически невозможно.
На практике, предусмотреть в соглашении необходимые условия лицам, не имеющим опыта в этом деле, сложно, поэтому правильнее будет доверить составление документа профессионалу: только так можно быть уверенным, что интересы сторон будут находиться под надежной правовой защитой.