Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

Оформить предварительный договор купли-продажи – право, но не обязанность участников сделки. Однако именно он может стать гарантией и спасением предстоящей сделки. Требования гражданского законодательства к такому договору закреплены в статье 429 ГК РФ. Разберемся с его особенностями и нюансами.

Содержание

Особенности заключения предварительного договора

Предварительный договор – это документально закрепленное намерение сторон заключить сделку. Однако предполагается, что сделка будет заключена через определенный промежуток времени. Его участники (стороны) – как юридические, так и физические лица. Единого образца для заключения предварительного соглашения не существует, составляется оно в произвольной форме соблюдением общих требований к договорам.

Срок заключения основного соглашения прописывается в предварительном. В случае, если это не сделано, используется стандартный срок, установленный гражданским законодательством – один год. Заключается он в той же форме, что и предусмотрена для основного. Если такой формы нет, то законодательно к ней предъявляется только одно требование: письменная форма. Другими словами, соглашение, заключенное «на словах» не имеет никакой юридической силы.

Для того чтобы такой документ стал гарантом сделки, в нем предусматривается ряд положений:

Должен быть четко прописан предмет. Несоблюдение этого условия делает соглашение недействительным.
Условия достижения соглашения (проще говоря, что должно произойти, чтобы основной документ был подписан), сроки заключения основного соглашения (при необходимости).
Цена, возможность и условия ее изменения.

Скачать предварительный договор купли-продажи жилого помещения (образец)

Виды предварительных договоров

Выделяют три основных вида предварительных соглашений:

с задатком;
с авансом;
простой (без вышеупомянутых финансовых обязательств).

Важно разобраться в отличиях рассмотренных финансовых обязательств (задаток и аванс).

Задаток – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий соглашения.

Аванс – денежная сумма, которая передается покупателем продавцу также в качестве гарантии сделки или в качестве покрытия расходов по осуществлению работ до полной оплаты работ (иногда – для покупки исполнителем необходимых для работы материалов).

Таким образом, аванс не носит обеспечительный или гарантийный характер. Если сделка не состоится (не важно, по чьей вине), средства, которые внесены в качестве аванса, возвращаются покупателю. Этот момент необходимо учитывать, когда предварительное соглашение заключается, например, при продаже квартиры: существует реальный риск для продавца потерять время, других покупателей и внесенный аванс.

Задаток направлен на получение гарантий по исполнению сделки. Эта форма денежного обеспечения детально урегулирована гражданским законодательством. Соглашение о задатке заключается только в письменной форме. Причем отдельным документом и желательно вместе с распиской о получении денежных средств. Если у стороны при расторжении договора (в том числе – в суде) возникают сомнения в том, что внесенная сумма – задаток (это может произойти и тогда, когда не соблюдена письменная форма такого соглашения), эта сумма будет считаться авансом.

Риски при заключении предварительного договора

Как таковых рисков не несет ни продавец, ни покупатель, однако, необходимо грамотно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы были учтены интересы обеих сторон.

Необходимо сразу определиться с видом соглашения (рассмотрены выше). Чаще всего, именно ошибка в понимании таких терминов как аванс и задаток становится камнем преткновения при невозможности исполнения соглашения одной из сторон.

Условно безопасным считается подписание рассматриваемого документа при покупке недвижимости на рынке вторичной недвижимости. А вот при покупке новостроек иногда возникают сложности и проблемы: предметом такого договора является не покупка квартиры в будущем, а только намерение совершить покупку. То есть предварительное соглашение не содержит в себе положений, обязывающих застройщика передать квартиру покупателю. Этим обстоятельством иногда пользуются недобросовестные застройщики, когда не могут исполнить свои обязательства.

Также стоит обратить внимание на наличие в документе положений, обязательных в соответствии с требованиями действующего законодательства. Так, четко должен быть прописан предмет, договор должен быть заключен исключительно в письменной форме.

В практике встречались также случаи двойной продажи квартиры по такому договору: учитывая, что он не влечет за собой возникновения права собственности и не подлежит официальной регистрации, ничто не препятствует тому, чтобы один и тот же объект был «продан» (а точнее – обещан) дважды.

Неисполнение предварительного договора купли-продажи

Если предварительное соглашение не исполняется, а заинтересованная сторона не выдвигает требование по заключению основного документа, обязательства по предварительному договору утрачивают силу и прекращают существование.

Рассмотрение споров, возникающих между сторонами, осуществляется обычно в судебном порядке. В этом случае заинтересованной стороне необходимо внимательно следить за сроками: в случае их истечения добиться желаемого будет практически невозможно.

Если одна из сторон отказывается заключать основное соглашение в срок, установленный предварительным, вторая сторона может обратиться в суд с заявлением о принуждении к заключению основного договора. Срок для обращения в суд – шесть месяцев с момента нарушения права.

На практике, предусмотреть в соглашении необходимые условия лицам, не имеющим опыта в этом деле, сложно, поэтому правильнее будет доверить составление документа профессионалу: только так можно быть уверенным, что интересы сторон будут находиться под надежной правовой защитой.

Поделиться с друзьями: