Особенности покупки квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, рекомендации

Покупка квартиры в новостройке характеризуется определенными особенностями, о которых лучше знать заранее. Нередко возникают неприятные ситуации, например, когда человек выбирает не слишком надежного застройщика, предлагавшего низкие цены. Впоследствии строительство либо затягивалось, либо замораживалось из-за несостоятельности девелопера. Поэтому к покупке жилья на рынке новостроек следует подойти внимательно, уточнив юридические тонкости сделки. Далее расскажем, какие документы для нее понадобятся, как их проверить, на что обратить особое внимание.

Изменения в законодательстве

Сейчас порядок покупки квартиры в новостройке меняется. С 2005 года продажа жилья происходила по договору долевого участия (далее – ДДУ). Регулированием вопросов, связанных с этим соглашением, занимался профильный ФЗ №214 от 30 декабря 2014 г. Суть ДДУ заключалась в том, что клиент приезжал в офис продаж, оформлял необходимые бумаги и покупал квартиру до того, как сам дом был построен. Делалось это исключительно, чтобы сэкономить.

Процесс реформирования, в результате которого происходит отход от процедуры заключения ДДУ, осуществляется постепенно. В 2018 году сначала изменилась форма оплаты: теперь она перечислялась не напрямую застройщику, а в банковское учреждение. Денежные средства остаются на счете, именуемом специальным термином – эскроу, до тех пор, пока стройка не закончится. То есть застройщик получает оплату только, когда введет объект в эксплуатацию и передаст ключи владельцам жилья.

Отметим, что закон, по общему правилу, обратной силы не имеет. По этой причине все жилые объекты, разрешение на строительство которых получено до 01.07.2018, вправе продолжать деятельность на основе договоров долевого участия.

С 1 июля 2019 года заключать ДДУ перестанут вообще. Вместо него планируется введение проектного финансирования. То есть строительные компании не смогут «брать» деньги на возведение недвижимости у людей. Теперь это будет происходить либо за счет застройщика, либо на заемные средства, взятые у банка. Считается, что у данного процесса, несмотря на определенные плюсы (гарантии, предоставляемые покупателю), имеются и весомые минусы. Такие изменения точно поспособствуют повышению цен на жилье.

Что касается требований к компаниям-девелоперам, то они стали более жесткими, чтобы на рынке жилья остались лишь самые надежные. Так, работать смогут те застройщики, у которых есть соответствующий опыт, составляющий от 3-х лет. Также условием является введение в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров жилых домов. Кроме того, сейчас организации обязаны раскрывать информацию о своих совладельцах, у которых имеется более 5% акций. Делается это, чтобы люди знали, с кого можно персонально потребовать неустойку за срыв сроков сдачи или иные нарушения.

Пошаговое руководство при приобретении жилья в новостройке

Итак, если человек решил купить себе квартиру в строящемся доме, он должен знать, на что обратить внимание. Сама процедура поэтапно выглядит так:

1. Подбор выгодного предложения с учетом пожеланий, связанных с местом расположения дома, техническими данными, инфраструктурой, состоянием окружающей среды и иными параметрами, важными для покупателя.
2. Сбор и анализ сведений о строительной организации. Рекомендуется узнать, сколько времени уже она ведет деятельность, какое количество завершенных объектов имеет, кто является учредителем, участвовала ли компания в судебных спорах разного характера, какие банки предоставили ей аккредитацию. Также стоит прочитать отзывы клиентов и жителей микрорайона, где ведется возведение объекта.
3. Нанесение визита в офис застройщика, ознакомление там с документацией, разрешениями на возведение дома. Если офис находится рядом со стройкой, лучше убедиться самостоятельно в том, что работы действительно ведутся, а на площадке имеется техника.
4. Заключение соглашения о купле-продаже в виде договора долевого участия. ДДУ предполагает, что человек становится как бы соинвестором строительства, то есть дольщиком. Он не покупает квартиру (физически ее еще нет), но соглашается финансировать проект, чтобы иметь право требования в дальнейшем.
5. Внесение оплаты оговоренными способами (наличными, рассрочкой). Обычно при перечислении всей суммы сразу покупателю предоставляется скидка, порой она достигает 20% от заявленной стоимости. При рассрочке придется сделать первый взнос. Он зависит от требований самой строительной организации. Оставшуюся часть нужно будет погашать до сдачи дома. Порой предоставляется возможность платить и после ввода в эксплуатацию в течение одного-двух лет.
6. Строительство и передача объекта владельцу по акту.
7. Регистрация права собственности.

В течение трех месяцев с момента введения в эксплуатацию объекта продавец и покупатель составляют упомянутый выше акт. Будущий владелец обязательно осматривает квартиру: проверяет функционируют ли все коммуникации и инженерные сети, соответствует ли помещение проектной планировке, имеются ли какие-либо значительные дефекты.

При обнаружении недочетов покупатель вправе требовать их устранения или перечисления соответствующей денежной компенсации. Зачастую совершается ошибка, которая заключается в подписании акта приема-передачи на основании устной договоренности.

Процесс покупки по обновленному закону

Если представить, как будет осуществляться приобретение жилья с 1 июля 2019 года, то пошагово процесс выглядит следующим образом:

1. Подписание договора между покупателем и застройщиком, одним из условий которого заключается в том, что оплата строящегося жилого помещения осуществляется с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию соглашения отводится 9 дней.
2. Заключение трехстороннего договора между банком, покупателем и строительной компанией об открытии счета. Данный этап занимает до трех дней.
3. Внесение денег за выбранную квартиру.
4. Перевод средств банком на специальный эскроу-счет и временная их «заморозка».
5. Постройка дома компанией с использованием своих или заемных (у кредитного учреждения) средств.
6. Ввод дома в эксплуатацию и выдача ключей собственникам квартир.
7. Передача денег с эскроу-счетов продавцу.

На всю сделку по купле квартиры в строящемся дома уйдет около двух недель. Банковское сопровождение будет применяться, чтобы лучше контролировать организацию-девелопера.

Отметим важный момент по поводу возврата денег с эскроу-счета. Сделать это можно будет только на основании того, что застройщик не исполнил возложенные на него обязательства. То есть забрать денежные средства, потому что клиент передумал покупать указанную квартиру, не получится. Обоснованными причинами могут быть, если строительная компания:

• прекратила свою деятельность по решению судебного органа;
• признана несостоятельной и в отношении нее ведется процедура конкурсного производства (один из этапов банкротства);
• не передала ключи от квартиры клиенту в установленные сроки, либо когда имеются основания предполагать, что строительство не может быть завершено вовремя.

Оформление покупки

Чтобы купить квартиру в новостройке, обычно человеку нужны:

• документ, удостоверяющий личность;
• заверенное у нотариуса согласие супруга, а также свидетельство о заключении брака;
• кредитный договор с банком и закладная, если используется ипотечное кредитование.

Дом, который находится на стадии строительства, визуально осмотреть нельзя. Однако важно перед подписанием ДДУ потребовать в строительной организации документацию на данный объект. Нужно внимательно изучить технические особенности и характеристики, план, площадь жилья. Кроме того, следует ознакомиться с экспертизой проекта, решением о том, что земельный участок отведен под строительство. В последнем документе обязательно должны быть сведения о планируемом количестве этажей.

При выборе застройщика и объекта следует обратить внимание на официальный сайт. Его наличие является требованием федерального законодательства. На страничке размещаются следующие документы:

• разрешение на строительство;
• документация на земельный участок (если он не находится в собственности, а взят в аренду, то нужно проверить, чтобы срок найма совпадал со сроком окончания строительных работ);
• проектная декларация и заключение о ее соответствии (ЗОС) требованиям № 214-ФЗ, если у компании нет ЗОС, ДДУ не будет зарегистрирован Росреестром.

Рассмотрим перечень документов, которые понадобятся для регистрации ДДУ в Росреестре. Среди них:

• квитанция об уплате госпошлины;
• заявления сторон сделки;
• паспорта;
• ДДУ (в трех экземплярах);
• согласие мужа (жены);
• соглашение о переуступке (если покупка происходит через переуступку).

Что касается самого ДДУ, то особенности его содержания связаны с отсутствием реального объекта недвижимости. На момент заключения договора имеется только проект. По этой причине в договоре обязательно должна содержаться такая информация, как:

• детальное описание объекта с указанием точного адреса, места расположения на плане многоквартирного дома, а также сведения о соответствии квадратуры, зафиксированной в проекте, реальной;
• установленная стоимость, изменение которой может производиться только, когда имеются расхождения в площади квартиры. Это должно быть установлено при проведении замеров;
• сроки передачи готового жилья дольщикам.

Документация для регистрации соглашения подается продавцом самостоятельно. Поэтому обязательна фиксация сроков этого юридически значимого действия. Также должны быть прописаны санкции, которые наступят при нарушении застройщиком условий договора. Кроме того, закрепляется сумма неустойки и процедура ее перечисления. Договор содержит в том числе расходы на процесс регистрации, затраты на коммунальные услуги со дня начала эксплуатации дома до официального заселения туда жильцов.

Предварительный договор купли-продажи

Иногда в качестве альтернативы ДДУ предлагается заключить предварительный договор купли-продажи. Вопросы, связанные с ним, регламентируются Гражданским Кодексом. Так, в содержание соглашения входит:

• точная информация об объекте недвижимости, включая все ее технические характеристики;
• четко определенная стоимость квартиры;
• рамки ответственности за неисполнение условий;
• сроки исполнения обязательства.

Соглашение имеет простую письменную форму, однако его можно заверить у нотариуса. Государственную регистрацию проходить не придется.

Данный документ имеет силу исключительно до подписания основного договора купли-продажи. Иными словами, это просто соглашение о намерениях. Сам договор не является основанием для оплаты или передачи недвижимости. В целом такая сделка считается рискованной, поскольку документ не подлежит регистрации в Росреестре, значит, ничто не мешает продать одну и ту же жилплощадь нескольким клиентам.

Особенности переуступки

Сделка по переуступке возможна при наличии заверенного согласия строительной компании, предварительного соглашения купли-продажи, либо ДДУ. Новое соглашение подлежит регистрации в территориальном отделении Росреестра. В нем обязательно фиксируются основания, при наличии которых весь комплекс прав переходит покупателю.

В целом уступку можно назвать безопасной и не слишком сложной сделкой. Однако на некоторые нюансы стоит обратить внимание. Например, следует подробно изучить разрешительную документацию и прочие документы, подтверждающие надежность строительного проекта. Кроме того, важно проследить, что застройщик действительно дал согласие на уступку прав. Иногда согласие оформляется только с условием оплаты установленной в первоначальном ДДУ суммы. Она выражается либо в фиксированной стоимости, либо в процентном отношении. Порой строительные компании даже налагают запрет на переуступку – об этом нужно помнить.

При подготовке к заключению сделки по уступке проверяется факт оплаты первичного ДДУ. Для этого запрашивается квитанция или платежное поручение. Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если оплата еще не произошла. Например, когда жилплощадь приобреталась с применением рассрочки. Замена дольщика разрешается только, если девелопер согласен на уступку с переводом долга. Так, в текст соглашения обязательно вносится фраза: «Дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в размере … рублей».

Среди других рисков, которые свойственны как покупке жилья на вторичном, так и на первичном рынке:

• среди собственников имеется несовершеннолетнее лицо (следует проверить, приобретена ли для них другая недвижимость, не меньше текущей по метражу);
• квартира приобретена в браке, тогда важно уточнить, что имеется согласие второго супруга.

Подведем итоги

Таким образом, сейчас происходит постепенный процесс реформирования процедуры приобретения недвижимости в новостройках. Если раньше она основывалась на оформлении договора долевого участия, то с 1 июля 2019 года вводится специальная система, которая называется проектным финансированием. Идея заключается в том, что деньги на строительство девелоперы будут брать у банков (разумеется, если у них отсутствуют собственные средства), а не у людей, планирующих приобрести квартиру. Кроме того, были ужесточены и требования к компаниям-застройщикам.

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у девелопера, но и у физического лица. Происходит это подписанием договора уступки. Данная сделка заключается в приобретении жилья в недостроенном доме, которое ранее уже было куплено другим лицом. Иными словами, происходит замена одного дольщика на другого.

Соблюдение всех тонкостей процедуры приобретения строящегося жилья поможет исключить вероятность наступления негативных последствий. По этой причине нюансы следует уточнить предварительно. Иногда лучше обратиться за помощью к грамотному юристу, а не заниматься сделкой самостоятельно.

Похожие публикации

Переуступка прав по договору долевого участия: особенности сделки