Особенности покупки квартиры у юридического лица

В сравнении с приобретением недвижимости у физлица процедура покупки квартиры у юридического лица отличается повышенной сложностью. Такая сделка сопряжена с дополнительными рисками, которые несет покупатель. Отчуждение недвижимости, собственником которой является организация, требует сбора большего комплекта документов и соблюдения существующих нюансов этой процедуры. Чтобы не стать жертвой мошеннических действий потребуется тщательно проверить историю жилплощади, а также навести справки о продавце.

Особенности заключения сделок

Законодательство РФ допускает осуществление сделок купли-продажи имущества между различными категориями граждан. Юридические лица могут приобретать недвижимость у граждан и наоборот. Зачастую учреждения выставляют на реализацию квартиры в строящихся домах, но встречаются предложения и на жилье вторичного рынка.

Прежде всего, физическому лицу, решившемуся на покупку жилплощади у предприятия, стоит ознакомиться с основными особенностями заключения подобных сделок. К ним относятся:

1. Необходимость изучения объемного пакета документации. Чтобы минимизировать шансы стать жертвой мошенников, потребуется ознакомиться с бумагами как на объект сделки, так и на продавца. Перед оформлением договора необходимо убедиться в существовании учреждения, выступающего продавцом. Также потребуется исключить возможность банкротства или процедуры ликвидации учреждения. Дополнительно рекомендуется изучить репутацию фирмы продавца.
2. Необходимость подтверждения полномочий на проведение процедуры отчуждения имущества компании лицом, выступающим от имени организации.
3. Чтобы исключить риски покупателя и не пострадать от нечестных продавцов, необходимо разбираться в особенностях ведения документации юридическими лицами. Зачастую физическому лицу может потребоваться профессиональная помощь.

Кроме обозначенных особенностей покупателю необходимо знать, что законодательством регламентируется порядок продажи имущества юридическими лицами. Согласно положениям № 14-ФЗ от 08.02.1998, если стоимость объекта недвижимости, который реализуется юридическим лицом, превышает 25% от общей стоимости всего имущества организации, такая сделка причисляется к категории крупных. Кроме этого, Устав учреждения может причислять к крупным все сделки, направленные на покупку или отчуждение недвижимости.

Такие операции требуют согласования со всеми акционерами организации. Решение о продаже квартиры, принадлежащей юридическому лицу, принимается на собрании акционеров или совете директоров. Перед заключением сделки покупателю должен быть передан протокол собрания, подтверждающий согласие всех участников учреждения на отчуждение жилплощади.

Нюансы приобретения недвижимости у юридического лица

Учреждение может реализовывать различную жилплощадь. Это может быть:

• квартира в строящемся или готовом доме;
• недвижимость вторичного рынка;
• приобретение жилья по договору ипотечного кредитования.

Каждая из этих ситуаций имеет свои тонкости, о которых рекомендуется узнать перед оформлением сделки.

Новостройка

Покупка квартир в новых домах, которые находятся на этапе возведения, всегда сопряжена с определенными рисками. Существует вероятность остановки строительных работ, срыва сроков сдачи здания в эксплуатацию, а также трудностей с оформлением документов. Все эти явления грозят покупателю потерей денег и тратой своих нервов.

Прежде чем согласиться на заключение подобной сделки рекомендуется внимательно изучить документацию застройщика. Также не лишним будет проверить его репутацию, ознакомившись с уже сданными объектами.

Если организация не является застройщиком, а выступает инвестором строительства, то между сторонами должен быть заключен договор, подтверждающий наличие права требования на одну или больше квартир. В случае приобретения жилплощади в новостройке у предприятия, не являющегося застройщиком, покупателю необходимо выяснить, какой договор дает продавцу право на реализуемую недвижимость.

Право требования может быть подтверждено:

• договором долевого участия (ДДУ);
• любым другим договором (например, инвестиционным).

Если недвижимость принадлежит продавцу на основании ДДУ, то право требования на нее должно быть зарегистрировано в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, покупатель может удостовериться, что он приобретает квартиру у компании, которая владеет ей на законных основаниях.

Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком. В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя. При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.

Покупка жилья на вторичном рынке

После изучения выписки покупателю потребуется выяснить, на каких основаниях у конкретного юридического лица возникло право собственности на эту квартиру. Также необходимо ознакомиться с рядом документации компании, выступающей продавцом.

После ознакомления и проверки всех бумаг можно переходить к подготовке документов, заключения и регистрации сделки. Алгоритм действий здесь такой же, как и при заключении ДКП между физическими лицами.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку

Зачастую для оформления ипотеки банки не выдвигают строгих требований к продавцам недвижимости. Жилье можно купить как у физического, так и юридического лица. Самым простым способом покупки квартиры у организации в ипотеку является приобретение недвижимости у компании застройщика, аккредитованной выбранным банком. Главным достоинством такой сделки является отсутствие рисков для покупателя быть обманутым продавцом. Это обусловлено тщательной проверкой застройщика кредитором.

Банк не одобрит покупку строящейся квартиры у юридического лица, которое не является партнером кредитора. Приобретение вторичного жилья в ипотеку допускается, но для заключения такой сделки потребуется больше времени, так как банку потребуется больше документов, а их проверка будет производиться тщательнее.

Заключение сделки

Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.

Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:

1. Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
2. Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
3. Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
4. Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
5. Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
6. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
7. Выполнить остаточный расчет.

При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.

Какие документы потребуются

Перечень документов может отличаться в зависимости от категории сделки (крупная или нет). В стандартный набор входят:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Доверенность на имя представителя организации, подписывающего ДКП.
3. Бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру.
4. Техническая документация на недвижимость.
5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов за ЖКУ.
6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
7. Документы юридического лица.
8. Согласие всех учредителей организации (протокол собрания) при необходимости.

Также у продавца потребуется запросить свежие выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ.

Оплата

Расчет между сторонами может быть произведен в любой удобной форме. Не запрещено производить оплату наличными средствами. В таком случае необходимо позаботиться, чтобы продавец выдал покупателю чек или другой документ, свидетельствующий о приеме денежных средств.

Более надежным способом оплаты является безналичный перевод на расчетный счет юридического лица. Также для расчетов можно воспользоваться аккредитивом. В любом случае оплата должна производиться согласно условиям, прописанным в договоре.

Риски покупателя

При покупке квартиры у юридического лица покупателю следует ознакомиться с возможными рисками, присущими данной сделке. Лицо, желающее приобрести недвижимость у предприятия, должно насторожиться при обнаружении следующих фактов:

• компания продавца отсутствует в едином реестре (ЕГРЮЛ);
• организация проходит процедуру ликвидации либо кредиторы предъявили требования, ведущие к банкротству;
• права юридического лица на квартиру не зарегистрированы;
• представитель компании не может подтвердить свои полномочия;
• срок действия доверенности, выданной на имя представителя продавца, истек;
• компания предоставила не полный комплект документов, подтверждающих решение продавца об отчуждении объекта недвижимости;
• предоставление поддельных документов;
• выявление случаев финансовых махинаций со стороны продавца.

Проверку этих моментов рекомендуется доверить профессиональному юристу. Человеку, не имеющему специальных знаний и навыков в этой области, легко запутаться в объеме документации, подлежащей изучению.

Как уменьшить риски

Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.

Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.

При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.

Заключение

Законодательство не запрещает гражданам покупать недвижимость у юридических лиц. Подобные процедуры требуют большей подготовки и осторожности в силу наличия различных тонкостей при работе с документами. Чтобы обезопасить себя целесообразно проводить сделку с сопровождением квалифицированных специалистов.