Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья
Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья нередко практикуется гражданами, желающими быстро реализовать старую недвижимость и обзавестись новой жилплощадью. Рынок первичного жилья стремительно растет, что стимулирует интерес застройщиков к увеличению продаж. Банки ищут новые способы продвижения ипотечных продуктов и привлечения клиентов. Когда речь идет об улучшении условий проживания, все проблемы часто сводятся к достаточности финансовых ресурсов. Покупая новую квартиру, можно ощутимо сэкономить, если зачесть стоимость имеющейся жилплощади.
Содержание
Как обменять старое жилье на новое в кратчайшие сроки
Сейчас наблюдается впечатляющий рост объемов сдачи нового жилья. Новые многоквартирные дома предусматривают более комфортные условия быта. На первичном рынке рост предложения сопровождается увеличением потребительского спроса. Такая ситуация объясняется отчасти доступностью ипотечного кредитования для многих покупателей.
Недвижимость первичного рынка – вариант выгодного инвестирования свободных денег. Однако люди зачастую приобретают новую жилплощадь, чтобы улучшить условия проживания. Покупка квартиры – дорогое удовольствие. Изыскание средств для финансирования такого приобретения нередко становится первостепенной задачей. Зачет старого жилья при оплате новой недвижимости – решение проблемы денежного дефицита.
Другой важный аспект – вторичное жилье, являющееся личной собственностью граждан, характеризуется существенным износом – как физическим, так и моральным. Строительные конструкции большинства домов требуют ремонта, инженерные сети также нуждаются в обновлении. Потребуется много денег и труда, чтобы улучшить состояние старой недвижимости. Гораздо выгоднее будет купить новую жилплощадь с одновременной продажей имеющейся квартиры. Зачет старого жилья при покупке нового – хороший вариант для покупателя, если продавец, конечно, согласен реализовать такую схему.
Способ первый: бронирование новой квартиры под продажу старого жилья
Гражданин, намеревающийся приобрести новую квартиру, договаривается с застройщиком (продавцом первичного рынка) о купле-продаже жилплощади в новостройке. Следуя этим договоренностям, компания-застройщик принимает у гражданина – будущего покупателя – его старую квартиру для реализации на вторичном рынке. Предполагается, что средства, вырученные от продажи старой квартиры клиента, будут зачтены потом при оплате нового жилья, купленного у застройщика.
Соглашением предусматривается, что имеющаяся недвижимость клиента будет реализована компанией-застройщиком или её представителями (например, риелторами) на протяжении конкретного срока (2-3 месяца). На этот срок для клиента резервируется (бронируется) конкретная квартира в новостройке. Если в течение этого времени старая жилплощадь клиента продается на вторичном рынке по оговоренной цене (как правило, на 15-20% меньше рыночной стоимости), вырученные от её продажи деньги зачитываются при оплате клиентом нового жилья, ранее забронированного согласно предварительным договоренностям.
Новостройка может находиться на разных стадиях готовности:
- здание активно возводится;
- строительство завершено, но дом еще не сдан в эксплуатацию;
- дом уже сдан в эксплуатацию, жильцы активно заселяются.
Передача старой жилплощади на реализацию компании-застройщику оформляется соглашением купли-продажи вторичного жилья, которым четко оговариваются срок и цена продажи. Если за оговоренный период времени не удалось найти покупателя на старую квартиру клиента по установленной цене, бронирование жилплощади прекращается. Если продажа имеющейся квартиры состоялась, клиент и компания-застройщик заключают новое соглашение – о купле-продаже новой квартиры с зачетом средств, вырученных от продажи старого жилья. Привлекательная особенность этого способа – стоимость забронированной квартиры фиксируется (замораживается) для клиента на время действия договора купли-продажи вторичного жилья.
Способ второй: застройщик выкупает у клиента старую квартиру и продает ему новую
Этот подход подразумевает иную последовательность действий. Компания-застройщик выкупает у гражданина имеющееся вторичное жилье и, соответственно, становится полноправным его владельцем. Данная сделка оформляется соглашением купли-продажи, фиксирующим передачу застройщику права собственности на старую квартиру клиента. Разумеется, компания-застройщик приобретает у клиента данную жилплощадь по сниженной цене (на 20-30% дешевле рынка), что позволяет ей заработать на последующей перепродаже этого жилья по рыночной (справедливой) стоимости. Если гражданин соглашается на подобные условия, компания-застройщик также одобряет сделку.
Оформив куплю-продажу имеющейся жилплощади, компания-застройщик и клиент заключают следующее соглашение, предусматривающее куплю-продажу недвижимости в новостройке, возведенной данным застройщиком. Таким образом, стоимость выкупа застройщиком старой квартиры клиента зачитывается при оплате нового жилья. Доплатив необходимые средства (если нужно), гражданин становится собственником первичной недвижимости. Внесение недостающей суммы может осуществляться единовременной выплатой, рассрочкой или, как вариант, через ипотеку.
Способ третий: банковский ипотечный заем под залог имеющейся жилплощади
Чтобы приобрести новое жилье, можно оформить ипотечную ссуду, заложив банку-кредитору имеющуюся квартиру. Данная схема предусматривает следующий порядок действий:
- Гражданин изучает предложения ипотечного рынка и выбирает подходящий вариант.
- Заявитель обращается в соответствующий банк за консультациями. Менеджер кредитного учреждения предоставляет гражданину все необходимые сведения, а также перечень бумаг для оформления ипотеки.
- Потребитель готовит документацию и предоставляет её в банк с заявкой на выдачу ипотечной ссуды. При этом стороны оговаривают, что имеющаяся квартира заемщика оформляется как залог по ипотечному займу, но фактически станет собственностью кредитора-залогодержателя.
- Если ипотечная заявка на таких условиях одобряется банком-кредитором, заемщик договаривается с компанией-застройщиком и бронирует у неё нужную квартиру. При этом застройщик и покупатель оформляют надлежащее соглашение.
- В установленные сроки банк-кредитор перечисляет клиенту средства ипотечного займа. Эти деньги могут переводиться на счет заемщика или сразу же перечисляться на счет компании-застройщика.
- По факту оплаты гражданин (покупатель жилья, ипотечный заемщик) становится обладателем новой жилплощади. Он вправе пользоваться приобретенной собственностью.
Пока действует срок кредитования, заемщик погашает полученную ипотеку ежемесячными платежами, предусмотренными согласованным графиком. Как правило, сначала банк-кредитор учитывает поступающие платежи в счет покрытия начисленных процентов и сопутствующих затрат, и только потом уже начинает погашаться базовая сумма (тело) ипотеки. Можно выплатить заем досрочно. Важно помнить, что заемщик не вправе распоряжаться квартирой, пребывающей в ипотечном залоге, без разрешения банка-кредитора (пункт первый статьи 37 закона 102-ФЗ от 16.07.1998).
Таким образом, зачет имеющейся жилплощади при покупке нового жилья через ипотеку может применяться, как и другие способы. Однако ипотека при подобных обстоятельствах далеко не всегда оказывается предпочтительной. Чтобы сделать правильный выбор, нужно проанализировать все доступные варианты.
