Риски при покупке квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности связанна с большим количеством рисков. Такой способ купли-продажи недвижимости нередко используют мошенники в попытках присвоить средства от продажи или саму жилплощадь. Поэтому, прежде чем прибегать к подобному методу приобретения жилья, каждой из сторон следует иметь представление о том, как оформляется уполномочие, на какие нюансы нужно обратить внимание, а главное сопоставить все положительные и отрицательные стороны ведения сделки данным способом.

Содержание

Зачем оформлять доверенность

Ситуации, когда приобретатель оформляет доверенность на покупку жилплощади, встречаются не часто. Однако такие случаи все же бывают. Необходимость оформления уполномочивающего документа возникает при отсутствии у одной или обеих сторон возможности лично присутствовать во время заключения сделки. Такое может произойти в случаях:

нахождения приобретателя в другом регионе, городе или стране;
тяжелой болезни покупателя, в результате которой он оказался в больнице;
службы приобретателя в армии;
большой занятости приобретателя (оформление на представителя, например помощника);
приобретения жилплощади родителями в пользу детей;
покупки жилья на нескольких лиц (один из будущих владельцев действует от имени остальных);
покупки квартиры юридическим лицом и т.д.

В написании доверенности нет необходимости при покупке жилья одним из супругов. Ст. 34 СК РФ гласит, что если брачно-семейные отношения заключались без подписания брачного соглашения, то купленная недвижимость и так принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того кто присутствовал во время ее приобретения. При наличии брачного договора, собственнические права распределяются согласно соглашению.

Однако в некоторых случаях доверенность от одного супруга другому все-таки требуется. Она необходима, если покупатель, например жена, а владельцем будет выступать муж и наоборот, а также при оформлении жилища в долевую собственность. В остальных ситуациях достаточно письменного согласия второго супруга на покупку.

Виды доверенностей и права представителя

Независимо от того, кто из сторон оформляет доверенность, приобретатель или продавец, документ необходимо заверять в нотариате.

Содержание и разновидность доверительного документа зависит от перечня полномочий, которыми наделяется лицо, непосредственно участвующее в сделке:

общая (генеральная) – предоставляет представителю право вести любые виды сделок, собирать сведения, оперировать деньгами, а также регистрировать собственнические права покупателя в Росреестре.
разовая – позволяет доверенному, в определенный срок совершить какое-либо одно или несколько действий (найти квартиру, подготовить документацию).

Непосредственное приобретение возможно только по генеральной доверенности. В соответствии с ней поверенный вправе:

оговаривать стоимость жилплощади с продавцом;
подписывать соглашение от имени приобретателя;
подавать заявку на регистрацию собственнических прав;
оплачивать покупку жилища по договору;
подписывать передаточный акт.

Оформление

Доверительный документ можно составить и заверить у любого нотариуса. При этом поверенный во время оформления документа может не присутствовать. Приобретатель должен обратиться к юристу лично. Нотариус прописывает в заранее подготовленном бланке всю информацию о приобретателе и поверенном. Если покупателем выбрана конкретная квартира, вносятся сведения о ее местонахождении (адрес).

Покупатель должен предоставить:

паспорта (доверенного и свой) либо их заверенные копии;
адрес квартиры.

Доверенность оформляется на предварительно подготовленном бланке, в котором прописывается право поверенного на конкретные действия.

В некоторых ситуациях уполномочивающий документ может заверить:

командир корабля или воинской части;
руководитель исправительного учреждения (колонии);
главврач медучреждения;
Российский консул.

Срок действия доверенности законодательством не ограничен. Если в документе не указана дата прекращения действия уполномочий, его срок годности окончится через год. Даже при наличии точной даты окончания, приобретатель (доверитель) может прекратить действие уполномочий в любой день по своему желанию, обратившись к нотариусу.

Риски покупателя

Наиболее распространенные риски при покупке квартиры по доверенности сводятся к следующему:

Право отмены – п. 1 ст. 188 ГК РФ позволяет доверителю в любой момент отменить действие доверенности. Аннулировать документ можно в любой конторе нотариуса, по желанию автора. При этом он обязан сообщить о своем намерении представителю (п. 1 ст. 189), однако сроки для извещения не установлены, а значит сделать это можно уже после сделки. Купля-продажа по отмененной доверенности считается ничтожной.
Смерть доверителя – гибель автора уполномочивающего документа автоматически отменяет действие выданного им документа. В таком случае сделка по покупке жилплощади признается недействительной, а жилище переходит к наследникам владельца. Если же погибает приобретатель, то поверенный может не возвращать средства его правопреемникам, так как ответственен он был только перед покупателем.
Невменяемость поверенного – даже если доверительный документ ранее был заверен в нотариате, это не препятствует его дальнейшей отмене в случаях, когда автор признается невменяемым на момент оформления (пп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
Недееспособность автора – доверенное лицо также может быть признано недееспособным, что ведет к недействительности покупки.
Право распоряжения – документ разрешает поверенному распоряжаться имуществом автора (например, сдать купленное жилище в аренду).

Такие подводные камни являются наиболее вероятными, однако на практике встречаются и иные ситуации, когда приобретатель в итоге остается и без жилья и без денег, уплаченных за него.

Риски продавца

Если рассматривать опасные моменты при покупке недвижимости по доверенности, кажется, что для продавцов риск минимален. Однако при передаче квартиры человеку, представляющему интересы приобретателя, продавец рискует не меньше, ведь договор по неправильно составленному доверительному документу можно отменить в суде.

Купля-продажа считается недействительной, если доверенность оформлена от имени:

несовершеннолетнего младше 14 лет;
ребенка старше 14 лет, но без разрешения родителей (представителей);
невменяемого или недееспособного человека;
человека, находящегося под давлением (угрозы, уговоры, насилие).

Если доверенность утратила силу по окончанию срока действия, сделка также будет считаться незаконной. Однако для этого покупатель должен уведомить как доверенного, так и продавца об окончании действия документа. Факт уведомления требует документального подтверждения.

Основной же опасностью, как для приобретателя, так и для продавца остается недобросовестность представителя. Если доверенный окажется мошенником, обе стороны рискуют остаться ни с чем.

Чтобы обезопасить себя, обеим сторонам сделки рекомендуется не экономить и составлять только разовые доверенности, в которых четко будет прописан круг полномочий доверенных. При необходимости можно составить несколько документов для разных процедур.

Поделиться с друзьями: