Возможные риски при покупке доли в квартире

Для того, чтобы исключить возможные риски при покупке доли в квартире, следует всесторонне и полно изучить этот вопрос. Прежде чем заключать сделку, необходимо ознакомиться со всеми правами и обязанностями продавца, покупателя, а также других собственников долей в приобретаемой квартире. Об этом и пойдет речь в этой статье.

Общие положения

Покупка жилья – один из самых важных моментов в жизни человека. Это затратное мероприятие, оформление которого может нести в себе некоторые риски и неожиданности. Когда не хватает средств на покупку квартиры целиком, возникает необходимость приобретения доли. От правильности оформления сделки и регистрации прав собственников, зависит правовое положение сторон сделки в будущем.

Правила долевой покупки недвижимости

Ст. 250 ГК РФ регламентирует правила долевой покупки жилья. Смысл ее сводится к тому, что в процессе оформления договора купли-продажи должны быть соблюдены преимущественные права остальных собственников на приобретение отчуждаемой части недвижимости, при желании одного из собственников продать ее третьим лицам. Согласно этой норме, совладельцы имеют право «преимущественного выкупа». И лишь, если получен отказ от этого права, только тогда, возможна продажа другим лицам.

Оформление ложной процедуры дарения (без фиксации факта передачи денег) может привести к тому, что заинтересованные дольщики получат право обратиться в судебные органы о признании такой сделки недействительной. И тогда покупатель рискует остаться без денежных средств и без жилья.

Специфика отчуждения доли

Статья 250 ГК РФ возлагает на продавца обязанность по оповещению собственников о намерении продать свою часть в общем имуществе по фиксированной стоимости и на конкретных условиях, к примеру, продажа с отсрочкой платежа. Составляется такое решение в письменной форме и направляется заказным письмом или телеграммой с уведомлением о получении. Если у совладельцев квартиры нормальные взаимоотношения, то такое уведомление оформляется у нотариуса. Когда отказы будут получены, продавец может приступать к продаже до истечения 30-дневного срока предупреждения.

В дальнейшем, при регистрации прав собственности, к пакету документов прикладываются письменные отказы совладельцев квартиры от преимущественного права покупки, либо другие, доказывающие факт оповещения, документы.

Возможные варианты развития событий

Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:

• изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
• совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
• заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
• не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
• собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.

Общие риски при приобретении доли

Покупая долю в квартире, права и обязанности покупателя регулируются нормами об общей долевой собственности. Обычно пользоваться долей единолично нет возможности. Часть в общем имуществе существует только в регистрационных документах.

Условия проживания с другими совладельцами обговариваются между всеми собственниками. Когда прийти к общему мнению не удается, тогда подразумевается равноправие всех заинтересованных лиц в квартире.

Регистрация по месту жительства нового собственника происходит по общим правилам в органах ФМС. Получать согласие от остальных собственников не нужно. Для получения регистрации другими лицами потребуется согласие совладельцев. Рекомендуется оформить разделение доли среди членов семьи покупателя, которые планируют жить вместе с собственником.

Продавец несет риск долгой продажи части квартиры из-за препятствий, создаваемых остальными собственниками, которые номинально согласны на покупку, но могут растягивать время, мешая процессу продажи другим людям. В таком случае надлежащим образом оформляются уведомления и по прошествии 30 дней можно продавать свою часть квартиры.

Другие возможные риски

Также особое внимание необходимо уделить таким моментам как:

• вменяемость продавца (запросить справку из психдиспансера);
• причины продажи доли;
• будущие соседи;
• вероятность увеличения количества соседей в будущем.

Определение стоимости доли

Цена на долю в квартире складывается с учетом следующих параметров:

• смежность и изолированность комнат;
• размер доли;
• наличие ремонта и общее состояние жилой площади;
• социальный статус совладельцев и отношения с соседями.

Итоговая стоимость недвижимости формируется путем определения средней цены за 1 кв. м в конкретном районе и умножением ее на площадь части квартиры. На изолированные комнаты наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей.

Заключение договора

Когда все ключевые моменты были соблюдены, составляется договор купли-продажи доли квартиры. Этот акт закрепляет факт передачи прав собственности на долю. Соглашение должно точно соответствовать действующему законодательству РФ. Составляется оно обязательно в письменной форме и заверяется подписями сторон. Для действительности договора достаточно соблюдения простой письменной формы. В контракте прописываются все существенные условия совершения сделки:

1. Стороны.
2. Предмет договора.
3. Стоимость доли.
4. Отказы других дольщиков.
5. Документ, подтверждающий право собственности продавца на долю.

Регистрация права собственности

После оформления, договор передается в Росреестр для регистрации. Вместе с договором предоставляются следующие документы:

1. Свидетельство права собственности продавца (выписка из ЕГРН).
2. Отказы от преимущественного права выкупа других собственников.
3. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).
4. Квитанция об оплате гос. пошлины на регистрацию прав собственности.

Покупка доли – своеобразный способ приобретения жилья или вложения инвестиций с множеством нюансов и особенностей. Главное в этом процессе – учитывать действующие нормы и правила относительно такой собственности, чтобы сделка была признана реальной и законной по отношению к сторонам договора купли-продажи.

Похожие публикации

Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Как выкупить долю в квартире у родственников?

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?