Порядок перевода земель из одной категории в другую в РФ

У землевладельца может возникнуть ситуация, когда необходимо перевести землю из одной категории в другую. Чтобы такое действие было законным, следует получить на него разрешение. Оно выдается федеральными, региональными властями или администрацией населенных пунктов в зависимости от собственника и категории переводимого земельного участка.

Особенности разрешенных переводов

Согласно ЗК РФ всем земельным участкам на территории России присвоены категории, определяющие цели их использования. Владельцами земель могут быть:

• граждане;
• предприятия и организации любых форм собственности;
• муниципальные образования;
• области, края, округа РФ;
• Российская Федерация.

Процедура изменения категорий регламентирована законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перед ее инициированием владельцу следует уточнить условия перевода, наличие ограничений.

Сельскохозяйственные земли

Земли для сельскохозяйственных нужд (ЗСХН) – это территории, отведенные под сельское хозяйство: пастбища, пашни, садоводческие и огороднические наделы, лесозащитные посадки. На них запрещено строить жилую недвижимость.

Перевод ЗСХН допускается в случаях, когда:

• происходит консервация земли;
• территория становится особо охраняемой;
• участкам придается статус природоохранных, рекреационных, исторических или иных особо ценных – после проведения государственной и иных необходимых экологических экспертиз;
• переносятся границы населенных пунктов;
• размещаются промышленные строения – если стоимость земли меньше средней стоимости по региону или нет альтернативы размещения;
• непригодные для сельского хозяйства земли включаются в состав лесного, водного фондов или переводятся в запасные;
• прокладываются автомобильные, железнодорожные магистрали, линии связи, электропередачи, газовые и иные трубопроводы, другие линейные объекты – если утвержден план рекультивации земли;
• строятся оборонные, военные или связанные с международными соглашениями объекты – если отсутствуют другие территории под строительство;
• планируется добыча полезных ископаемых – если имеются обязательства по рекультивации сельхозугодий;
• размещаются новые объекты социально-культурной, образовательной, медицинской сферы – если нет иных вариантов их размещения.

Переводить ЗСХН запрещено, если их стоимость в полтора раза выше среднего значения по региону или они относятся к особо ценным сельхозугодиям с повышенной продуктивностью. Этот запрет не распространяется на ситуации, связанные с изменением границ поселения, строительством линейных, оборонных объектов, разработкой месторождений.

Под населенные пункты

Земли населенных пунктов (ЗНП) – это участки населенных пунктов, предназначенные для возведения жилья. Они не могут находиться в частном владении.

Переводить земли возможно в единственном случае – когда происходит уменьшение территории поселения. И наоборот, только при увеличении ее площади участки переводятся из других категорий в ЗНП. Изменения происходят путем установления новых административных границ.

Промышленные, оборонные, иного спецназначения

К данной категории относятся территории, предназначенные под объекты промышленности, энергетики, науки, связанные с космосом, обороной и безопасностью страны, телекоммуникациями, радиовещанием.

По переводу таких земель установлено всего 2 ограничения:

• загрязнение земли. Это понятие включает наличие свалок, заброшенных, подлежащих сносу наземных и подземных зданий, сооружений. Перевод допускается после разработки и утверждения плана рекультивации засоренных участков;
• ухудшение состава почвы, связанное с производственной деятельностью. Перевод осуществляется после ее восстановления собственником. Если о переводе ходатайствует региональная власть либо муниципалитет, то указанное ограничение снимается.

Особо охраняемые земли

Статус особо охраняемых имеют природоохранные, оздоровительные, исторические, научные, земли. Они становятся возможными к переводу в любую категорию после утраты своих особых значений. Этот факт подтверждается заключением госэкспертизы по экологии или иных соответствующих экспертиз.

Земельные участки, кроме ЗНП, становятся особой категорией, когда:

• создаются особо охраняемые территории;
• образовываются туристско-рекреационные экономические зоны.

Лесной фонд

Переводить земли, на которых растут защитные леса, из лесного фонда разрешается при в ситуациях:

• организация природных зон, охраняемых государством;
• изменение административных границ расположенного вблизи поселения;
• строительство объектов особого государственного значения – когда нет альтернативы размещения;
• образование зон туристско-рекреационных направленностей.

Водный фонд

Перевод земель, занятых под водный фонд, возможен при ситуациях:

• создание особо охраняемых территорий;
• расширение границ рядом расположенных поселений;
• строительство важных для страны объектов – при отсутствии иных возможностей;
• уничтожение, создание водных объектов, их новое местоположение, связанное с изменением русла – с разрешения экологов.

Если на водном объекте искусственно создается земельная зона, то этот участок фонда приобретает тот же статус, что и искусственная земля.

Ввод иных земель в водный фонд происходит при обстоятельствах:

• затопление земель;
• создание водохранилищ, водоемов;
• строительство на водных объектах гидротехнических сооружений;
• естественные изменения границ водных объектов.

Запасные земли

Запасными считаются свободные земельные участки государственной собственности. Они переходят в другие категории при нехватке находящихся в обороте территорий, например при реализации программ выделения участков многодетным семьям.

Перед передачей или продажей формируется земельный участок. По нему принимается решение о выводе в новую категорию.

Процедура перевода

Чтобы изменить земельную категорию, необходимо обратиться с ходатайством об этом в уполномоченный орган:

• государственной власти, если территория является федеральной собственностью;
• региональной администрации, когда участок относится к собственности региона, либо ЗСХН принадлежат муниципалитету, гражданину или организации.
• местного органа власти, если земля, кроме ЗСХН, является муниципальной собственностью, либо принадлежит физическому или юридическому лицу.

Ходатайство отклоняется, если с ним обратилось лицо, не имеющее на это право, например гражданин без соответствующей доверенности. Также основанием для отклонения является несоответствие состава или формы прилагаемых бумаг установленным критериям. Если такие обстоятельства обнаруживаются позднее, пакет документов возвращается заявителю без рассмотрения не позднее 30 дней со дня его подачи.

Содержание ходатайства

Ходатайство о переводе земли составляется в произвольной форме с обязательным указанием сведений:

• ФИО, данные паспорта – если собственник физическое лицо;
• наименование организации, данные документа о госрегистрации – если собственник юридическое лицо;
• кадастровый номер переводимого участка;
• наименование категории, в составе которой находится земля;
• наименование категории земель, в состав которых планируется перевести участок;
• размер и местоположение участка;
• обоснование предстоящего перевода;
• правовое основание собственности на землю.

Документы

Для решения вопроса о переводе земли необходимы документы:

• паспорт – для гражданина;
• выписка из ЕГРИП – для ИП;
• выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
• подтверждение регистрации земель в ЕГРН;
• заключение госэкспертизы (при необходимости);
• согласие правообладателей на перевод земли, кроме случая установления сервитута.

Документы, удостоверяющие личность, госрегистрацию, письменное согласие предоставляются заявителем вместе с ходатайством. Другие бумаги могут представляться заявителем, или запрашиваются уполномоченным органом у соответствующих организаций по каналам межведомственного взаимодействия.

Результат и его оформление

Результатом рассмотрения ведомством документов является акт о переводе земельного участка в другую категорию или об отказе.

Положительный акт, действующий бессрочно, содержит информацию:

• основание изменения категории;
• описание участков, их площади, кадастровые номера;
• категории, из которой и в которую произошел перевод.

Отрицательное решение содержит одну из причин отказа:

• существующие ограничения, запреты;
• отрицательное заключение госэкспертизы;
• выявленное несоответствие цели земель землеустроительной, планировочной документации.

Сроки рассмотрения, принятия соответствующего акта зависят от уровня исполнительного органа:

• Правительство РФ рассматривает 3 месяца;
• субъекты и муниципалитеты – 2 месяца.

О принятом решении заявитель извещается не позднее 2 недель. Если заявитель не согласен с ведомственным решением, он вправе обжаловать его через суд.

Перевод земель из одной категории в другую завершается внесением соответствующих изменений в ЕГРН. При этом переоформление документов, подтверждающих право на земли, не требуется.

Похожие публикации

Что значит «временный» статус земельного участка

Особенности пожизненного наследуемого владения участками земли

Что такое обременение на земельный участок

Что такое земли поселений