Оформление отказа от доли в приватизированной квартире

Гражданин может в любой момент оформить отказ от доли в приватизированной квартире. Такое решение можно выразить при обращении с заявлением о приватизации, либо подарив долю родственникам или третьим лицам. В этом материале разберем, как оформить документы об отказе, и какие последствия повлечет прекращение прав на жилье.

Варианты отказа

Пока квартира не приватизирована, она находится в муниципальной собственности. Это означает, что наниматели могут только пользоваться жильем, однако лишены возможности продать или подарить квартиру. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 регламентирует правила участия в приватизации:

• решение о переоформлении квартиры в частную собственность должны принять все наниматели, имеющие право пользования по договору соцнайма (даже если один жилец будет возражать против подачи заявления, приватизировать квартиру нельзя);
• дав согласие на приватизацию, один или несколько нанимателей вправе отказаться от участия в ней (как правило, это делается для сохранения права на приватизацию в будущем, либо для оформления собственности на одного члена семьи);
• отказ от участия в приватизации нельзя оформить в пользу родственников или иных лиц, так как всем остальным нанимателям принадлежат равные права на получение квартиры в собственность.

Отказ от доли еще до фактической приватизации означает, что гражданин не будет принимать дальнейшего участия в оформлении документов, регистрации в Росреестре.

Если квартира приватизирована на несколько граждан, каждый из них сможет распоряжаться своей долей. Поэтому еще одним вариантом отказа будет выступать сделка дарения, т.е. безвозмездная передача доли в дар. Подарить долю квартире можно в пользу родственников, других собственников квартиры, посторонних лиц. При совершении такой сделки у других владельцев долей не возникает преимущественное право, как при продаже.

Собственники приватизированной квартиры могут заявить об отказе от своих долей в пользу государства. Эта процедура неофициально именуется расприватизацией, так как жилое помещение будет вновь передано в муниципальную собственность. Данный вариант применяется для снижения размера платежей, которые возлагаются на собственников, налога на имущество. Отказ от собственности на отдельную долю по расприватизации не допускается.

Отказ от участия в приватизации

Отказ от участия в приватизации может заявить любой из нанимателей. Так как несовершеннолетние дети не обладают полной дееспособностью, они не могут сами принимать решение по вопросам распоряжения собственностью и совершением сделок. Все действия в отношении детей будут совершать их законные представители (родители, опекуны, попечители).

Для отказа ребенка от участия в приватизации нужно получить согласие органа опеки, так как эти органы уполномочены на контроль за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних. На практике, получить разрешение практически невозможно, так как отказ от доли в квартире означает ухудшение имущественного положения ребенка. Если же отказ ребенка от доли принят муниципальным органом без разрешения органа опеки, такая сделка будет оспорена в судебном порядке.

Отказ совершеннолетнего нанимателя от доли оформляется по следующим правилам:

• еще до обращения в муниципальные ведомства нужно оформить через нотариат согласие на приватизацию квартиры остальными нанимателями, т.е. официально заявить об отказе от собственности;
• нотариальное согласие прикладывается к заявлению, которое остальные наниматели подают в уполномоченный орган;
• на последующих стадиях приватизации отказавшийся гражданин не привлекается для оформления документов, однако сохранит бессрочное право пользования жильем.

Приведем типичный пример распределения прав на жилое помещение при отказе одного или нескольких членов семьи. Если в квартире проживает 4 нанимателя, а один из них оформил отказ через нотариуса, оставшиеся граждане получат по 1/3 доли в общем праве, либо жилье будет оформлено в совместную собственность. Если же об отказе заявили 2 члена семьи, остальные наниматели получат по ½ доли, либо право совместной собственности.

Ключевыми последствиями отказа является сохранение права на участие в будущем. Например, если гражданин сможет вновь получить жилье от муниципалитета, он сможет на общем основании подать заявление и оформить право собственности. На возможность проживать в приватизированной квартире отказ не повлияет. Принудительно выселить и выписать отказника с жилплощади практически невозможно, так как он изначально входил в состав нанимателей.

Отказ в форме дарения

Дарение влечет переход права собственности на квартиру или долю без каких-либо имущественных выгод для дарителя. Однако такую форму отказа нельзя рассматривать как одностороннее действие, поскольку одаряемый должен выразить свое согласие на принятие дара. Если же одаряемый отказывается принять долю, заставить или обязать его подписать договор дарения невозможно.

Отказ путем дарения оформляется по следующим правилам:

• подарить долю можно любому лицу, в том числе совладельцу квартиру, близкому или дальнему родственнику, постороннему гражданину;
• даритель вправе предусмотреть в договоре право постоянного проживания для себя (в этом случае его будет невозможно выселить даже при последующих перепродажах квартиры или по иным сделкам);
• договоры дарения долей недвижимости должны удостоверяться нотариусом, за исключением отдельных случаев (например, если единственный собственник квартиры решил подарить долю другому лицу);
• для перехода права собственности на долю сделка регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Как правило, отказ от доли путем дарения применяется только между родственниками. Безвозмездный переход прав подразумевает ухудшение материального положения граждан, поэтому дарение в пользу посторонних лиц встречается редко.

Практически полностью исключены случаи дарения долей, принадлежащих несовершеннолетним детям. Хотя такую сделку можно провести с одобрения органа опеки, получить согласие будет невозможно. Как только ребенку исполнится 18 лет, он сможет подарить или продать свою долю без ограничений.

После передачи доли в дар, отказаться от своего решения в одностороннем порядке невозможно. Оспорить сделку можно только в случае, если одаряемый использовал злоупотребление доверием, угрозы, насилие, иные формы обмана и понуждения. Отказавшись от доли в квартире, гражданин не сможет повторно принять участие в приватизации, так как реализовал такое право ранее.

Хотя при дарении нельзя требовать вознаграждения или предоставления иных материальных выгод, бывший собственник доли сможет сохранить право проживания в квартире. Для этого нужно предусмотреть в договоре соответствующий пункт. Сохранение права проживания будет являться скрытым обременением при последующих сделках с долей, так как выселить бывшего владельца возможно только в исключительных случаях через суд.

Расприватизация

В 2002 году в Закон № 1541-1 была внесена новая статья 9.1, которая допускает отказ от права собственности на приватизированную квартиру в пользу государства или муниципалитета. Эта норма не содержит упоминания о расприватизации долей, поэтому решение об отказе должны принять все собственники.

Расприватизация оформляется путем заключения договора с уполномоченным государственным или муниципальным ведомством. После совершения обратной сделки, бывшие собственники сохранят право пользования квартирой, так как с ними вновь заключается договор соцнайма. Однако повторно приватизировать эту или другую квартиру будет нельзя, так как право было реализовано ранее.