Как сделать оценку квартиры для продажи

Оценка квартиры для продажи – один из важнейших этапов проведения сделки. Указание точной стоимости жилища способно не только ускорить процесс продажи, но и обезопасить стороны, продавца от потери выгоды, а покупателя от переплаты. Когда у владельца появляется намерение продать жилую недвижимость, для него становится актуальным вопрос как выставить правильную цену и не прогадать? В этом случае существует два варианта – обратиться к специалистам, то есть риэлторам либо потратить силы и время на самостоятельные расчеты стоимости жилья.

Для чего нужна оценка

Законодательство не обязывает владельцев делать оценку жилплощади перед продажей. Однако определение стоимости жилья профессиональным оценщиком является обязательной в случаях, когда квартира приобретается на кредитные деньги. Оценивать ипотечную квартиру самостоятельно нельзя, для этого существуют специализированные, аккредитованные организации.

В других случаях продавец и приобретатель могут самостоятельно договориться о цене жилой недвижимости, основываясь на собственных представлениях о цене. Кроме того, участники сделки по договоренности могут пригласить эксперта.

Самостоятельное определение стоимости

Владелец жилплощади может сам сделать оценку квартиры для продажи. Самым легким способом установления цены жилплощади является проведение следующих процедур:

1. Осуществить мониторинг цен. Следует подобрать несколько ресурсов (печатные издания или интернет-сайты), специализирующихся на размещении объявлений о продаже недвижимости. Просмотреть предложения продавцов-конкурентов.
2. Связаться с другими продавцами и даже осуществить осмотр квартир для определения ситуации на рынке. Жилые объекты должны иметь схожие характеристики с продаваемой жилплощадью (количество комнат, площадь).
3. Связаться с несколькими риэлтерскими агентствами. Это нужно для получения сведений об ориентировочных расценках на квартиры со схожими параметрами. Агентства идут навстречу потенциальным клиентам и предоставляют искомую информацию.
4. Определить среднестатистическую стоимость квадратного метра жилья в населенном пункте и сопоставление ее с площадью продаваемой квартиры.

Однако рассчитанная математическим путем стоимость квадратного метра не включает в себя иные, немаловажные для итоговой цены факторы.

Факторы, влияющие на стоимость

Немаловажную роль в установлении цены жилплощади играют характеристики продаваемого жилья:

• ремонт – квартиры, в которых произведен дорогой ремонт, имеют более высокую цену, при этом больше ценятся новые трубы и проводка, а не обои или напольное покрытие;
• размер кухни ­­– для многих приобретателей важно наличие большой кухни, и за это они готовы доплатить;
• год постройки – большинство покупателей предпочитают приобретать жилье в новостройках;
• этаж – жилье на первом и последнем этажах имеют меньшую стоимость;
• наличие детской площадки;
• наличие лоджии;
• планировка (простая или улучшенная);
• инфраструктура и т.д.

Для учета наценки следует среднюю стоимость за метр в квадрате умножить на коэффициент, который складывается из совокупности дополнительных факторов. Например, улучшенная перепланировка, наличие рядом детских садов, школ и других объектов инфраструктуры в итоге дадут прибавку к стоимости в районе 10-15%.

Существуют и другие моменты, имеющие влияние на стоимость жилого объекта. К ним относятся:

• срочность продажи – если продать квартиру необходимо как можно быстрее, владелец должен быть готов снизить цену до уровня ниже среднерыночного;
• несовершеннолетние собственники – если владельцем является ребенок, сделка проводится под контролем опеки, что отпугивает некоторых потенциальных приобретателей;
• частая смена владельцев ­– свидетельствует о проблематичности жилья;
• обременение – речь идет об ипотечных квартирах, находящихся в залоге, а значит, сделка может затянуться, ведь получить собственнические права на жилплощадь можно только после улаживания многих формальностей;
• новостройка – если многоэтажка не сдана в эксплуатацию, определиться с характеристиками приобретаемой недвижимости проблематично, к тому же не факт, что дом будет сдан, поэтому единственный вариант – исходить из репутации застройщика.

При назначении стоимости жилища, следует слегка увеличить цену для маневров при торге, однако слишком высокая наценка может отпугнуть покупателя.

Онлайн оценка

Всемирная сеть предоставляет продавцам множество веб-ресурсов, позволяющих осуществить оценку продаваемой недвижимости онлайн. Такие ресурсы помогают узнать предположительную цену квартиры для дальнейшей продажи.

Пользователю следует только внести данные жилья в форму и дождаться когда ресурс произведет вычисления на основании похожих запросов и объявлений, размещенных на сайтах по продаже жилья.

Сайты требуют внести следующую информацию:

• полный адрес продаваемой квартиры;
• причины оценки (продать или купить);
• количество комнат;
• этаж жилища;
• этажность дома
• площадь;
• состояние жилища;
• планировка;
• материал, из которого построено здание.

Однако владельцу следует учесть, что информация, полученная из интернет–сервиса, официальной не является. Её цель указать ориентировочную стоимость жилплощади. Кроме того, следует опасаться предложений о платном проведении оценки такими ресурсами, скорее всего это предложение поступит от мошенников.

Профессиональная оценка

В России деятельность по оценке недвижимости регулируется в соответствии с ФЗ № 135 от 29.08.1998. Производить профессиональную оценку жилья вправе только эксперт, являющийся членом саморегулирующейся организации оценщиков. Владельцу жилья следует потребовать у оценщика предоставление регистрационной и разрешительной документации и только после получения заключать с ним соглашение об оказании оценочных услуг.

Процесс оценки

Процедура проведения оценки жилья сводится к следующим этапам:

1. Заключение соглашения с экспертом и оплата – стоимость оценки квартиры составляет 2-4 тысячи руб. Если продаваемое жилье считается элитным и требует дополнительных процедур, стоимость работы специалиста может быть увеличена.
2. Предоставление исполнителю документации по жилищу (необходимы технические и правоустанавливающие бумаги).
3. Выезд на жилой объект для осмотра.
4. Установление стоимости жилища.
5. Формирование отчета.
6. Передача отчета собственнику.

Документация

Для проведения расчета, специалист потребует у заказчика предоставить:

• личные документы владельцев;
• правоустанавливающую документацию (договор о покупке, дарственную, наследственное свидетельство и т.д.);
• техпаспорт на жилище;
• строительный план или схему.

При передаче документации собственнику следует согласовать со специалистом дату и время осмотра жилища.

Методы установления стоимости жилплощади

При установлении точной цены жилого объекта оценщики используют следующие методики:

• метод сравнения – исполнитель производит анализ похожих сделок, произошедших за последнее время, предметом которых являются аналогичные жилые объекты. Таким методом может воспользоваться и владелец, однако профессионалы используют в своей деятельности больше источников и учитывают дополнительные факторы, что позволяет произвести более точные расчеты;
• затратный метод – стоимость квартиры определяется посредством определения размера капиталовложений, необходимых для постройки подобного объекта, а также расходов на обслуживание;
• доходный метод – оценщик определяет перспективу дальнейшего возрастания стоимости квартиры и возможности получения выгоды.

По итогам работы, оценщик обязан составить отчет, имеющий статус официального документа. В дальнейшем заказчик может использовать отчет в различных инстанциях для указания рыночной цены жилища.

Содержание отчета

Составляя отчет об оценке квартиры, исполнитель должен указать следующие сведения:

1. Реквизиты соглашения об оказании услуг.
2. Причины проведения оценочных процедур.
3. Информацию о фирме, от имени которой работает специалист.
4. Информацию об оценщике, производившем расчеты.
5. Полное описание оцениваемого объекта (в том числе особенностей, параметров и характеристик).
6. Список используемой документации.
7. Перечень используемых методик, процедур и данных (включая список источников).
8. Итоги проведения оценки и расчетов (выражается в денежном эквиваленте).

В отчете могут указываться и иные сведения, которые с точки зрения исполнителя могут повлиять на цену жилплощади. Документ должен иметь порядковый номер, быть прошит и заверен подписью и печатью оценщика.

Когда речь идет об оценке стоимости жилой недвижимости, имеется в виду ее рыночная цена. Установлением рыночной стоимости занимаются профессионалы, имеющие право осуществлять данный вид деятельности. Однако владелец жилья может произвести расчеты и самостоятельно.