Что такое обременение на земельный участок
Законодательство разрешает накладывать обременение на земельный участок по разным основаниям. Такая практика выражается в ограничении права собственности, имеющегося у законного хозяина земли. Конечно, установление таких рамок доставляет землевладельцам неудобства. Пример – проблемы с продажей или иным отчуждением обремененной недвижимости. Однако такая мера оказывается вынужденной, поскольку её использование считается юридически обоснованным и даже обязательным в конкретных жизненных ситуациях.
Содержание
Обременение собственности на землю: понятие, целевое назначение
Само понятие такого обременения ранее регламентировалось статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997. Оно означало применение запретов и оговорок с целью ограничения правообладателя в использовании права собственности или других вещных прав (пользование, владение, распоряжение) на конкретный недвижимый объект. Статья была исключена из этого закона с 01.01.2017.
Статьей 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 оговаривалось значение терминов, применяемых при госрегистрации недвижимости. Что касается обременения недвижимости, то для него остаются справедливыми следующие характерные признаки:
- обременение подразумевает ограничение определенных прав, имеющихся у собственника (правообладателя) на конкретный недвижимый актив (земельный надел);
- обременение часто устанавливается для защиты (обеспечения) прав (интересов) сторонних субъектов, участвующих в правоотношениях. Такими субъектами могут быть залогодержатель, арендатор, наниматель, кредитор, иные лица;
- обременение не означает, что собственник (правообладатель) лишается соответствующих прав. Как правило, оно устанавливается на некоторое время и снимается по факту выполнения оговоренных условий (требований) или наступления конкретных обстоятельств.
Нормами действующего законодательства предусматриваются разные виды подобных ограничений. Каждое такое обременение применяется на определенном правовом основании и имеет свою смысловую нагрузку:
- форма обеспечения действующих обязательств обладателя земли;
- мера принуждения, привлечения владельца (пользователя) данного надела к надлежащей ответственности;
- способ реализации имущественных (обязательственных) правоотношений, существующих между собственником конкретного участка и третьими лицами.
Ограничение вещных прав субъекта на землю: юридические основания
Права определенного лица, действующие в отношении конкретного участка земли, могут ограничиваться, если это предусмотрено требованиями законодательства. Так, для земельного надела обременение может быть введено на следующих возможных основаниях:
- это оговорено условиями сделки (соглашения). В подобной ситуации хозяин надела, выступающий стороной совершаемой сделки, добровольно идет на ограничение своих вещных прав или их передачу другой стороне. Примером такого случая является арендное соглашение;
- это предписано официальным актом, изданным уполномоченным органом. Госорганы и иные компетентные структуры вправе вводить обременения на недвижимые объекты в ситуациях, четко определенных законодательством. Примерами могут быть вердикт суда, решение муниципалитета, а также постановление, оформленное судебным приставом;
- требования нормативно-правовых актов – законов, подзаконных актов – могут ограничивать обладателей прав в возможности использования определенных участков. Например, запрещается возведение зданий на сельскохозяйственных землях.
Между характером накладываемого ограничения и основанием для его введения существует четкая взаимосвязь. У каждого обременения должна быть определенная причина. Так, например, наложение ареста нельзя оформить заключением договора, а судебный вердикт не может быть основанием для обременения конкретного участка арендным соглашением. Однако некоторые ограничения могут вводиться по двум и более основаниям.
Чем можно ограничить право на землю: типичные формы обременений
Обременение земельного надела может выражаться в следующих возможных формах:
- земельный сервитут;
- договор ипотеки;
- соглашение аренды участка земли;
- концессионный договор;
- наложение ареста на конкретный участок земли;
- соглашение доверительного управления (глава 53 Гражданского кодекса РФ);
- запрет на отчуждение, установленный нотариусом (по основаниям статьи 76 Основ законодательства РФ о нотариате);
- ограничение эксплуатации земли по требованиям закона (характерно для территорий особых зон – согласно нормам статей 105-107 Земельного кодекса РФ);
- ограничение эксплуатации наделов, относящихся к охранным зонам (речь идет о территориях с ЛЭП и трубопроводами).
Земельный сервитут
Использование этой формы обременения регулируется нормами статьи 274 Гражданского кодекса РФ (ГК). Данное ограничение означает, что собственник конкретной земли или иного недвижимого объекта получает возможность пользоваться соседним (другим) земельным наделом, в отношении которого установлен данный сервитут. Таким образом, сосед может пользоваться чужой землей, но только для определенных целей:
- чтобы обеспечить необходимый проход (проезд);
- чтобы построить, отремонтировать или использовать какие-либо линейные объекты;
- иные потребности собственника недвижимости (соседа), требующие введения сервитута на конкретный участок.
Установление сервитута оформляется надлежащим соглашением между сторонами – хозяином соседнего надела и субъектом, требующим применения такого ограничения. Этим соглашением оговариваются порядок и срок действия данного обременения. При этом хозяин обремененного надела вправе требовать плату за эксплуатацию своей земли с лица, требующего установить ограничение. Иногда сервитут приходится устанавливать через суд, если стороны не смогли договориться.
Статьей 39.23 Земельного кодекса РФ (ЗК) предусмотрена возможность введения сервитута для участка земли, пребывающего в государственной (муниципальной) собственности. Такое ограничение вводится, если нужно разместить какие-либо объекты, провести изыскательские мероприятия, освоить недра.
На основании статьи 23 ЗК может применяться публичный сервитут, который вводится по решению властных органов для общественных, муниципальных или государственных нужд. Такое обременение используется для обеспечения проезда (прохода), эксплуатации водных ресурсов, прогона (выпаса) животных, а также иных целей, оговоренных пунктом 4 статьи 23 ЗК.
Договор ипотеки
Содержанием абзаца 2 пункта 4 статьи 334 ГК определено, что ипотека означает залог объекта недвижимости. Такая форма обременения применяется, если заемщик-залогодатель предоставляет свой надел земли кредитору-залогодержателю в качестве обеспечения возврата полученного займа.
Если заемщик не выполнит обязательства, кредитор вправе удовлетворить свои требования, обратив взыскание на заложенный актив. С момента оформления (регистрации) ипотеки и до погашения соответствующей задолженности заемщик – собственник заложенного участка – не может самостоятельно распоряжаться предметом залога.
Соглашение аренды участка
Если земля становится объектом арендных отношений, арендатор по надлежащему договору приобретает право временного пользования (владения) соответствующим участком. Такое условие оговорено статьей 606 ГК. При этом собственник арендованного надела утрачивает свои вещные права на время действия арендного договора. Однако соглашение аренды конкретного надела вовсе не отменяет действие залога, сервитута и иных прав третьих лиц, если такие права были установлены ранее.
Таким образом, обременение арендой предусматривает, что собственник временно ограничивается в пользовании (обладании) арендованной землей. Такое ограничение реально действует с момента госрегистрации арендного соглашения (пункт 2 статьи 609 ГК). Однако пунктом 2 статьи 26 ЗК оговорено, что госрегистрация осуществляется только для тех договоров аренды земли, которые заключены на один год и более.
Соглашение концессии
Обременение земли концессией практикуется достаточно редко. Такое ограничение считается особой разновидностью аренды, оформляемой для конкретных целей, что следует из содержания статьи 11 закона № 115-ФЗ от 21.07.2005. Чтобы ограничение реально действовало, собственник конкретного надела заключает со стороной-концессионером соглашение аренды участка земли.
Арест надела земли
Обременение арестом считается типичной формой ограничения прав на землю, если речь идет о взыскании долгов с её собственника. При этом владелец не вправе распоряжаться арестованным участком. Такой арест применяется в отношении конкретного надела исключительно по вердикту уполномоченного госоргана:
- Как мера обеспечения поданного иска – по определению надлежащей судебной инстанции. Основание – статья 140 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК).
- Чтобы обеспечить выполнение вердикта суда – согласно постановлению уполномоченного судебного пристава (если исполняемым судебным решением предписывается взыскание актива). Основание – статья 80 закона № 229-ФЗ от 02.10.2007.
Как регистрируются, проверяются и снимаются обременения
Чтобы ограничение прав на конкретный участок земли реально действовало, его нужно официально оформить через Росреестр. Госрегистрация осуществляется в отношении вердиктов, актов или договоров, предписывающих введение соответствующих ограничений. При этом должны соблюдаться установленные требования. Регистрация таких ограничений выполняется в соответствии с регламентом госрегистрации недвижимости, определенным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Снятие обременения земельного участка также выполняется в установленном порядке по следующим возможным основаниям:
- прекращение аренды или снятие сервитута (расторжение соглашения, завершение оговоренного срока действия);
- выполнение залогодателем ипотечных обязательств;
- надлежащий вердикт уполномоченного госоргана;
- прекращение (завершение) исполнительного производства;
- решение суда, предписывающее снятие (отмену) введенного ограничения.
Снятие законного обременения также регистрируется через Росреестр – в ЕГРН фиксируются необходимые сведения для соответствующего надела.
