Особенности обмена долями недвижимости между родственниками

Среди граждан существует заблуждение, что обмен долями между родственниками освобождается от налогообложения или имеет иные преференции. На самом деле никаких льгот или других преимуществ родственные связи участникам соглашения не дают. Договор, заключаемый при такой сделке, регулируется ст. 567 и ст. 454 ГК РФ.

Когда требуется мена между родственниками

Обмен долями может происходить по различным основаниям:

• соглашение мены;
• соглашение о купле-продаже части недвижимости;
• договор дарения.

Необходимость в обмене одних частей жилплощади на другие может возникнуть в различных жизненных ситуациях:

• улучшение условий проживания;
• необходимость в финансах;
• устранение внутрисемейных конфликтов.

Процедура может производиться в пределах одного жилого помещения или в разных квартирах.

Когда поменяться долями нельзя

Граждане не смогут произвести мену долей в следующих случаях:

• одна из квартир находится в доме, признанном ветхо-аварийным или подлежащим сносу;
• на один из объектов недвижимости наложен запрет на совершение сделок;
• производится обмен доли в муниципальной квартире на долю в приватизированном жилье;
• родственники желают поменяться частями в двух муниципальных жилых помещениях;
• квартира является служебным жильем и не может являться предметом каких-либо сделок.

Так как к соглашению об обмене применяются нормы ДКП, то для совершения сделки необходимо уведомить иных совладельцев о своем намерении обменять долю. Другие собственники имеют право преимущественного выкупа, то есть, они могут претендовать на отчуждаемую часть недвижимости. Поэтому без их предварительного уведомления обмен долями также запрещен.

Как происходит процедура

Процедура обмена долей предусматривает следующий порядок действий:

• собрать комплект документов;
• заключить договор мены;
• зарегистрировать сделку в Росреестре.

В некоторых случаях у граждан возникает обязанность по подаче декларации в ФНС и уплате налога от полученного в результате сделки дохода.

Перечень необходимых документов

Для заключения соглашения об обмене долями в жилом помещении собственникам необходимо подготовить следующую документацию:

• паспорт;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилье;
• кадастровый паспорт объекта;
• нотариально удостоверенное согласие супруги, если доля приобретена в браке;
• согласие других совладельцев на обмен;
• разрешение соцзащиты, если одним из собственников является малолетний ребенок.

Пакет документов будет идентичен для обеих сторон.

Заключение договора

Договор мены стороны могут составить самостоятельно или привлечь для этого нотариуса. Но, при отчуждении части жилплощади контракт подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Участники соглашения могут сэкономить только на услугах технического характера, то есть на составлении документа.

При самостоятельном составлении договора в него необходимо включить следующие пункты:

• информацию о сторонах сделки;
• данные о долях в квартирах;
• описание самих квартир;
• порядок и сроки проведения обмена;
• ответственность сторон за неисполнение условий контракта.

Если происходит неравнозначная мена, то стороны вправе указать пункт о доплате. При этом необходимо прописать сумму, срок и способ передачи денежных средств.

Для подтверждения фактической передачи части недвижимого имущества родственникам необходимо составить передаточный акт. Такой документ составляется в отношении обеих квартир и подписывается сторонами соглашения.

Законодательно форма передаточного акта не регламентирована, но в нем следует указать:

• реквизиты договора мены;
• сведения об участниках сделки;
• описание жилплощади;
• информацию об отсутствии претензий к техническому состоянию имущества.

В конце документа ставится дата и собственноручная подпись обеих сторон. Передаточный акт является неотъемлемой частью контракта и передается вместе с другими документами в Росреестр для госрегистрации.

Регистрация в Росреестре

Для госрегестрации перехода прав собственности в Росреестр необходимо подать следующий пакет документов:

• договор мены в 3-х экземплярах;
• паспорта участников сделки;
• подтверждение родства участников сделки;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• нотариально удостоверенное согласие супруга, если одна из сторон состоит в браке;
• согласие других собственников на обмен;
• техпаспорта на объекты.

За регистрацию перехода прав взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Госрегистрация проводится в течение 5 дней, после чего граждане могут получить новые выписки ЕГРН, подтверждающие права собственности.

Если другие совладельцы против сделки

Так как законодательством предусмотрено обязательное уведомление других совладельцев недвижимости о предстоящем отчуждении части недвижимости, то не исключен вариант, что собственники выразят возражение против сделки. В таком случае у владельца части квартиры есть три варианта:

• направить совладельцам письменное уведомление и дождаться ответа в течение 30 дней, если никакого ответа не последует, можно заключать сделку без препятствий;
• выделить обмениваемую часть в натуре, если такой выдел не противоречит закону и не наносит ущерба объекту недвижимости;
• отказаться от заключения соглашения.

При уведомлении других собственников они не смогут противиться сделки без законных оснований. Единственное, что они могут сделать, это предложить владельцу выкупить его долю.

Если один из собственников несовершеннолетний

Законодательством не запрещено совершение сделок с объектами недвижимости, собственниками которых являются несовершеннолетние дети. При этом соблюдение интересов ребенка контролируется органами соцзащиты. Поэтому при заключении договора мены с участием несовершеннолетнего необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства (ООП).

В договоре подпись вместо малолетнего гражданина ставит его родитель/законный представитель. В остальном процедура такая же, как при заключении договора мены между совершеннолетними гражданами.

Налогообложение

Так как к сделкам по обмену долями в квартирах применяются правила договора купли-продажи, то у каждой из сторон договора появляется обязанность по уплате налога с полученного дохода.

Участник сделки освобождается от уплаты налога, если срок владения превышает 5 лет для имущества, приобретенного после 2016 года, и 3 года для жилплощади, купленной до 2016 года или в случае получения доли в результате наследования, дарения, приватизации или по договорам ренты или пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, трехлетний срок устанавливается и в случае если отчуждаемая доля является единственной жилой площадью участника сделки.

Также собственник вправе применить один из налоговых вычетов для уменьшения налогооблагаемой базы:

• 1 миллион рублей;
• сумма фактических расходов на покупку.

Доля получена в наследство

Если один из участников договора мены получил свою часть недвижимости в порядке наследования, то сделка может быть проведена только по окончании процедуры вступления в наследственные права и получения свидетельства у нотариуса.

Это необходимо в первую очередь второму участнику договора мены, так как без свидетельства о праве на наследство другие наследователи усопшего смогут претендовать на часть квартиры. Поэтому перед заключением соглашения придется подождать полгода для соблюдения законности процедуры.

Альтернативная сделка

Если по каким-то причинам родственники не могут заключить договор мены, например, в силу того, что другие совладельцы против обмена, то граждане могут подарить друг другу свои части жилплощади.

При дарении собственного имущества человек не должен получать согласие других совладельцев. При этом если доля в объекте недвижимости была приобретена в законном браке, то согласие второго супруга является обязательным документом для совершения сделки. Такое согласие подлежит нотариальному удостоверению.

Мена долей между родственниками не запрещен по закону. В сделке могут участвовать все правоспособные и дееспособные лица. Для заключения соглашения необходимо собрать документы, подтверждающие право владельца на распоряжение частью недвижимости. Договор мены подлежит регистрации в уполномоченном органе. По завершении всех манипуляций участникам сделки следует отчитаться перед налоговым органом о полученном доходе, если такая обязанность у них возникает.