Должны ли платить общедомовые нужды владельцы квартир?

Вопрос о том, нужно ли платить общедомовые нужды, волнует большую часть жителей многоквартирных домов. Граждане часто оплачивают ОДН, которые вставлены в квитанцию по жилищно-коммунальным услугам, но при этом даже не знают, какие именно статьи включает в себя эта формулировка. С наступлением 2019 года схема начисления платежей за ОДН была существенна изменена, что только увеличило количество вопросов среди жильцов МКД.

Что входит в ОДН?

Под общедомовыми нуждами законодательство понимает сумму трат, возникших в результате обслуживания МКД. В платёжных бумагах затраты на ОДН прописываются как обычные услуги, но при этом такие услуги часто оказывают безответственно или не оказывают совсем. В учёт при расчёте берутся ресурсы, которые были потреблены по общедомовому счётчику. Их стоимость отражают тарифы ресурсоснабжающего органа.

Пункт 1 статьи 36 ЖК РФ определил, что в разряд общедомового имущества относят помещения, которые предназначены для общего использования. При этом подобные помещения нельзя включить в состав определённой квартиры. В перечень такого имущества входят:

• участки с детскими площадками;
• межквартирные площади;
• территория крыш;
• лифты и их шахты;
• чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями.

Средства, затрачиваемые на обслуживание этих территорий, включают в состав общедомовых нужд.

В качестве коммунальных расходов на ОДН относят:

• промывка трубопровода и газопровода;
• обслуживание придомовой площади;
• поддержание работоспособности охранных и лифтовых механизмов, различных антенн и иных подобных устройств.

Изменения относительно ОДН

Суть последних серьёзных изменений заключалась в следующем:

1. Любое повышение тарифов подвергается более строгому контролю.
2. Строка для ОДН в платёжках отменена, сумма перенесена в общий список услуг.
3. Исходя из второго изменения, затраты на ОДН сложились с расходами на иные услуги.

Изменения коснулись и затрат, превышающих нормативный объём коммунальных услуг – теперь обязанность по их оплате ложится на управляющую компанию с ТСЖ. Если раньше размер ОДН определялся как разность между показателями общедомового счётчика и сведениями с приборов собственников квартир (лимитов не было), то теперь сумма платежа приобрела чёткий предел, который нельзя превышать.

Методика расчёта

Сумму ОДН рассчитывают двумя способами:

• по индивидуальным приборам учёта;
• по нормативам, закреплённым в регионе (если счётчики отсутствуют).

При наличии в МКД счётчиков расчёт ведут по стандартной методике: уполномоченные лица ежемесячно снимают показания с приборов, вычисляют фактические расходы и перемножают их со стандартным тарифом.

Если приборы отсутствуют, то жильцы платят за ОДН по установленной законом величине. Существующую и законодательно закреплённую норму умножают на площадь дома, а итоговую сумму делят между жильцами пропорционально площадям принадлежащих им квартир.

Нормативы общедоступны. Чтобы ознакомиться с ними, владелец жилья должен обратиться в УК лично или посетить её официальный сайт. При наличии любых оснований полагать, что сумма ОДН завышена, собственник может обратиться за объяснениями. Нужно отметить, что плата по счётчикам позволяет сэкономить на ОДН. При наличии приборов владелец квартиры будет платить именно столько, сколько было фактически потрачено на содержание МКД (при этом сумма никогда не превысит норму).

Способы снижения суммы

Существует лишь один способ экономии на общедомовых нуждах. Он заключается в снижении потребления ресурсов, относящихся к ОДН. Работает только в случае, если учёт ведут по индивидуальным счётчикам.

Несколько примеров экономии:

• снижение трат холодной воды, уходящей на уборку подъезда и полив клумб на придомовой территории;
• экономия горячей воды, основные затраты которой происходят во время подготовки МКД к отопительному сезону;
• сокращение потребления электроэнергии. Поскольку за свет в подъезде и за работу лифта платят именно собственники квартир, то их своевременное отключение позволит снизить расходы на ОДН.

К счастью, тарифы по общедомовым нуждам достаточно низкие, в связи с чем практически каждый владелец жилья может справиться с их оплатой и без попыток экономии. Отсутствующие счётчики в доме сделают экономию невозможной, поскольку оплата будет вестись по нормативам и тарифам, независящим от реальных расходов ресурсов.

Нужно ли платить?

На вопрос о том, должны ли платить за общедомовые нужды собственники квартир, ЖК РФ даёт однозначный ответ – должны, даже если в квартире никто не живёт. Фактом, накладывающим такую обязанность, является оформление права собственности. Отказ от выплаты неправомерен и приводит к формированию долга, который впоследствии может привести к штрафу и начислению пени. Злостные неплательщики могут довести дело до суда.

Если задержка в выплате ОДН привела к судебному разбирательству, то к должнику могут применить следующие меры наказания:

• существенный штраф, превышающий сумму долга;
• оплата судебных издержек в дополнение к штрафам и пени;
• арест банковского счёта для погашения долга;
• арест и продажа имущества;
• исправительные работы (в крайнем случае).

Можно сделать вывод, что в своевременной оплате ОДН прежде всего заинтересован сам собственник – сумма не так уж и велика, а вот последствия неуплаты достаточно серьёзны.

Оспаривание суммы ОДН

Если плательщик заметил, что суммы за ОДН неоправданно завышены, ему стоит составить обращение к управляющей или ресурсоснабжающей компании с целью выполнения проверки.

Обращение составляют и подают по следующему алгоритму:

1. Подготовить платёжки, содержащие старую информацию по суммам общедомовых нужд.
2. Изучить тарифы и нормативы, принятые в регионе.
3. Лично посетить управляющую компанию.
4. Оформить заявление, содержащее требование о проведении проверки.
5. Передать подготовленную документацию и фактические затраты, по которым должны производить расчёт.
6. Ожидать составления акта сверки и, при обнаружении несоответствий, пересчёта суммы платежа.

Если ответственный орган отказывает в принятии заявления, проведении проверки или выдаче акта сверки по необоснованным причинам, владелец может обратиться за защитой своих прав в суд. Для этого нужно доказать, что предприняты попытки досудебного урегулирования проблемы.

В качестве такого доказательства можно предоставить:

• составленное по установленной форме заявление на выполнение сверки, направленное в компанию заказным письмом с уведомлением;
• претензию на отсутствие каких-либо действий со стороны компании в ответ на просьбу о сверке (на документе должна быть печать от секретаря о получении).

При наличии доказательств суд обяжет управляющую компанию выполнить проверку и провести перерасчёт.

Как проверить правильность суммы?

Любой жилец может проверить, соответствует ли заявленная сумма расходов на ОДН фактическим затратам.

Для этого нужно выполнить следующую последовательность действий:

1. Получить информацию с общедомовых счётчиков, чтобы вычислить реальный объем потреблённых общедомовых услуг.
2. Снять показания с индивидуальных счётчиков и определить величину индивидуального потребления.
3. Высчитать разницу между показаниями обоих приборов.
4. Выполнить сравнение полученного результата с нормативом. Любое превышение над установленной нормой переносится на счёт управляющей компании или ТСЖ. Если норматив не достигнут, то он не применяется, а оплата ведётся по фактическим затратам.

Этот способ работает только для домов, оснащённых общедомовыми счётчиками. Если их нет, то оплата ведётся строго по нормативу.

В нормы, установленные регионом, закладываются такие характеристики МКД, как дата возведения, число этажей, устройство системы отопления, особенности коммуникаций и т.д. При расчёте могут быть учтены и иные параметры, оказывающие влияние на сумму расходов по обслуживанию дома. Чем больше факторов учтут, тем точнее будет норматив.

Итоги

Несколько обобщающих выводов:

1. К расходам на ОДН относят траты, связанные с обслуживанием многоквартирного дома.
2. ОДН не прописываются в платёжных документах отдельной строкой – эта статья входит в общий список услуг.
3. Сумму платежа рассчитывают по показаниям индивидуальных и общедомовых счётчиков, а при их отсутствии – по нормативам региона.
4. Вне зависимости от способа исчисления жильцы платят по ОДН сумму, не превышающую норматив.
5. Необходимость платить за расходы по ОДН – это обязанность владельца квартиры, а не его право.

Только своевременная оплата услуг позволит избежать штрафов, пени и судебных разбирательств. Законных методов освобождения от уплаты не существует.