Куда жаловаться на недобросовестного застройщика?

Строительство объектов недвижимости по принципу долевого участия изначально было рассчитано на формирование доступного жилого фонда для населения. Однако недобросовестный застройщик стал препятствовать развитию государственной концепции, вследствие чего появилось огромное количество обманутых дольщиков. Положения Ф.З. №-214 привлекают к ответственности застройщиков, которые недобросовестно подошли к процессу возведения недвижимого объекта. Если строители не обращают внимания на устные замечания, можно направить претензию в форме жалобы контролирующим органам.

Основания для подачи жалобы

Каждый дольщик желает, чтобы его недвижимость была сдана в соответствии со всеми нормами технического регламента по возведению жилых объектов. К сожалению, практика показывает, что далеко не все строительные компании выполняют обязательства по договору долевого строительства и сдают объект в полном соответствии с проектной декларацией.

В зависимости от компетентности органов, которые встанут на защиту добросовестных участников долевого строительства, претензии можно классифицировать на две группы:

1. Жалобы, направляемые в специализированные учреждения по мониторингу за выполнением капитальных строительных работ. Наиболее известной структурой считается Государственная жилищная инспекция.
2. Жалоба в правоохранительные ведомства. Эксперты рекомендуют подключать прокуратуру или органы полиции лишь в исключительных случаях, когда есть подозрения на откровенное мошенничество.

Перечисленные органы исполнительной власти обязаны принять претензию в адрес недобросовестного застройщика и провести расследование. Стоит обратить внимание, что п. 2 ст. 23 ФЗ-214 содержит правило, согласно которому контроль исполнительных органов федерального и регионального значения за процедурой долевого строительства осуществляется исключительно по месту возведения объекта.

Противозаконная деятельность девелоперов может продолжаться и после извещения контролирующих органов. Во многом это вытекает из коррупционной схемы, поскольку некоторые муниципальные власти могут находиться в сговоре с определенными компаниями. Соответственно при поступлении жалоб в адрес таких строителей, уполномоченные органы вместо проведения инспекционных обследований строящейся площадки, составляют фиктивные акты о якобы наложенных штрафах.

Правила заполнения претензии

Жалоба считается наиболее удобной формой для восстановления нарушенных прав граждан. Документ заполняется в произвольной форме вне зависимости от предмета обжалования. В качестве нормативной основы подачи обращений выступает ФЗ №-59. Согласно положениям ст. 7 для принятия обращения в документе следует отобразить: персональные сведения заявителя, предмет жалобы (какие именно нарушения нужно устранить), наименование органа, который примет документ на рассмотрение.

Непосредственно структура претензии должна быть таковой:

1. Заголовок. Необходимо отобразить в нем точное наименование застройщика. Название можно дополнить сведениями о руководителе организации.
2. Сведения о заявителе. В разделе нужно указать контактный номер для последующей связи с сотрудниками учреждения.
3. Название документа. В середине листа содержится надпись «Претензия» после чего дополняется суть нарушения.
4. Предмет спора. Основополагающий раздел жалобы, поскольку в нем заявитель разъясняет контролирующему органу, при каких обстоятельствах застройщик перешел границы законодательства. Выявленные нарушения необходимо подкрепить соответствующими статьями из ФЗ №-214 о долевом строительстве и другими нормативными источниками. Если претензия возникла по поводу нарушения сроков сдачи объекта, рекомендуется указать точный размер неустойки, которую рассчитывает получить дольщик.
5. Привязываются сопроводительные документы. Например, если претензии возникли по поводу отсутствия сведений о застройщике, можно приложить выписку из ЕРЗ.
6. Дата заполнения документа и подпись.

Жалобу составляют в двух экземплярах, чтобы один бланк хранился у заявителя. После принятия документа остается ждать, пока уполномоченные инстанции проведут проверки. В соответствии с общепринятыми нормами контрольные службы обязаны рассмотреть претензии в течение месяца.

Государственная жилищная инспекция

Ведомство было создано с целью обеспечения комплексного контроля над жилищным строительством и обслуживанием жилищного сектора. Итак, что смогут сделать инспекторы при получении жалобы?

• в рамках инспекционного обследования посетить строящийся объект и проверить соответствие будущего дома общепринятым нормативам;
• внести предложения в правоохранительные органы о том, что застройщики нарушают законодательные правила возведения объекта.

На практике, основной причиной недовольства граждан становится расхождение в стоимости возведения объекта с реальными цифрами. Например, бывают компании, которые изначально формулируют одни условия цены договора, но после окончания строительных работ выясняется, что ряд объектов, из которых собственно и формировалась цена, попросту отсутствуют.

Вторая по популярности схема обмана это разница в цифрах из акта-приема-передачи с реальным объемом выполненных работ. Порой стоимость материалов, которые по факту были приобретены за одну цену, может быть отображена в документе в ином значение.

Правоохранительные органы

Прокуратура имеет определенные преференции по расследованию обстоятельств нарушения прав граждан. Именно поэтому, обращения, поданные надзорным органам, имеют больше шансов на объективное рассмотрение.

Основания для обращения:

1. Строительная компания не размещает сведения в общедоступный канал жилищного строительства.  В соответствии с ст. 23.3 ФЗ-214 любая открытая информация должна быть на обозрении граждан в сети интернет или других источника. При этом открытой считается информация о стадиях строительства, подробный фотоотчет и т. д.
2. Стали известны обстоятельства нецелевого использования собранных на возведение недвижимости денег.
3. Информация из публичной кадастровой карты подтвердила, что участок земли по закону не предназначен для возведения жилого дома.

В течение одного месяца Прокуратура должна отреагировать следующим образом:

1. Удостоверить заявленные нарушения и принять действия для их устранения.
2. Оставить документ без рассмотрения. Обычно претензию оставляют ввиду неточной или неясной формулировки нарушения.
3. Отказать в принятии соответствующих мер.

Роспотребнадзор

Отношения, складывающиеся из обязанностей застройщика по возведению дома, в некотором смысле пересекаются с нормами Закона «О защите прав потребителей». В данном случае дольщик считается потребителем, поскольку за счет собственных средств купил объект недвижимости.

Обязанность застройщика в этой ситуации связана с выполнением работ соответствующего качества. То есть если после заселения или в момент приема объекта, собственник обнаружит недостачи, можно смело написать жалобу в Роспотребнадзор по основания ст. 14. Закона №-2300-1.

Некоторые нюансы

При выборе конкретной инстанции для отстаивания собственных интересов рекомендуется провести обжалование поэтапно.

А теперь, что это означает на бытовом языке: обманутый дольщик сразу идет в прокуратуру, подает жалобу и ждет, пока надзорная инстанция не восстановит его права. Как уже было отмечено, подобные вопросы передаются специализированным учреждениям, и сотрудничество заявителя уже складывается с новым органом. Что делать в этой ситуации?

Чтобы избежать подобной затяжки, на первоначальном этапе о фактах нарушения нужно уведомить Государственную жилищную инспекцию. Соответственно если нарушения не будут устранены, уже нужно подключить прокуратуру, которая обязана провести внеплановые проверки, потребовать отчетную документацию и произвести проверку по остальным нарушениям.

Заключение

Перед тем как заняться составлением жалобы в уполномоченные органы гражданам, которые принимают участие в долевом строительстве, целесообразнее выяснить обстоятельства нарушения у руководства застройщика. Любая компания имеет руководящий аппарат, который может разъяснить причину отставания от графика или другие недочеты в строительном этапе.