Можно ли и как оформить дарственную на квартиру, если она в ипотеке
Заемщики часто интересуются, разрешается ли дарение ипотечной квартиры? Приобретение жилплощади – дорогостоящее, ответственное мероприятие. Большинство граждан не смогут оплатить такую покупку единовременно. Доступный вариант – воспользоваться заемными средствами, оформив целевую жилищную ссуду (ипотеку) в банке. Условия кредитного соглашения предусматривают передачу приобретаемой недвижимости банку-кредитору в залог. Как должен действовать гражданин, пожелавший подарить собственное жилье, имеющее статус ипотечного актива?
Содержание
Ипотечное кредитование: нормативно-правовой аспект
Каждый банк устанавливает собственные правила, если речь идет о выдаче целевых жилищных займов. Если договором кредитования предусматривается ипотека, означающая передачу недвижимого актива в залог, соответствующие отношения между кредитором-залогодержателем и заемщиком-залогодателем регулируются следующими нормативными актами:
- в первую очередь, необходимо соблюдать № 102-ФЗ от 16.07.1998 – закон об ипотеке;
- помимо этого, стороны ипотечного займа должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса (ГК), регулирующими отношения собственности, её отчуждения, залога, кредита;
- также следует учитывать требования закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, регламентирующего порядок официальной регистрации недвижимых активов;
- права и обязанности сторон регламентируются непосредственно кредитным соглашением.
Пункт 1 ст.1 вышеупомянутого № 102-ФЗ регламентирует законное право кредитора-залогодержателя воспользоваться заложенным недвижимым активом для погашения обеспеченного ипотекой обязательства (например, целевого жилищного займа). Залогодателем по жилищному займу может выступать как сам заемщик (должник по обеспеченному обязательству), так и сторонний субъект, не являющийся участником обеспеченного обязательства. Важная оговорка – недвижимый актив, в отношении которого оформлена ипотека, остается в пользовании и владении гражданина-залогодателя.
Требования кредитора-залогодержателя, которые обеспечиваются ипотекой – залогом недвижимого актива, – предусматриваются нормами третьей статьи № 102-ФЗ. Если речь идет о жилищном процентном займе, заложенным активом обеспечиваются основная сумма (тело) кредитной задолженности, начисленные проценты за использование заемных средств, а также иные суммы, причитающиеся кредитору-залогодержателю (неустойки, возмещение ущерба, судебные затраты, реализационные расходы).
Гражданин-залогодатель вправе пользоваться по назначению активом, переданным в залог на основании кредитного соглашения, а также извлекать доход из данного актива (пункты 1-2 из статьи 29 № 102-ФЗ). Право гражданина-залогодателя выступать арендодателем заложенного актива без разрешения кредитора-залогодержателя предусматривается пунктом 1 статьи 40 № 102-ФЗ, если другое требование не установлено соглашением ипотеки или законом. Пункт 3 статьи 37 № 102-ФЗ разрешает гражданину-залогодателю завещать заложенную недвижимость.
Как подарить заложенную жилплощадь: особенности дарения
Чтобы подарить квартиру, нужно соблюдать требования и правила, установленные статьями 572-582 ГК, регламентирующими порядок дарения. Первый пункт 572 статьи ГК определяет дарение как безвозмездную передачу актива одаряемому лицу. Субъект, который дарит имущество, называется дарителем. Субъект, который принимает подарок, называется одаряемым лицом. Соответствующая сделка оформляется договором дарения, форма составления которого регламентируется положениями статьи 574 ГК.
Залогодатель сможет свободно распоряжаться собственным жильем (например, подарить его), когда оно будет выведено из залога. В общем случае, это произойдет, когда заемщик полностью выплатит жилищную ссуду, а с самого заложенного актива, соответственно, будут сняты наложенные обременения. Если жилплощадь пребывает в ипотеке (залоге) у банка-кредитора, гражданин-залогодатель вправе её подарить при следующих возможных обстоятельствах:
- кредитор-залогодержатель (банк) разрешил залогодателю подарить заложенную жилплощадь стороннему субъекту (пункт 1 из статьи 37, прописанной в № 102-ФЗ). Чтобы это произошло, залогодатель (даритель) должен убедить залогодержателя в целесообразности такого шага, предложив веские аргументы;
- соглашением, заключенным между кредитором-залогодержателем и гражданином-залогодателем, разрешается дарение заложенной жилплощади без обязательного получения от банка-кредитора одобрительного решения (пункт 1 статьи 37 № 102-ФЗ). Такая ситуация считается наилучшей для физлица-дарителя;
- отчуждение (дарение) заложенного актива допускается условиями закладной, если такая закладная выдавалась при оформлении ипотеки (пункт 2 статьи 37, прописанной в № 102-ФЗ).
Пунктом 1 статьи 38, прописанной в № 102-ФЗ, подразумевается, что одаряемое лицо, принявшее заложенную жилплощадь в дар, автоматически приобретает статус залогодателя по соглашению ипотеки. Иначе говоря, новый залогодатель (одаряемое лицо) будет выполнять все те обязанности, которые предписывались предыдущему залогодателю (дарителю) нормами соответствующего соглашения. Второй абзац пункта 1 статьи 38 № 102-ФЗ допускает освобождение нового залогодателя от каких-либо обязанностей, предписанных надлежащим договором, исключительно по соглашению с кредитором-залогодержателем.
Таким образом, разрешая дарение по просьбе залогодателя, банк-кредитор будет тщательно проверять нового залогодателя – одаряемое лицо – на предмет его соответствия установленным требованиям. При этом особое внимание будет уделяться оценке платежеспособности одаряемого субъекта. Возраст одаряемого лица – нового залогодателя – также будет иметь значение, поскольку дарение ипотечного жилья несовершеннолетнему или пожилому субъекту может обусловить дополнительные риски для кредитора-залогодержателя, если у заемщика (должника по обеспеченному обязательству) возникнут проблемы с погашением ссуды.
Залогодатель нарушил запрет на дарение заложенного жилья: что будет
Как уже говорилось ранее, без разрешения кредитора-залогодержателя гражданин-залогодатель не вправе подарить заложенную жилплощадь, имеющую статус заложенного актива. Дарственная на заложенную жилплощадь не будет считаться действительной, если отсутствует письменное разрешение банка-кредитора на отчуждение (дарение) данного объекта конкретному лицу. Не имея письменного согласия кредитора-залогодержателя, даритель (предыдущий залогодатель) и одаряемое лицо (новый залогодатель) не смогут переоформить собственность на ипотечную (заложенную) квартиру в Росреестре.
Если стороны все же попытаются оформить дарение ипотечного жилья без согласия кредитора-залогодержателя, банк, являющийся держателем залога, вправе предпринять одну из следующих мер, предусмотренных статьей 39, прописанной в № 102-ФЗ:
- выдвинуть требование о признании недействительности совершенного дарения. При этом наступают последствия, предусмотренные положениями статьи 167 ГК;
- выдвинуть требование о досрочном погашении ипотечного долга с обращением взыскания на объект, являющийся предметом залога.
Таким образом, гражданин-залогодатель сможет подарить другому лицу ипотечную жилплощадь, если данная опция предусматривается ипотечным соглашением, банк-кредитор готов предоставить письменное согласие на сделку, а одаряемое лицо подходит по требованиям, предъявляемым к залогодателю. Когда кредитор-залогодержатель даст письменное разрешение на передачу ипотечной квартиры в дар, можно составлять дарственную, готовить документацию для переоформления собственности в Росреестре, осуществлять регистрационную процедуру.
