Как признать приватизацию квартиры недействительной?

Чтобы оспорить приватизацию квартиры, необходимо иметь веские основания, которые будут изучаться в судебном порядке, установленным законом. Приватизированные квартиры становятся личной собственностью граждан, их недвижимым имуществом, с которым они могут поступить как угодно – продать, подарить, поменять. Соответственно аннуляция приватизации приведет к отмене всех последующих сделок, если они были уже совершены.

Содержание

Что такое приватизация

Приватизация – явление, возникшее в России в 1991 году. Образованное от слова private (частный), это понятие означает переход права собственности от государства как владельца к гражданину. Оформление недвижимости осуществляется только по желанию ответственного квартиросъемщика, на чье имя выписан договор социального найма и квартирный ордер.

Закон о бесплатной приватизации жилья был подписан 4 июля 1991 года, и действует до сих пор. Конечная дата бесплатного оформления жилой недвижимости в личную собственность несколько раз переносилась, и по состоянию на сегодняшний день ее не существует. Процесс приватизации не ограничен временными рамками, подать документы можно в любой момент, не опасаясь истечения сроков действия закона.

Некоторые граждане считают, что оформление жилья в полноценную собственность принесет много затрат как во время этого процесса, так и позже. На самом деле, затраты владельцев и квартиросъемщиков примерно равны. Жильцы, проживающие в собственных квартирах, оплачивают:

услуги ЖКХ;
платежи на капремонт;
налог на недвижимое имущество.

А люди, отказывающиеся от приватизации и живущие в муниципальных квартирах, обязаны производить платежи по следующим пунктам:

коммунальные услуги;
арендная плата по договору соцнайма.

Плату на капитальный ремонт дома с жильцов неприватизированных квартир не взимают, эта обязанность администрации, которая владеет муниципальными жилыми помещениями и отвечает за них. То же относится и к налогу на недвижимое имущество – его оплачивают только владельцы квартиры, а не арендаторы. Но зато жильцы муниципальной недвижимости обязаны ежемесячно отдавать деньги за арендную плату.

Как приватизировать квартиру

Чтобы приватизировать квартиру, необходимо заручиться согласием проживающих и прописанных по этому адресу родственников, подготовить нужные документы и отправить их на рассмотрение в жилотдел администрации населенного пункта, в котором находится недвижимость. Если администрация не найдет причин для отказа, то участники подписывают договор о приватизации, который потом передается в Росреестр, и на его основании регистрируется право собственности всех указанных в заявлении.

Сбор документов

К этому этапу следует отнестись ответственно, чтобы не затягивать процесс оформления. Чтобы приватизировать квартиру, в жилищный отдел необходимо предоставить:

паспорт или свидетельство о рождении (для несовершеннолетних детей);
договор соцнайма на квартиру или ордер;
техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру;
выписка из ЕГРН;
справка о своевременно уплаченных коммунальных платежах;
выписка из домовой книги;
свидетельство о браке (при наличии);
квитанция об оплате госпошлины.

Одни документы из этого списка не имеют срока давности (например, паспорт или договор найма), а другие действительны только в течение ограниченного срока (например, выписка из домовой книги или справка о своевременной уплате коммунальных платежей). Поэтому следует собирать комплект документации таким образом, чтобы за время сборов не просрочить их срок действия. Сначала лучше заняться бумагами, которые выдаются единовременно после постройки квартиры, а все ограниченные по датам справки и выписки взять в последний момент.

Участники сделки

Участниками оформления недвижимости в собственность становятся родственники, которые проживают и зарегистрированы в муниципальном жилье. Каждый из них должен согласиться на получение доли в праве или подписать отказ от принятия этого имущества. Интересами несовершеннолетних детей занимаются их опекуны (родители).

Если гражданин, вписанный в первоначальный ордер на жилье, уже не зарегистрирован и не проживает в нем, то он теряет право на приватизацию. Недвижимость оформляется на тех лиц, которые указаны в договоре социального найма, заключенного с органом местного самоуправления.

Также следует внимательно проверить всех членов семьи, не участвовали ли они в приватизации ранее. Если этот факт подтвердится, то процесс оформления недвижимости в собственность будет приостановлен или в нем будет отказано органом регистрации. По закону приватизировать квартиру или долю в ней возможно только раз в жизни, именно поэтому некоторые граждане предпочитают отказываться от своего права, чтобы в будущем не лишить себя другого шанса.

Отказ и его последствия

С учетом того, что приватизация носит добровольный характер, в процессе оформления может возникнуть такая ситуация, что один или несколько членов семьи ответственного квартиросъемщика откажутся принимать участие в регистрации жилья. Этот отказ не противоречит закону о приватизации жилых помещений, и приводит к определенным последствиям:

гражданин, отказывающийся от приватизации, сохраняет право проживания в приватизируемой квартире до конца жизни;
гражданин, отказывающийся от приватизации, оставляет за собой возможность приватизировать в будущем другое жилье.

Отказ от приватизационной сделки может быть опротестован в судебном порядке со стороны лица, участвовавшего или наоборот не участвовавшего в ней по какой-то причине. Как и любую другую имущественную сделку, отказ оспаривается в течение 3 лет. Основания для оспаривания должны быть достаточно вескими, чтобы суд принял их во внимание, нельзя просто передумать и потребовать аннуляции отказа.

Аннуляция приватизации

Добровольная аннуляция приватизационной сделки возможна в случае, когда все участники согласны с этим действием. На практике, такая расприватизация случается довольно редко, и чаще всего связана с получением какой-либо выгоды от этого действия.

Например, в случае расселения многоквартирного дома жильцы получают квартиру с той же площадью, что и была у них до этого. Но если квартира была муниципальной, тогда у прописанных в ней есть право получить жилье по соц.нормам (не меньше 12 кв.м. на человека), а это может оказаться выгоднее, особенно если на небольшой площади было прописано несколько членов семьи.

Чтобы добровольно расприватизировать квартиру, всем собственникам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган исполнительной власти. После того, как это заявление будет рассмотрено и удовлетворено, с гражданами будет подписан новый договор соцнайма, на основании которого они также останутся проживать в этой квартире.

Но следует понимать, что в этой ситуации все участники такой схемы теряют право на приватизацию в будущем. Несмотря на то, что в собственности гражданина после расприватизации не останется квартиры или доли, его право на приватизацию будет считаться использованным.

Оспаривание приватизационного договора

Если хотя бы один из участников отказывается от добровольной аннуляции, или появляются вновь открывшиеся обстоятельства, тогда возникает необходимость решить вопрос в судебном порядке. Исковое заявление может подать как орган местного самоуправления, так и гражданин, в зависимости от того, чьи права были ущемлены.

В случае, когда собственники квартиры желают признать приватизацию недействительной по личным мотивам, а один из собственников противится этому, чаще всего суд встает на сторону ответчика. Поскольку приватизированная квартира становится личным имуществом, истребовать его только по желанию других лиц, без веских аргументов, практически нереально. В такой ситуации лучше попытаться заключить досудебное или мировое соглашение, и все-таки получить разрешение на расприватизацию в обмен на какие-то уступки.

Есть и другие причины, по которым можно требовать отмену приватизации:

введение в заблуждение одного из жильцов;
несоблюдение прав несовершеннолетних детей;
невменяемое состояние кого-либо из участников сделки на момент подписания заявления;
неправильное распределение долей в приватизируемом жилье.

Так как оспорить приватизацию квартиры можно только в суде, то этот длительный процесс при истребовании различных доказательств, экспертиз и т. д. может затянуться больше, чем на год. Решение суда первой инстанции при необходимости оспаривается в апелляции, что добавляет еще несколько месяцев к итоговому сроку. Решение суда апелляционной инстанции вступает в силу незамедлительно, и если все-таки приватизация будет отменена, то после получения на руки решения с ним необходимо обратиться в жилищный отдел администрации поселения.

Комплект документов, предоставляемый для процедуры отмены, аналогичен тому, который собирается для приватизации. Справки и выписки, имеющие срок давности, необходимо получить снова, а технический и кадастровый паспорта менять или обновлять не нужно, поскольку срока годности эти документы не имеют.

Важный нюанс: если хотя бы один из участников приватизационной сделки умер, то аннулировать приватизацию в добровольном порядке становится автоматически невозможно, даже в случае согласия остальных собственников недвижимости. Любая квартира расприватизируется только на тех же самых лиц, на которых составлен договор приватизации.

Последствия признания приватизации недействительной

Признание приватизации недействительной, как и любой другой юридический шаг, несет за собой определенные последствия:

Квартира меняет статус, снова становится муниципальной.
Бывшие собственники освобождаются от бремени уплаты налога на недвижимое имущество и от взносов на капитальный ремонт, но приобретают обязанность по уплате арендной платы.
Владелец упускает возможность участвовать в повторной приватизации.
Если приватизация аннулирована в результате того, что один из нанимателей был намеренно введен в заблуждение, или его отказ получен обманным путем, эти факты могут вылиться в уголовное дело с вынесением соответствующего приговора (например, за мошенничество или подлог документов).

Если приватизационный договор была аннулирован из-за неправильного распределения долей, то после ее отмены у граждан сохраняется право на повторную приватизацию той же квартиры несмотря на то, что фактически это право уже было реализовано.

Заключение

Признать приватизацию квартиры недействительной можно двумя путями: добровольно через написание заявления о расприватизации (если все участники согласны) или в судебном порядке. Для второго варианта необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании этой процедуры. Если суд примет соответствующее решение, то квартира снова окажется в собственности государства.

Поделиться с друзьями: