Что такое обременение на квартиру и как его снять?

Нередко квартира с обременением кажется предложением весьма выгодным, учитывая солидную скидку в цене. Однако многие покупатели с опасением относятся к подобным сделкам, не всегда понимая, какие юридические казусы кроются за этим понятием. Предлагаем разобраться, как возникает обременение на недвижимые объекты, и всегда ли можно снять ограничения.

Основные юридические понятия

Под обременением принято понимать ограничения, связанные с распоряжением недвижимостью, возникающие по воле собственника или на основании судебного решения. В обоих случаях предполагается наличие законных прав и интересов третьих лиц (организаций или граждан), связанных с данным объектом. Право пользования жилым помещением при этом сохраняется, но налагается запрет на передачу имущества под залог или его отчуждение любым способом, включая дарение, наследование или продажу. Наличие обременения отражается в документах на недвижимое имущество.

Какие существуют виды обременений

Существует несколько видов обременения, определяемых законодательством:

• ипотека;
• рента;
• аренда;
• доверительное управление;
• судебный арест;
• сервитут.

Предлагаем более подробно рассмотреть каждый из них.

Банковский залог

Самым распространенным примером обременения служит ограничение, наложенное на жилое помещение, приобретенное с привлечением кредитных средств. Вплоть до полной выплаты ссуды квадратные метры остаются залогом у банка. Продать ипотечную квартиру можно, но сделка предполагает обязательное участие финансовой организации. В случае возникновения большой задолженности по выплатам кредитное учреждение реализует недвижимый объект самостоятельно.

Договор ренты

Рента – договор, предполагающий передачу жилья в собственность, взамен на пожизненное содержание и уход. Как правило, подобные сделки заключаются пожилыми людьми, и наложение ограничений служит гарантией от мошеннических действий со стороны собственника или плательщика ренты.

Доверительное управление

Данный вид ограничений налагается самим правообладателем, либо органами опеки, если собственник жилья является недееспособным гражданином. К примеру, право на управление имуществом несовершеннолетнего ребенка может быть передано его опекунам или попечителям. Продать квадратные метры подопечного доверитель не сможет без соблюдения определенных условий.

Договор о сдаче жилья в наем

Аренда – временная передача права пользования недвижимым имуществом третьему лицу. В случае если договором предусмотрено проживание квартирантов на жилой площади до определенной даты, новый собственник не сможет выселить их раньше оговоренного срока.

Обременения, устанавливаемые по судебному решению

Арест недвижимого имущества – мера, применяющаяся к должникам, если квадратные метры служили залоговым обеспечением по кредиту, но заемщик прекратил вносить положенные выплаты. Нередко ограничение устанавливается службой приставов для собственников, задолжавших крупную сумму по налогам, алиментным или коммунальным выплатам, но не имеющим банковских счетов с которых можно было бы снять деньги.

Подобная мера нацелена на сохранение квадратных метров для последующей их реализации. Вырученные средства пойдут на исполнение финансовых обязательств, если гражданин откажется исполнить финансовые обязательства добровольно. Арест имущества может включать не только ограничение на отчуждение квадратных метров, но также лишение права проживания или конфискацию.

Перечисляя обременения, применяемые к недвижимости, стоит упомянуть сервитут. Подобное ограничение чаще налагается на земельные участки, поэтому многие покупатели жилья не совсем понимают, что это значит. Подобное ограничение устанавливается в квартирах и домах где проживают два независимых сособственника, если помещения расположены таким образом, что владелец не может свободно перемещаться из одного в другое, минуя территорию второго собственника.

Положительные и отрицательные стороны сделки с обремененной недвижимостью

Чтобы решить, стоит ли брать жилье с обременением, нужно взвесить минусы и плюсы покупки. Положительным моментом служит значительная разница в рыночной стоимости, она может составить 20-40% от цены на аналогичную юридически чистую квартиру. Основным минусом является невозможность продать или подарить (завещать) недвижимость с обременением по своему желанию. Такая квартира или дом не могут служить залогом при оформлении банковского займа.

Покупка жилой площади с обременением может обернуться множеством хлопот и денежными потерями. Самый сложный случай – признание сделки недействительной. Получить назад потраченные деньги бывает весьма проблематично. Приобретение кредитного жилья тоже влечет за собой массу неудобств. Прописаться на квадратных метрах, купленных по ипотеке, без всяких препятствий сможет только сам собственник или его несовершеннолетние дети. Остальным членам семьи придется заручиться согласием банка, в залоге у которого находится имущество. Оформить на свое имя арестованную недвижимость и вовсе не удастся до тех пор, пока не будут решены финансовые вопросы.

Как можно самостоятельно проверить наличие обременения

Покупка дома или квартиры предполагает серьезные траты. Однако недобросовестные продавцы нередко сознательно скрывают от покупателя наличие обременений. Дабы не лишиться денежных средств и не приобрести вместе с недвижимостью массу неприятных хлопот, нужно проверить объект на юридическую чистоту. Проще всего это сделать на сайте Росреестра, оформив запрос с указанием адреса жилого помещения. Выписка из ЕГРП содержит все сведения об обременениях, присутствующих на момент формирования запроса. Информация доступна всем желающим, но услуга будет платной.

На что еще следует обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости

Помимо непосредственного обременения в виде ареста или банковского залога, проблемы при пользовании приобретенным жильем могут создать и другие ситуации. К примеру, покупая жилье у родственников умершего человека, лучше выждать полгода, чтобы обезопасить себя от появления запоздавших наследников.

Если квартира куплена с участием материнского капитала

Несовершеннолетний собственник жилья может стать серьезным препятствием при его продаже. В подобных сделках принимают участие органы опеки, обеспечивающие соблюдение интересов ребенка. Выписать с жилой площади гражданина, который еще не достиг 18-ти летнего возраста можно только с предоставлением ему прописки. При этом новые условия проживания не должны уступать предыдущим.

Отсутствие согласия на продажу от второго супруга

Согласно «Семейному кодексу», приобретенная за годы брака жилая площадь считается совместным имуществом супружеской пары. Поэтому продать ее муж и жена могут только по взаимному согласию, даже если собственником числиться кто-то один. Разрешение второго супруга должно быть составлено письменно и заверено нотариально.

Как снять разные виды обременения с жилого помещения

Проще всего вопрос решается, если обременение связано с передачей квадратных метров в аренду третьим лицам. Лучше всего, если добровольное ограничение снимет сам владелец помещения перед его продажей. Для этого ему необходимо уладить все вопросы с нанимателями, расторгнув договор по взаимной договоренности. В противном случае новоселье придется отложить до того момента, когда закончится срок сдачи жилья.

Чтобы снять ограничения, связанные с рентой, придется компенсировать второй стороне (плательщику) все затраты, понесенные на содержание, лечение, покупку продуктов. Договор ренты расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке, после чего снятие обременения происходит автоматически.

Принудительное ограничение права владения недвижимостью – случай наиболее сложный. Как правило, имущество арестовывается службой судебных приставов после вынесения судебного решения. Процедуру снятия обременения можно начинать только после того, как у владельца имущества будут решены все проблемы с законом. В противном случае помещение реализуется на аукционных торгах, а вырученные средства поступают в счет уплаты долга.

Доверительное управление – разновидность ограничения, накладываемого самим владельцем или органами опеки. Снятие добровольного обременения предполагает расторжение договора между собственником и временным управляющим, присматривающим за помещением в отсутствии хозяина. Ситуация усложняется, если речь идет об управлении имуществом недееспособного лица. Здесь разрешение на продажу должно исходить от органов опеки и попечительства.

Наличие сервитута не ограничивает в действиях с недвижимостью, но доставляет некоторые неудобства при пользовании жилой площадью. Снять сервитут невозможно, поскольку по закону оба собственника равны в своих правах и ограничение одного лица в интересах другого недопустимо.

Как снять ограничение с квартиры, купленной в ипотеку

Если квартира с обременением по ипотеке переходит другому собственнику согласно договору купли-продажи, в сделке непременно принимает участие кредитно-финансовая организация. Возможны два варианта покупки такого жилья. Первый предполагает смену сторон ипотечного договора. Покупатель принимает на себя обязательства по выплате ссуды, при этом компенсирует продавцу оговоренную сумму. Новый владелец обязан представить документы, необходимые для проверки его платежеспособности. Покупатель и продавец могут пойти и по-другому, более простому, пути, оплатив банку остаток задолженности.

После того как долг за ипотечную квартиру будет погашен полностью, необходимо получить у банковских работников оригинал закладной и выписку о закрытии кредита, после чего нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для того, чтобы снять с жилья обременение. Помимо упомянутого документа при себе надо иметь:

• паспорт;
• договор займа;
• заявление о снятии ограничений;
• договор о покупке недвижимого имущества;
• бумаги, подтверждающие право собственности.

Где снимается арест на недвижимость

Если ограничения были наложены по распоряжению  органов суда,   снятие их возможно после решения всех финансовых вопросов. Процедура инициируется после подачи заявления, к которому прилагается оригинал судебного решения. Документы направляют в органы юстиции, где слушалось дело. Любое снятие ограничений осуществляется бесплатно, но если собственник планирует внести изменения в документы, придется уплатить пошлину, размер которой составит 350 рублей.

Заключение

Чаще всего наличие обременения большой проблемой не является, но лучше заранее выяснить характер ограничений и изучить возможность их снятия. Прежде чем оформить сделку, нужно тщательно изучить документы, а также удостовериться, что на приобретаемой жилой площади не прописаны посторонние люди.