Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?
Купить комнату в коммуналке у соседа не так просто и легко, как представляется на первый взгляд. Если комната оформлена на нескольких собственников, то обязательным звеном в этой цепочке станет еще и нотариальное удостоверение сделки. Кроме этого, для такой покупки понадобится письменное уведомление о предстоящей продаже других соседей, без него документы на оформление права собственности не примут в Росреестре.
Содержание
Особенности покупки комнаты в коммуналке
У покупки комнаты в коммунальной квартире есть особенности, эту процедуру формально сложнее совершить, чем приобретение отдельной квартиры. Необычность состоит в том, что в классической коммунальной квартире каждая комната считается отдельным объектом, а не выделенной частью помещения. Таким образом, у владельца комнаты есть как право собственности на свои законные квадратные метры, так и доля в праве на помещения общего пользования – санузел, кухня, коридор.
Когда речь заходит о том, чтобы выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире, то сначала необходимо удостовериться в следующих моментах:
- наличие согласия соседа на продажу собственной доли;
- наличие отказа остальных владельцев на выкуп доли соседа.
Иногда возникают ситуации, когда владельца недвижимости невозможно установить – для этих целей заказывают расширенную выписку в Росреестре. И, исходя из установленных сведений, действуют по обстоятельствам. Например, если комната не приватизирована и находится в ведении органов местного самоуправления, то продавцу необходимо обращаться с уведомлением в это ведомство.
Бывает и такое, что одновременно несколько собственников заинтересуются покупкой комнаты в коммунальной квартире у соседа на условиях, изложенных в письме. В таком случае продавец выбирает покупателя по желанию (т. к. оба обладают преимущественным правом) или проводит аукцион на повышение цены, пока не останется один желающий.
Возможные сложности
Покупка комнаты в коммунальной квартире может затянуться на долгое время, если есть какая-то проблема с документами на право владения этой недвижимостью. Часто встречающиеся препятствия на пути к приобретению квартиры:
- помещение не приватизировано, но там живет ответственный квартиросъемщик;
- владельцем комнаты или доли является несовершеннолетний.
В первом случае вопрос решается просто – ответственный квартиросъемщик приватизирует собственность, а потом продает. Процесс приватизации несложный, но длительный. Следует учитывать этот факт при расчете сроков совершения сделки по покупке-продажи помещения.
Если же владелец комнаты или доли несовершеннолетний, то такая сделка состоится только с разрешения органов опеки. С одной стороны, это формальность, а с другой – получение такого разрешения может затянуться на неопределенный срок по разным причинам.
Нотариальное удостоверение
Контроль сделки у нотариуса является необходимым в случае, когда собственников продаваемой комнаты несколько, и всем принадлежит конкретная доля. Изменения в законодательстве касаемо оформления долей в жилой недвижимости были внесены в 2016 году. Целью этих изменений была защита совладельцев квартир от «черных» схем по продаже недвижимости.
Принцип работы таких схем заключается в следующем:
- «черные риэлторы» находили владельцев долей, желающих избавиться от них как можно быстрее;
- указывали в письме-предложении завышенную цену (невыгодную для других собственников), и потом фиктивно продавали по ней, либо оформляли передачу права по договору дарения.
После оформления документов новые владельцы вселялись в квартиру и заставляли остальных владельцев продать свои доли по заниженной цене. Таким образом, недобросовестные покупатели становились полноправными владельцами ликвидной квартиры, заплатив в 2-3 раза меньше, чем ее реальная цена.
Введение нотариального сопровождения минимизировало такие схемы. Но возникла другая проблема – все долевые сделки теперь требуют оформления у нотариуса, даже если, например, в собственниках 2 супруга, и оба согласны на сделку. Несмотря на это, они оба должны появиться у нотариуса и заверить согласие на продажу. За оформление подобной сделки специалист взимает определенную сумму по тарифу. С одной стороны, небольшая плата за спокойствие, а с другой – в некоторых ситуациях (как приведено выше) она определенно является лишней.
Заключение
Приобретение соседской комнаты в коммуналке – занятие хлопотное, по сравнению с покупкой квартиры. Сократить время оформления можно, максимально быстро собрав у остальных владельцев квадратных метров письменный отказ от выкупа. Других способов законно ускорить эту процедуру – нет.
