Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Чтобы самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры, нужно знать соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ (ГК). Ведь сделки отчуждения недвижимости зачастую проводятся как типичные сделки купли-продажи. Конечно, гражданин, который желает приобрести (реализовать) жилье, вправе обратиться за содействием к опытному юристу или нотариусу. Однако знание правовых нюансов не будет лишним в этом случае. Условия сделки четко прописываются в заключаемом соглашении. Нормативные требования к оформлению юридической бумаги также должны соблюдаться.

Совершение купли-продажи жилья: нормативно-правовые основания

Соглашение продажи жилой недвижимости представляет собой документ, который составляется в письменном виде и подписывается каждой из сторон данной сделки. Конкретные юридические последствия наступают для покупателя и продавца квартиры, если этот договор был оформлен надлежащим образом:

1. Продавец передает свою квартиру в собственность покупателя и взамен получает от него оговоренную сумму денег.
2. Покупатель принимает эту квартиру и взамен отдает продавцу оговоренную сумму денег.
3. Если стороны подписали договор, каждая из них отвечает за выполнение соответствующих обязательств.
4. Переход права собственности на проданное (купленное) жилье регистрируется в Росреестре. При этом соглашение купли-продажи данной жилплощади рассматриваться как правоустанавливающая бумага – основание для госрегистрации права нового владельца на эту жилплощадь.

При заключении (составлении) соглашения продажи квартиры учитываются следующие правовые нормы:

• статья 550 ГК (с учетом требований статьи 434 ГК) оговаривает обязательность письменной формы данного договора;
• статья 554 ГК определяет необходимость конкретизации сведений о предмете сделки в заключаемом соглашении;
• если есть субъекты, сохраняющие за собой право пользования проданным (купленным) жильем, список таких субъектов нужно отразить в составляемом договоре. Данный параметр считается обязательным, что оговорено статьей 558 ГК;
• статьей 210 ГК подразумевается, что собственник обязан содержать свою квартиру. Отчуждение жилья предусматривает переход этой обязанности к новому хозяину;
• если жилплощадь получена покупателем, но ещё не оплачена им в полном размере, такая жилплощадь пребывает в залоге у её продавца до полной оплаты (пункт 5 статьи 488 ГК);
• статьей 555 ГК установлена обязательность указания стоимости (цены) жилья в договоре его продажи;
• статьей 556 ГК установлены общеобязательные правила передачи проданной (купленной) квартиры. Сторонами подписывается надлежащий акт передачи. Его можно подписать как до госрегистрации собственности новым владельцем, так и после такой регистрации. Стороны оговаривают это условие и прописывают его в соглашении;
• убытки, обусловленные изъятием жилья у покупателя сторонними субъектами, возмещаются покупателю продавцом, если основания для такого изъятия появились до заключения данной сделки, а покупатель не знал об их наличии. Такое правило предусмотрено статьей 461 ГК;
• как оговорено статьями 475 и 557 ГК, покупатель вправе отказаться от выполнения соглашения, потребовав возврата уплаченных денег, если параметры качества квартиры не соответствуют требованиям этого соглашения;
• если договор признан недействительным, продавец возвращает покупателю полученные деньги, а покупатель, соответственно, возвращает продавцу полученное помещение. Невозможность такого возврата в натуральной форме предусматривает возмещение покупателем стоимости жилья. Такие правила оговорены статьей 167 ГК;
• статьями 131 и 551 ГК определена обязательность госрегистрации перехода права собственности на проданную (купленную) жилплощадь. Такая регистрация регулируется законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 и выполняется через Росреестр. В итоге новому хозяину жилья выдается документальное подтверждение его собственности.

Форма соглашения купли-продажи квартиры: нужно ли заверять его у нотариуса

Законодательством предусмотрено, что договор продажи жилплощади нужно оформлять как письменный документ. При этом письменная форма может быть как простой, так и нотариальной. Как правило, участники сделки вправе выбирать подходящий вариант письменной формы. Однако есть ситуации, когда выбор не предоставляется сторонам.

Простой вариант письменной формы считается типичным для соглашения продажи помещения. Он подразумевает отражение в данном документе базовых (обязательных) условий сделки, а также её дополнительных параметров. Такая бумага подписывается продавцом и покупателем, не требуя при этом нотариального удостоверения. Простую форму этого документа применяют, если стороны доверяют друг другу.

Нотариальный вариант письменной формы рассматривается как альтернативный, если речь идет о заключении соглашения продажи жилплощади. Стороны вправе его предпочесть при любых обстоятельствах. Договор рекомендуется удостоверять у нотариуса, являющегося свидетелем данной сделки, даже в тех случаях, когда такое удостоверение не считается обязательным. Заверяя соглашение, нотариус проверяет все бумаги, представленные сторонами договора, отвечает за результаты этой проверки, подтверждает адекватность (дееспособность) участников.

Несмотря на то, что стороны вправе удостоверить у нотариуса любое соглашение продажи жилплощади, следующие разновидности договора отчуждения жилья требуют нотариального заверения в обязательном порядке:

1. Купля-продажа доли субъекта в конкретной квартире – на основаниях пункта 1 статьи 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 (этой же нормой оговариваются исключения).
2. Продажа конкретной квартиры несовершеннолетним (или недееспособным) лицом – на основаниях пункта 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
3. Соглашение ренты – на основаниях статьи 584 ГК.

Для ситуаций обязательного и добровольного применения нотариальной формы стоимость соответствующей услуги нотариуса регламентируется положениями статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Содержание соглашения купли-продажи квартиры: что следует в нем прописывать

Чтобы правильно составить договор купли-продажи квартиры, нужно отразить в нем все необходимые пункты – как обязательные (существенные) условия, так и дополнительные (уточняющие) параметры. Данное соглашение считается оформленным (заключенным), если по всем обязательным параметрам его стороны достигли нужного согласия.

К обязательным условиям относятся:

1. Наименование соглашения – Договор купли-продажи квартиры. При этом нужно зафиксировать дату и место его составления.
2. Личные сведения о его сторонах – о покупателе и продавце. Для каждой из сторон указываются ФИО, серия и номер паспорта, дата и место рождения.
3. Предмет данного соглашения – продаваемая (приобретаемая) квартира. Здесь также указываются характеристики для однозначной идентификации этого жилья (название, адрес, этаж, другие параметры).
4. Суть заключаемого соглашения – купля-продажа. Иными словами, отражается характер совершаемой сделки.
5. Цена квартиры, то есть её стоимость по данному соглашению.
6. Список субъектов, оставляющих за собой право проживания в этой квартире (после данного отчуждения). При этом указываются конкретные лица, надлежащие основания и периоды их проживания, сроки предстоящей выписки.

К дополнительным (уточняющим) параметрам можно отнести:

1. Способ и сроки совершения расчетов (передачи денег, оплаты цены квартиры).
2. Порядок уплаты госпошлины и иных необходимых платежей, обусловленных оформлением сделки.
3. Сроки и порядок передачи проданной (купленной) жилплощади. Оговаривается время подписания сторонами акта приема-передачи.
4. Описание объекта. Фиксируется то состояние, в котором передается жилье (например, наличие ремонта).
5. Наличие или отсутствие задолженности, связанной с данной жилплощадью.
6. Возможные санкции за неисполнение сторонами обязательств (например, штрафы).
7. Способы обеспечения соответствующих обязательств. Это может быть задаток, оформленный дополнительным соглашением, или залог.
8. Расторжение данного договора (возможные основания, порядок).
9. Урегулирование споров (варианты – переговоры, суд).
10. Форс-мажор (возможные действия, последствия).

Дополнительные (уточняющие) параметры не требуют обязательного указания. Однако они подлежат обязательному выполнению, если прописываются в данном договоре.

Соглашение нужно составить в 3 (трех) одинаковых экземплярах. Первый – для продавца. Второй – для покупателя. Третий – для Росреестра. Пунктом 3 статьи 425 ГК определено, что этот договор считается действительным до момента выполнения его сторонами возложенных обязательств (по общему правилу). При этом такой момент должен быть определен в самом договоре.

Похожие публикации

Как продать приватизированную квартиру?

Основания и порядок расторжения договора купли продажи квартиры